一、房屋交接相關(guān)法律風(fēng)險(xiǎn)提示
1、“交鑰匙”與“交房”非同一概念，交鑰匙不等于交付房屋，往往出賣人交了鑰匙，但因租賃關(guān)系或共有關(guān)系，或其他原因，導(dǎo)致對(duì)出賣房屋有異議的案外人或第三人占據(jù)房屋，不予交付，此情況下，是否由出賣人承擔(dān)責(zé)任或有能力解決實(shí)際交房問(wèn)題，皆不明確，故二手房買賣合同中應(yīng)對(duì)出賣人的全面履行交房義務(wù)及違約責(zé)任約定明確。
2、二手房簽約前，買受人對(duì)房屋內(nèi)居住人員的情況應(yīng)有所了解，對(duì)是否影響合同生效后的履行存在障礙應(yīng)有判斷，并在合同中對(duì)出賣人雖交了鑰匙但買受人仍無(wú)法入住的違約責(zé)任及損失賠償作出約定。
3、“交房”通常與“交鑰匙”合二為一，如何交鑰匙，有必要在合同中明確程序。在發(fā)生爭(zhēng)議情況下，一方辯稱已交付，一方辯稱索要過(guò)，均稱遭到對(duì)方拒絕，如何避免舉證上的困擾，可事先約定一方行使權(quán)利或履行義務(wù)遭拒時(shí)，有一個(gè)雙方都認(rèn)可的確認(rèn)途徑，盡量較之提存公證簡(jiǎn)便，比如約定雙方都認(rèn)可的第三方單位或自然人，明確雙方遵守的通知方式。
4、因履行法院生效判決而為房屋騰退、交付義務(wù)，為防止強(qiáng)制騰退義務(wù)一方人為破壞，對(duì)房屋現(xiàn)狀的確認(rèn)、交鑰匙及驗(yàn)房最好安排具有公信力的第三方參與，起到證據(jù)保護(hù)的見(jiàn)證作用，同時(shí)對(duì)現(xiàn)場(chǎng)情況最好有照片說(shuō)明。
5、房屋交付前出于報(bào)復(fù)故意毀壞門(mén)窗鎖及裝修，導(dǎo)致非吉屋、非現(xiàn)狀移交，如經(jīng)鑒定非自然損壞而系人為破壞，由此產(chǎn)生的修復(fù)費(fèi)用及評(píng)估費(fèi)用均應(yīng)由交付義務(wù)方承擔(dān)。
6、買受方對(duì)二手房屋進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)勘查及驗(yàn)收時(shí)，注意查看房屋墻壁、墻角、天花板是否有裂痕和滲漏，尤其陽(yáng)臺(tái)、衛(wèi)生間附近地板是否潮濕發(fā)霉，門(mén)窗的通風(fēng)、采光狀況是否良好，管線燈座是否正常，主體承重結(jié)構(gòu)是否改動(dòng)等，并將看房結(jié)果形成記錄，由雙方簽字確認(rèn)。
7、對(duì)于明確約定“現(xiàn)狀交付”的二手房，對(duì)未來(lái)房屋交付的“現(xiàn)狀”，應(yīng)盡可能詳細(xì)地事先列明交接清單，此外，還應(yīng)列明交接家私家電或其它設(shè)施的價(jià)值，以免交接時(shí)發(fā)現(xiàn)破壞或缺失，為提起損害賠償標(biāo)準(zhǔn)提供依據(jù)，否則，因無(wú)法舉證可能導(dǎo)致訴請(qǐng)被駁回。
二、房屋質(zhì)量不合格怎么處理?
1、對(duì)于未對(duì)居住使用造成嚴(yán)重影響，可先進(jìn)行房屋的交接，然后再要求賣房人進(jìn)行修復(fù)并賠償損失，對(duì)開(kāi)發(fā)商交付的房屋不屬于主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的一般質(zhì)量問(wèn)題，在保修期內(nèi)，購(gòu)房者可根據(jù)《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第三十一條“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用時(shí)，……，承擔(dān)商品房保修責(zé)任”的規(guī)定，可請(qǐng)求其維修，因維修致使房屋使用功能受到影響或給購(gòu)買人造成損失的，開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)負(fù)賠償責(zé)任。
2、在合同履行中，由于房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量問(wèn)題直接關(guān)系到使用的安全性，而且修復(fù)不可能或成本甚巨，開(kāi)發(fā)商交付的房屋屬于主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，應(yīng)先請(qǐng)求房屋所在地的房屋工程質(zhì)量監(jiān)督單位檢查，在取得房屋質(zhì)量鑒定不合格的證書(shū)后，可要求開(kāi)發(fā)商予以退房，對(duì)因此造成損失的，開(kāi)發(fā)商應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。
