為什么“農(nóng)民房”買賣合同是無效合同？精確一點(diǎn)來說，這一說法是不全面的，因?yàn)檗r(nóng)民房買賣合同并非全部都是無效合同。那么，哪些農(nóng)民房買賣合同是有效的呢？那就要看被買賣的農(nóng)民房的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)和交易者本身的身份。
（一）已經(jīng)取得“紅本”房產(chǎn)證的“農(nóng)民房”買賣合同有效。
2001年，針對深圳市私房（即所謂“農(nóng)民房”）交易頻繁、造成農(nóng)民房買賣既成事實(shí)的大量存在，導(dǎo)致房地產(chǎn)交易市場權(quán)屬混亂，糾紛頻繁，不利于社會穩(wěn)定的現(xiàn)象，為了厘清歷史問題，進(jìn)一步推進(jìn)市場經(jīng)濟(jì)體制改革，發(fā)展成熟的現(xiàn)代房地產(chǎn)市場交易體系，深圳市人大常委會通過了《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)處理歷史遺留違法私房若干規(guī)定》。根據(jù)該規(guī)定，對繳納了罰款、補(bǔ)簽了土地使用權(quán)出讓合同、補(bǔ)交了地價(jià)款的農(nóng)民房予以確權(quán)，發(fā)放《房地產(chǎn)證》。此外又根據(jù)合作建房、私房買賣、村民與非村民等不同情況，《房地產(chǎn)證》又分為所謂的“紅本”、“綠本”。而所謂“紅本”，實(shí)際上就是具備市場商品房條件的房屋的《房地產(chǎn)證》，與目前一般的房地產(chǎn)商開發(fā)銷售的市場商品房并無二致，此類房屋當(dāng)然可以自由買賣。從法理上來說，雖然此類房屋位置處于農(nóng)民房比較集中的地方，但實(shí)際上已經(jīng)不能算是“農(nóng)民房”。此類“農(nóng)民房”的買賣合同是符合法律規(guī)定，當(dāng)然是有效的。
（二）取得“綠本”《房地產(chǎn)證》的農(nóng)民房不得買賣，抵押（典當(dāng)）、出租須按有關(guān)規(guī)定辦理。
上文已經(jīng)提到，所謂“綠本”也是經(jīng)過深圳市政府確權(quán)的，但“綠本”《房地產(chǎn)證》受法律、政策限制，不得進(jìn)行買賣，“綠本”封面明確表明“本證所記載的房地產(chǎn)不得買賣。抵押（典當(dāng)）、出租須按有關(guān)規(guī)定辦理”。
值得深究的是，同樣是農(nóng)民房，為什么這類農(nóng)民房不得買賣，而“紅本”的就可以呢？實(shí)際上，上述《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)處理歷史遺留違法私房若干規(guī)定》并沒有對什么情況該發(fā)“紅本”，什么情況該發(fā)“綠本”作出規(guī)定，也沒有公開的文件說明該怎么發(fā)“紅本”、“綠本”，所以是發(fā)“紅本”還是“綠本”就只能是國土部門的內(nèi)部規(guī)定了。
《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)處理歷史遺留違法私房若干規(guī)定》作為深圳市人大常委會發(fā)布的具有較高法律效力的地方性法規(guī)，對一套房屋是否能夠流通，公民財(cái)富是否能夠轉(zhuǎn)移的重大問題，給政府規(guī)章、部門規(guī)章留下這么大的操作空間，對行政權(quán)力沒有任何約束，是對行政權(quán)力的嚴(yán)重放縱。“絕對的權(quán)力導(dǎo)致絕對的腐敗”，所以在辦理“紅本”“綠本”過程中出現(xiàn)大量的黑箱操作也就不難想象了，甚至有人在公開的媒體上做廣告，稱可以幫忙“紅本”轉(zhuǎn)“綠本”云云。這些問題是值得我們深思的，但愿有關(guān)部門在往后的立法中不要再犯同樣的“錯(cuò)誤”。
（三）沒有“紅本”“綠本”，而僅有一張“收文回執(zhí)”的農(nóng)民房不得買賣。
要在一塊土地上建設(shè)房子，首先必須符合國家法律、符合城市規(guī)劃，必須取得各種證書，就私房來說，就要取得《居民（私人）興建住宅用地批準(zhǔn)通知書》，也就是說要取得宅基地的用地使用權(quán)，其次還要取得《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》，即要符合城市規(guī)劃。上述材料也就是所謂的“兩證一書”，只有具備這些條件，農(nóng)民房才可以動工興建，根據(jù)“兩證一書”建設(shè)的房屋才能依法定程序取得《房地產(chǎn)證》，否則就是違章建筑，不能取得《房地產(chǎn)證》。
實(shí)踐中，農(nóng)民房都取得了“兩證一書”，但是“兩證一書”都規(guī)定了一個(gè)有效期，分別為1年和6個(gè)月，超過此期限的“兩證一書”失效、作廢，所以在規(guī)定期限內(nèi)農(nóng)民房沒有動工興建的，國土部門會把“兩證一書”收回去，只發(fā)給一個(gè)“收文回執(zhí)”。可見，此類村民在法律上已經(jīng)失去了在原本分配給他（她）的宅基地上興建房屋的權(quán)利，除非其重新取得新的“兩證一書”，否則其辦理《房地產(chǎn)證》根本無從談起。既然不能從法律上確定其權(quán)屬，不能確定該房產(chǎn)是否屬于其本人，該房產(chǎn)當(dāng)然不得買賣，該合同當(dāng)然是無效合同。
