《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第15條規(guī)定了遲延履行義務(wù)達(dá)到解除合同條件時(shí)適用解除權(quán)的具體方式。第15條規(guī)定，根據(jù)《合同法》第九十四條的規(guī)定，出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購(gòu)房款，經(jīng)催告后在三個(gè)月的合理期限內(nèi)仍末履行，當(dāng)事人—方請(qǐng)求解除合同的，應(yīng)予支持，但當(dāng)事人另有約定的除外。法律沒(méi)有規(guī)定或者當(dāng)事人沒(méi)有約定，經(jīng)對(duì)方當(dāng)事人催告后，解除權(quán)行使的合理期限為三個(gè)月。對(duì)方當(dāng)事人沒(méi)有催告的，解除權(quán)應(yīng)當(dāng)在解除權(quán)發(fā)生之日起—年內(nèi)行使；逾期不行使的，解除權(quán)消滅。
1．遲延履行解除權(quán)的性質(zhì)
合同的解除分為協(xié)議解除、約定解除和法定解除。遲延履行是當(dāng)事人在合同履行期屆滿后沒(méi)有履行合同義務(wù)，當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍然沒(méi)有履行的，表明債務(wù)人根本就沒(méi)有履行合同的誠(chéng)意，或者根本不可能履行合同。《合同法》第94 條第二項(xiàng)的規(guī)定：“有下列情形之—的，當(dāng)事人可以解除合同。當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行。遲延履行解除權(quán)是法定解除權(quán)的一種，這—解除合同的條件必須符合兩項(xiàng)要求：—是遲延履行主要債務(wù)。二是經(jīng)催告在合理期限內(nèi)仍未履行。催告的合理期限，應(yīng)當(dāng)依據(jù)債務(wù)的性質(zhì)、種類、數(shù)額以及需要時(shí)間等確定。
2．遲延履行解除權(quán)的行使法定解除權(quán)屬于單方合同解除權(quán)，在—方根本違約時(shí)，另—方即享有解除權(quán)。
《合同法》第96條規(guī)定：“當(dāng)事人一方依照本法第九十三條第二款、第九十四條的規(guī)定主張解除合同的，應(yīng)當(dāng)通知對(duì)方合同自通知到達(dá)對(duì)方時(shí)解除。對(duì)方有異議的，可以請(qǐng)求人民法院或仲裁機(jī)構(gòu)確認(rèn)解除合同的效力。”所以，解除權(quán)是一種形成權(quán)，解除權(quán)人在行使權(quán)利時(shí)，只要將解除合同的意思表示通知對(duì)方即可產(chǎn)生解除合同的效力，無(wú)須對(duì)方答復(fù)，更無(wú)須對(duì)方同意。
3．遲延履行解除權(quán)的法律后果
合同解除的直接法律后果是使合同關(guān)系消滅，合同不需要再繼續(xù)履行。《合同法》第97條規(guī)定：“合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行的情況和合同性質(zhì)，當(dāng)事人可以要求恢復(fù)原狀、采取其他補(bǔ)救措施，并有權(quán)要求賠償損失。”根據(jù)此規(guī)定，合同如果是因?yàn)橐环竭t延履行義務(wù)而造成解除的，另—方有權(quán)要求違約方恢復(fù)原狀并賠償實(shí)際經(jīng)濟(jì)損失。
4．合同解除權(quán)的行使期限
《合同法》第95條規(guī)定：“法律規(guī)定或者當(dāng)事人約定解除權(quán)行使期限的，期限屆滿當(dāng)事人不行使的，該權(quán)利消滅。法律沒(méi)有規(guī)定或者當(dāng)事人沒(méi)有約定解除權(quán)行使期限的，經(jīng)對(duì)方催告后在合理期限內(nèi)不行使的，該權(quán)利消滅”。根據(jù)《關(guān)于審理商品房三買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第15條的規(guī)定，在商品房買賣合同中買受人對(duì)開(kāi)發(fā)商交付房屋的催告期限限制為三個(gè)月，也就是說(shuō)在買受人進(jìn)行催告后，開(kāi)發(fā)商還可以有三個(gè)月的延緩期。如果在催告開(kāi)始之日起三個(gè)月內(nèi)，開(kāi)發(fā)商仍然沒(méi)有履行交付房屋買受人就可以解除合同，行使合同解除權(quán)，使當(dāng)事人之間的法律關(guān)系歸于消滅。
