簽了買(mǎi)賣(mài)合同才半個(gè)月，小黃和房主張女士就被告上法院，告他們的正是張女士的丈夫蘇某。蘇說(shuō)妻子私自賣(mài)房，訴請(qǐng)法院認(rèn)定買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。日前，法院駁回了他的訴訟請(qǐng)求。
兩人結(jié)婚20多年，位于海光大廈的房子登記在張女士名下，是夫妻共有財(cái)產(chǎn)。2009年3月16日，經(jīng)房地產(chǎn)中介牽線搭橋，張女士與小黃簽訂了《房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議書(shū)》，收了小黃8萬(wàn)元定金。半個(gè)月后，小黃沒(méi)等到張女士配合辦理房產(chǎn)過(guò)戶(hù)手續(xù)，卻等來(lái)了蘇某的一紙?jiān)V狀。
蘇某說(shuō)，妻子沒(méi)有經(jīng)過(guò)他的同意，屬于擅自處分共有物，侵害了他的合法權(quán)益，請(qǐng)求法院判令《房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議書(shū)》無(wú)效。張女士認(rèn)為《房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議書(shū)》有效，但承認(rèn)簽合同時(shí)丈夫確實(shí)不知情，也不在場(chǎng)。
小黃說(shuō)，產(chǎn)權(quán)證上只登記了張女士一個(gè)人的名字，基于對(duì)物權(quán)登記的信任，他有理由相信對(duì)方有權(quán)處置房屋。他還補(bǔ)充說(shuō)，簽訂買(mǎi)賣(mài)合同之前，張女士多次打電話(huà)與丈夫溝通，蘇某實(shí)際上是知情的。之后，張女士還通過(guò)中介轉(zhuǎn)告小黃，只要他再追加2萬(wàn)元，她就和丈夫按合同配合交易。小黃認(rèn)為，夫妻倆是覺(jué)得房?jī)r(jià)開(kāi)得太低吃虧了，想反悔才來(lái)這一招，這些情況中介可以作證。
【說(shuō)法】
買(mǎi)房人有理由相信產(chǎn)權(quán)證
思明區(qū)法院彭朝輝法官解釋說(shuō)，以往遇到此類(lèi)案件，法官一般依據(jù)婚姻法的相關(guān)司法解釋斷案，即“夫或妻非因日常生活需要對(duì)夫妻共同財(cái)產(chǎn)做重要處理決定，夫妻雙方應(yīng)當(dāng)平等協(xié)商，取得一致意見(jiàn)。他人有理由相信其為夫妻雙方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道為由對(duì)抗善意第三人”。但是，婚姻法規(guī)范的是夫妻之間的內(nèi)部財(cái)產(chǎn)關(guān)系，而買(mǎi)賣(mài)合同是買(mǎi)賣(mài)雙方的外部關(guān)系，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，合同關(guān)系越來(lái)越復(fù)雜，外部關(guān)系不應(yīng)當(dāng)再由內(nèi)部關(guān)系決定。
我國(guó)物權(quán)法已經(jīng)頒布實(shí)施，其中雖然規(guī)定了公示公信原則，但是大多停留在理論上，沒(méi)有應(yīng)用于司法實(shí)踐。所謂物權(quán)公示公信，即第三人因信賴(lài)物權(quán)公示而所取得的物權(quán)不受其前手交易的瑕疵影響，直接受法律保護(hù)。根據(jù)這個(gè)原則，小黃因?yàn)樾刨?lài)產(chǎn)權(quán)證上登記了張女士的名字而與她交易，就不受蘇某是否知情的交易瑕疵所影響，買(mǎi)賣(mài)合同有效。
