房產投資入門十二式 第二式掂掂錢袋：有多少錢辦多少事兒。 投資什么檔次的物業?投資幾處物業?都要視各人資金狀況而定。先算算你有多少可動用的資金，然后再減去這幾項投入： 1、首付款;2、房子交付前的供樓款;3、交房后，裝修款(毛坯房)、家具配置款及其間的供樓款、
房產投資入門十二式
第二式 掂掂錢袋：有多少錢辦多少事兒。
投資什么檔次的物業?投資幾處物業?都要視各人資金狀況而定。先算算你有多少可動用的資金，然后再減去這幾項投入：
1、首付款;2、房子交付前的供樓款;3、交房后，裝修款(毛坯房)、家具配置款及其間的供樓款、物業費以及每年的取暖費;4、尋找租戶的費用，包括給中介支付的1個月租金款等;5、應付風險的資金 房子不可能隨時有租戶排隊續租，你至少要有應付3-5個月的空置費，包括物業管理費和月供款。若你的資金對上述費用富富有余，可以考慮投資多處房產。但是，最好別把前一套房子的租金贏余算進你下一套房子的支付能力中 就算你有10套房，也只能把5套房子的租金當成穩定、可靠的資金積累。永遠打出富裕，可保你在投資中游刃有余。(當然，考慮到不能把雞蛋放在一個籃子里，你在多處房產投資外也最好做點別的生意。)
第三式 反躬自省：你對房產了解多少?
就象股市一樣，房產投資也需要信息。比如說炒 樓花 (通俗點叫倒房號)，你能迅速得到消息并判定一個樓盤的投資價值嗎?再如出租經營，你有足夠的渠道把房產推租出去嗎?對地產圈的了解程度，有無業內的朋友，將使同樣一個樓盤的投資者創造不同的投資業績。
第四式 算計租戶：請多大和尚蓋多大廟。
北京近期房價幾乎沒有象香港、新加坡、東京等地區暴漲的可能。香港、新加坡土地稀缺，東京處在地震帶，有土地也不能蓋高密度房屋，北京則完全不一樣，現在連二環邊還在冒項目，更別說四環、五環了。所以，不要指望1塊錢買房子，5年以后賣2塊。增值雖不能保證，但保值還是可能的 若房價能隨著通貨膨脹率上升就算幸運的，基本跟存錢一個道理。因此，房產盈利目前就只有出租經營這一主要渠道。從這個角度來說，鎖定將來的租客群，然后根據他們的需求和支付能力選擇物業實施投資計劃的第一步。
目前已成勢的投資區域一般和商圈相連，比如國貿商圈、燕莎商圈、亮馬商圈、亞運村商圈、中關村商圈等，你瞄準的租戶群就是這些商圈中的從業者。一般來說，東部商圈的房子多租給各跨國公司的外籍職員，他們要的是舒適和有品味的居住條件，能支付8000-13000元的月租金，所以高檔外銷房好銷;中關村是外地來北京淘金的公司小老板多，要求稍高，愿意支付4000-6000元的月租金。當然，同一區域的項目也會有差異，如中關村會因為缺少高檔外銷公寓而使那里的個別項目租金甚至高過東部，而東部因外銷公寓 扎堆兒 會使有的項目成為 二流老外 (韓國人、俄羅斯人等)的樂園，月租金相對較低。
第五式 檢查 籃子 ：考察項目合法性和規范性。
要避免 竹籃打水一場空 ，就要首先考察你放雞蛋的籃子是否牢靠，亦即項目的合法和規范性如何。現在的北京人屢屢被精明商人所牽引，一會兒買 地點 ，一會兒買 地段 ，一會兒買 商圈 ，現在又開始買 品味 ，很少有人想過買一個真正過關的產業，而這恰恰是投資行為的基本常識。試想一下，若房子延期交付，或質量不合格，要你天天打官司，還有什么精力去投資?
第六式 對癥下藥：哪類房產適合你投資?
盡管理論上購買房產本身就是投資，但并不是所有的房產項目都適合投資，你得先弄明白房產的類型和其特點，才可定下大的投資方向：
1、外銷房和內銷房。
忽略位置和物業管理等因素不計，以100平方米為例，一般內銷房每平方米4000元，一套房子40萬，可租到3000元左右每月;高檔外銷房每平方米8000元，一套房子80萬，月租金卻可達8000元左右，投資回報率高低一見便知。況且，要找內銷房租戶似乎比找外銷房租戶要難，因為內銷房供應量太大，還有大量的公房，租客都是創業階段的年輕人，房租能省則省，不是擺闊氣的時候。但是，從另一方面來說，一旦所投資的外銷房押寶沒押準，就會更慘，它的月租金甚至支持不了供樓款加物業費、采暖費等消耗。
