違約金應(yīng)該按照合同約定的數(shù)額進(jìn)行賠償。
小王月底在中介看中了一個校區(qū)房，交了定金并與房主簽訂了買賣合約。沒想到“五一”剛過，小王找到賣家想辦理相關(guān)手續(xù)時，賣家卻以夫妻間未就賣房達(dá)成一致為由毀約，寧可賠償雙倍定金也不愿履行合同……針對近來頻發(fā)的二手房賣主毀約案件，法律專家說，賣房人看到房價上漲后拒絕賣房，屬于民事違約行為，按照規(guī)定，要承擔(dān)三種違約結(jié)果：一是繼續(xù)履行合同;二是采取措施補(bǔ)救;三是賠償損失。這三種違約結(jié)果由買房人選擇。因此，買房人可以選擇不要賣房人雙倍返還的定金，而要求對方必須繼續(xù)履行合同———
當(dāng)下房價漲幅較快，買方因出賣方反悔導(dǎo)致的二手房交易違約率激增，大部分出賣方不愿意“按合同辦事”，寧愿主動違約，甚至支付雙倍違約金也拒不交房。
近一段時間，市各區(qū)法院受理多起房屋買賣合同糾紛。一些買家在房屋買賣中途遭“腰斬”，叫苦不迭，紛紛到尋求法律幫助。據(jù)啟凡律師事務(wù)所主任姜啟凡介紹，該所僅在4月份就收到該類糾紛案件3起，今年以來，他們已受理咨詢此類糾紛30件，其中有8件已經(jīng)正式代理訴訟。房價看漲賣方毀約
今年2月，于某通過某房產(chǎn)咨詢代理公司與黃某簽訂了一份《房屋轉(zhuǎn)讓合同》。于某向黃某購買某名校的學(xué)區(qū)住房，面積86.38平方米，房價65萬元，并約定了付款方式、定金及違約責(zé)任等相關(guān)條款。按照合同，于某先向黃某支付定金2萬元，并在合同中詳細(xì)約定了如何辦理房產(chǎn)過戶和交納房款的一切事宜。
但是，黃某的兒女得知此事后，認(rèn)為黃某不了解房市價格，“賤賣”了房子，并找到房產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)，得出的評估結(jié)論為該房產(chǎn)市場價值約為85萬元。于是黃某向于某提出交涉，希望能改變原合同，按照評估價格來交易房產(chǎn)。于某認(rèn)為他們原先商談的價格為當(dāng)時的市場價格，并簽訂了合法的協(xié)議，黃某提出的要求既不合理也不合法，遂拒絕了黃某的建議。黃某提出如果不改變原協(xié)議，他就拒絕履行合同，寧可雙倍返還定金。于某提出即使自己得到雙倍定金的賠償也無法彌補(bǔ)損失，因為兩個多月來市場價格已經(jīng)大幅度上漲，他與黃某簽訂協(xié)議后就沒有再出去選擇其他房屋，無論是同意黃某的提議還是出去選擇其他房屋，對自己都會造成一定的損失，所以希望黃某履行原協(xié)議。但黃某堅決不同意，經(jīng)過一段時間的協(xié)商，于某無奈接受了雙倍定金的賠償。
趙先生的遭遇與于某相同。2009年8月，趙先生帶著妻子去看房，房主是一對夫妻，雙方幾次接觸下來談好房價為70萬元。簽房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議時，雙方特意就違約明確了責(zé)任，“違約方要支付定金兩倍的賠償金”。因為房屋是登記在夫妻名下，房主小馬不但簽上了自己的名字，也把妻子的名字代簽了。簽好協(xié)議后沒多久，趙先生就接到小馬的電話，稱房子不賣了，理由是老婆不同意，法律規(guī)定重大經(jīng)濟(jì)行為不適用代理。無論趙先生怎樣懇求，小馬都堅稱房子不賣了，小馬表示，老婆在賣房的過程中一直不同意賣房。當(dāng)時賣房子時，趙先生妻子正在房間為了幾件舊家具還與自己老婆吵架，自己老婆根本不知道自己賣房。趙先生認(rèn)為如果小馬老婆不同意賣房，當(dāng)時就應(yīng)提出來，現(xiàn)在的毀約理由太牽強(qiáng)。后通過了解，趙先生才發(fā)現(xiàn)，短短一段時間，該地段房子每平米價格已經(jīng)漲了一兩千，趙先生表示房子不賣也可以，但既然是賣方違約在先，應(yīng)該雙倍返還定金。
要錢要房買主定奪
分析人士認(rèn)為，房價上漲是一個原因，而業(yè)主心理預(yù)期看漲也是導(dǎo)致賣家毀約的重要原因。
哈爾濱市一家房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的經(jīng)營者丁女士認(rèn)為，由于房價上漲的速度較快，一些賣主為了讓自己的房子能賣上最高價，寧可主動賠償雙倍定金也要?dú)Ъs，這在過去的房產(chǎn)交易中是沒有過的。而很多買主為了避免官司的麻煩，也就無奈地接受了賣主的要求，接受雙倍返還的定金。
有多年房產(chǎn)糾紛審理經(jīng)驗的法院民事審判庭的孫法官解釋，買房人有權(quán)要求賣方繼續(xù)履行合同。賣房人看到房價上漲后拒絕賣房，屬于民事違約行為，按照《合同法》規(guī)定，要承擔(dān)三種違約結(jié)果：一是繼續(xù)履行合同;二是采取措施補(bǔ)救;三是賠償損失。由此可以看出，排在第一位的違約結(jié)果就是繼續(xù)履行合同。這三種違約結(jié)果是由買房人選擇的。因此，買房人可以不要賣房人雙倍返還的定金，而要求對方必須繼續(xù)履行合同。
孫法官稱，賣房人雙倍返還定金只是一廂情愿，但承擔(dān)違約后果的方式不是違約人選擇的，而是“受害人”選擇的。
毀約背后“借口”多多
孫法官說，在訴訟中，賣房人毀約都不會承認(rèn)是因為房價上漲，而是要挑出買房人的過錯，比如買房人沒有按時支付首付款等，再就是稱自己配偶對賣房不知情。孫法官稱，這些“借口”能否導(dǎo)致合同無效，要視具體情況具體分析。
借口一
———買房人違約在先
對于指責(zé)買房人沒有按時支付首付款等違約行為的，法官首先要查實，其次衡量這種違約是否會導(dǎo)致賣房人違約。如果買房人只晚交了一兩天房款，就只是輕微瑕疵，不足以讓賣房人拒絕履行合同。但反過來，如果買房人確實延遲10多天付款，就有可能給賣房人造成重大損失，賣房人毀約也就可以理解。在這里提醒買房人，要注意按時履行合同約定，且在與對方談判的過程中要留下錄音證據(jù)。
借口二
———配偶對賣房不知情
很多房屋屬于，如果配偶對賣房不知情，就可能導(dǎo)致合同無效，所以賣房人以這種作為借口來毀約的情況也較多。在審判中，法官會要求賣房人提供配偶不知情的證據(jù)，詢問賣房人為什么沒有將賣房的事情告知配偶。另外，買房人也可以提供在看房或者簽約時，賣房者配偶在場的證據(jù)，包括證人證言、錄音錄像等。這樣，法院就可以查清真實情況，從而做出判決。如果因為配偶不知情導(dǎo)致合同無效，買房人還可以向賣房人追討相應(yīng)損失。法官支招
規(guī)避風(fēng)險
針對目前出現(xiàn)的二手房買賣糾紛倍增的現(xiàn)狀，孫法官提示購房者應(yīng)從六個方面保護(hù)自己、規(guī)避風(fēng)險：
———購房人在與二手房房主簽訂購房合同時，應(yīng)提前考慮房價上漲等因素可能帶來的隱患，約定好違約賠償責(zé)任，并在能夠辦理過戶手續(xù)時，盡快辦理，避免對方反悔。
———買房人在買房前要充分了解房屋買賣需要的各種手續(xù)，最好選擇專業(yè)人士提供法律意見，再慎重簽訂合同。
———買房人應(yīng)在簽訂買房合同時，讓對方提供確保有權(quán)處分所售房屋的證明或夫妻等其他共有人同意處分的證明。
———二手房買賣雙方在交易時應(yīng)當(dāng)選擇正規(guī)中介機(jī)構(gòu)，并對雙方商定的內(nèi)容以書面形式約定好。
———為了了解所購房屋的真實情況，購房者應(yīng)在購房前向物業(yè)、鄰居、開發(fā)商了解情況，最好到現(xiàn)場看房，并對出現(xiàn)質(zhì)量問題如何承擔(dān)責(zé)任等內(nèi)容做出書面約定。
———法律明確規(guī)定農(nóng)村所建房屋不能上市交易，建議城鎮(zhèn)居民不要購買這類房屋，此種房屋交易不受法律保護(hù)。
綜合來說，就是購房者在買房前要認(rèn)真審查交易房屋的產(chǎn)權(quán)情況，對產(chǎn)權(quán)是否清晰、證件是否齊全等情況，要到房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)查詢，確保房屋產(chǎn)權(quán)清楚。要現(xiàn)場查看交易房屋，仔細(xì)詢問了解房屋現(xiàn)狀，了解該房是否存在“一女二嫁”、已長期出租、抵押等現(xiàn)象，防止購買后與第三方發(fā)生爭執(zhí)。購房者在交易時要認(rèn)真慎重簽訂交易合同，對交易房屋位置、面積、產(chǎn)權(quán)情況、交易價格、付款方式、違約責(zé)任等主要合同條款約定明確，以防發(fā)生歧義，必要時邀請中介機(jī)構(gòu)、律師、公證機(jī)關(guān)見證合同。簽訂合同后要全面、及時、誠信履行合同，履行合同時要保存履行手續(xù)。如遇賣方不肯接受價款的，購房者可以將有關(guān)價款匯入出賣方帳戶或?qū)⒂嘘P(guān)價款提存。
購房者履行合同義務(wù)后，對出賣方違約的，應(yīng)當(dāng)適時提起訴訟，請求法院確認(rèn)交易合同效力，并責(zé)令出賣方限期協(xié)助辦理過戶手續(xù)，以期物權(quán)實現(xiàn)。
