潘女士經(jīng)中介帶看，看中南京西路某處房產(chǎn)，經(jīng)磋商談好價(jià)格，順利簽署買賣協(xié)議并支付定金，但在潘女士再去看房子的時(shí)候發(fā)現(xiàn)沙發(fā)下地磚破裂、房屋采光不足等問題，在上次看房時(shí)房東說只有晚上有時(shí)間看房，并且用沙發(fā)遮住了破裂的地磚。潘女士對(duì)此非常不滿，覺得房東在刻意隱瞞，潘女士以此為由要求退房，遭到房東拒絕，潘女士遂訴至法院。法院認(rèn)為：潘女士當(dāng)初在看房時(shí)查看了房屋且沒有提出任何質(zhì)量問題，在買賣協(xié)議中也確認(rèn)了“已對(duì)房屋作了充分了解，表示愿意購(gòu)買”，潘女士不履行合同而提出退房屬違約，應(yīng)依約承擔(dān)違約責(zé)任，房東收取定金不予退還。
【法律依據(jù)】
《合同法》第九十四條 有下列情形之一的，當(dāng)事人可以解除合同：
(一)因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的;
(二)在履行期限屆滿之前，當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù);
(三)當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行;
(四)當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的;
(五)法律規(guī)定的其他情形
【分析師觀點(diǎn)】
房屋的質(zhì)量問題不可一概而論，大致分為：表面瑕疵、隱蔽瑕疵和根本缺陷。
1.表面瑕疵：是指普通人通過肉眼就可以辨別的房屋的質(zhì)量問題，如墻體裂縫、墻漆的脫落和其他裝修的損壞等。
2.隱藏瑕疵：是指看房或收房時(shí)用肉眼難于發(fā)現(xiàn)的，一般的房屋的使用過程中才能察覺的房屋質(zhì)量問題，如墻體中存活 著很多白螞蟻，下雨才能發(fā)現(xiàn)的滲漏等。
3.根本缺陷：是指影響使用人人身和財(cái)產(chǎn)安全、使房屋不具備基本使用功能的嚴(yán)重質(zhì)量問題。對(duì)于前兩種房屋質(zhì)量問題，如果合同有約定，交房時(shí)則按合同約定;如果合同沒有約定，在買家看房并簽訂合同后，出賣人對(duì)房屋的表面瑕疵一般不承擔(dān)責(zé)任;對(duì)房屋隱蔽瑕疵，如果出賣人沒有告知就應(yīng)當(dāng)按交易習(xí)慣或相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)承擔(dān)責(zé)任，如果是一般的質(zhì)量問題，買方可以要求賣方修復(fù)，如果賣方不修復(fù)，買方可以自己修復(fù)，但修復(fù)的費(fèi)用應(yīng)由賣方負(fù)責(zé);而對(duì)房屋的根本缺陷，因?yàn)樯婕暗劫I受人的人身和財(cái)產(chǎn)安全，而國(guó)家法律一般不允許當(dāng)事人就人身和財(cái)產(chǎn)安全的問題通過合同的方式進(jìn)行約定，因此，無論合同中是否約定，也不管該瑕疵是表面的還是隱蔽的，即使買受人在看房時(shí)已經(jīng)發(fā)現(xiàn)或者應(yīng)當(dāng)發(fā)現(xiàn)，出賣人也有責(zé)任消除影響買受人人身和財(cái)產(chǎn)安全的嚴(yán)重質(zhì)量問題。如果在合理期限內(nèi)出賣人不能消除該根本缺陷的，買受人可以根據(jù)《合同法》第九十四條的規(guī)定解除合同。
本案中，對(duì)潘女士提出的房屋地板開裂、房屋通風(fēng)采光不足等問題，因?yàn)閷倏捶繒r(shí)用肉眼可以發(fā)現(xiàn)的表面瑕疵問題，如果不是很嚴(yán)重，出賣人一般不承擔(dān)責(zé)任。潘女士退房解除合同的行為，違反了合同的約定，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。但如果潘女士認(rèn)為上述地板開裂很嚴(yán)重，影響了房屋的正常使用和房屋的安全，則必須請(qǐng)求相關(guān)機(jī)構(gòu)對(duì)房屋進(jìn)行鑒定，如果鑒定結(jié)果認(rèn)為影響房屋的安全性能的，能修復(fù)的由出賣人修復(fù)或承擔(dān)費(fèi)用，屬主體結(jié)構(gòu)問題無法修復(fù)的，或者房屋存在質(zhì)量問題，嚴(yán)重影響居住的，買受方可以以不能實(shí)現(xiàn)合同目的為由，提出退房，解除雙方簽訂的買賣協(xié)議，并要求賠償。
