買房置產(chǎn)，本來是件值得高興的事情，但若購(gòu)房者稍不留神，陷入了賣方的圈套和陷阱，那可就糟心了。各種爭(zhēng)吵、扯皮還是小事，時(shí)間、金錢上的損失可就不可估算了。那么，現(xiàn)實(shí)生活中，有哪些購(gòu)房糾紛?面對(duì)這些糾紛，我們又該如何提前準(zhǔn)備，做好預(yù)防呢?克區(qū)人民法院的法官將結(jié)合實(shí)例為你分析。
案例分析
案例一
買鋪卻不能過戶
2014年，馬強(qiáng)與王雷簽了購(gòu)房協(xié)議，以每平米6000元的價(jià)格，購(gòu)買王雷位于準(zhǔn)噶爾路的臨街商鋪。
保險(xiǎn)起見，馬強(qiáng)還與王雷簽了一份買賣合同，并預(yù)付了2萬元的定金。隨后，馬強(qiáng)和王雷到房產(chǎn)局辦理過戶登記。
但到了房產(chǎn)局，馬強(qiáng)才得知，由于該商鋪經(jīng)過房主私自改造，要買賣過戶必須先將房屋原結(jié)構(gòu)還原，而一旦還原該房屋結(jié)構(gòu)，該房屋則不能用于商業(yè)用途。因此，雖然王雷愿降價(jià)交易，但想買來商用的馬強(qiáng)卻不想買了。
最后，雙方取消了交易，馬強(qiáng)要求王雷按照合同和法律的約定，雙倍返還定金，即要求王雷向自己支付4萬元，卻遭到王雷拒絕。
多次溝通無果后，馬強(qiáng)將王雷起訴至法院，最后，在法院的調(diào)解下，雙方達(dá)成了調(diào)解協(xié)議，王雷承擔(dān)了馬強(qiáng)的部分損失。
案例二
購(gòu)房不成反受損
2008年，李麗在匯福小區(qū)購(gòu)買了一套經(jīng)濟(jì)適用房，由于要陪孩子在外地上學(xué)，她便將房屋交給姐姐李曉幫忙打理。
2009年，李曉做生意急需用錢，便自作主張，將李麗的房屋以25萬元的價(jià)格賣給了楊明。由于該房屋屬于經(jīng)濟(jì)適用房，不能立即辦理過戶，因此楊明也沒多想。
2013年，李麗得知房子被姐姐賣掉后，堅(jiān)決不同意轉(zhuǎn)讓該房。楊明與其商討過多次后，也沒能達(dá)成一致意見。于是，2014年，楊明起訴了李麗，要求其履行協(xié)助過戶的義務(wù)。
法院審理后發(fā)現(xiàn)，房屋所有人李麗并未對(duì)該房的出售合同予以追認(rèn)，因此楊明與李曉達(dá)成的房屋買賣合同無效，該房屋歸李麗所有。
事后，楊明非常后悔，如今房?jī)r(jià)漲了不少，若2009年購(gòu)買其他房屋，并順利過戶，現(xiàn)在也不用承擔(dān)如此損失。
案例三
到手的房子被抵押
2004年，馬貴與龍梅簽訂了一份《房屋買賣協(xié)議書》。
兩人在合同里約定，馬貴將他位于永安新村的一套住宅以15萬元的價(jià)格賣給龍梅。隨后，龍梅向馬貴支付了全部的購(gòu)房款，馬貴還給龍梅寫了一張收條，并在收條中寫道“已收到房款，盡快辦理過戶手續(xù)。”
雖然馬貴承諾盡快辦理過戶，但事實(shí)上，他一直在拖延辦理過戶。在龍梅的催促下，直到2005年，馬貴才將房屋的房產(chǎn)證交給龍梅，但仍未辦理過戶手續(xù)。直到龍梅與丈夫丁成離婚后，負(fù)責(zé)房產(chǎn)證所有人變更手續(xù)的丁成，實(shí)在忍受不了馬貴的拖延，才將其起訴到法院。
法院審理后發(fā)現(xiàn)，原來2005年，在馬貴將房產(chǎn)證給龍梅的之后，他便去房產(chǎn)登記部門重新申辦了房產(chǎn)證，還把房產(chǎn)抵押給了第三方。
幸而最后法院判決支持了丁成的訴訟請(qǐng)求，丁成順利辦理了過戶，成為了房屋的所有人。
案例四
“陰陽(yáng)合同”損失重
2013年3月，李玲與陳誠(chéng)簽訂了房屋買賣合同，約定陳誠(chéng)將自己位于白堿灘區(qū)的門面房以三十五萬元的價(jià)格轉(zhuǎn)讓給李玲。兩人還約好，李玲先支付一萬元定金，剩余的三十四萬元在2013年7月付清，李玲付清全部購(gòu)房款后，陳誠(chéng)再配合她辦理過戶手續(xù)。
交易看似順利，然而，在2014年5月的一天，李玲卻突然將陳誠(chéng)告到了法院，稱陳誠(chéng)已收到房屋價(jià)款，卻不配合辦理過戶。
法院審理發(fā)現(xiàn)，房屋買賣合同中的價(jià)款實(shí)際上是雙方為規(guī)避房屋契稅而約定的價(jià)格，并非實(shí)際價(jià)款。該房屋的實(shí)際價(jià)款由雙方口頭協(xié)商確定，對(duì)于余款，李玲向陳誠(chéng)打了欠條。事實(shí)上，李玲在2013年8月便通過自己的賬戶，再次向陳誠(chéng)的賬戶內(nèi)轉(zhuǎn)入了四十三萬元。
李玲認(rèn)為，房屋口頭協(xié)議約定的價(jià)款為七十八萬元，而陳誠(chéng)認(rèn)為房屋口頭協(xié)議的價(jià)格為八十四萬元。后來，陳誠(chéng)更是在案件審理過程中，將爭(zhēng)議的商鋪出售給了別人，并將所得的購(gòu)房款退回給李玲。
此時(shí)李玲追悔不已，陰陽(yáng)合同讓自己損失不小。
法官釋法
購(gòu)房前，先查詢
針對(duì)于以上案例，特別是案例二，克拉瑪依區(qū)人民法院審監(jiān)庭楊慧敏法官提醒房屋購(gòu)買人，購(gòu)房時(shí)除了要簽訂正規(guī)的購(gòu)房合同，購(gòu)房前，買房人還一定要查詢清楚房屋的類型。
“經(jīng)濟(jì)適用房、商品房、集資房等，有些房屋不允許買賣，有些買賣有限制，而有的則可以自由買賣。”楊慧敏介紹說。
對(duì)于經(jīng)適房買賣，她還特別指出，根據(jù)2013年2月4日克拉瑪依市人民政府發(fā)布《克拉瑪依市經(jīng)濟(jì)適用住房上市交易管理暫行辦法》第四條規(guī)定，“權(quán)利人已購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用住房具備下列情形之一的，可以上市交易或辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記：(一)購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房滿5年的，可以上市交易”;第六條規(guī)定， “已購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用住房在2013年3月1日之前上市交易的，以取得契稅完稅或減免稅憑證日期為起點(diǎn)計(jì)算上市交易年限”。
“應(yīng)當(dāng)特別注意契稅完稅日這一時(shí)間節(jié)點(diǎn)。”楊慧敏介紹說。
律師建議
五大措施可降低風(fēng)險(xiǎn)
那么，在購(gòu)買商鋪、住宅等房產(chǎn)交易中，市民還應(yīng)該注意哪些風(fēng)險(xiǎn)呢?
對(duì)此，克拉瑪依區(qū)人民法院民一庭庭長(zhǎng)陳疆偉法官對(duì)購(gòu)房人提出了以下幾點(diǎn)建議：
1、購(gòu)房前一定要去房產(chǎn)管理部門查詢，有無登記情況與實(shí)際情況不符。因?yàn)?，案例三中的情況其實(shí)時(shí)常發(fā)生。同時(shí)，購(gòu)房人前往房產(chǎn)證管理部門查詢，還可以避免該房的他項(xiàng)權(quán)證帶來不必要的損失，而房屋他項(xiàng)權(quán)通常指抵押權(quán)利。
“買賣雙方簽訂的購(gòu)買合同，屬于法律規(guī)定的債權(quán)，而經(jīng)過登記公示的抵押、擔(dān)保等權(quán)利則屬于法律上的物權(quán)。”陳疆偉法官介紹說，“根據(jù)物權(quán)優(yōu)于債權(quán)的原則，房產(chǎn)設(shè)有抵押，即他項(xiàng)權(quán)證未注銷，該房產(chǎn)處置權(quán)受到限制，未經(jīng)抵押權(quán)人同意不得進(jìn)行合法交易，不能辦理產(chǎn)權(quán)過戶等相關(guān)手續(xù)。”
2、了解賣方是否為合法的房屋所有人。在房屋買賣交易過程中，買方的風(fēng)險(xiǎn)是要高于賣方風(fēng)險(xiǎn)的，如果賣方不是房屋的實(shí)際所有人，則會(huì)給買方造成損失。因此，買方做決定前一定要了解：①賣方是否擁有合法的房屋所有權(quán)證、土地使用權(quán)證，若土地證正在辦理中，房屋的所有權(quán)證也應(yīng)當(dāng)具備;②若該房產(chǎn)屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)，購(gòu)買方還應(yīng)當(dāng)取得夫妻雙方的同意。如果沒有通過夫妻雙方的同意，則買賣合同處于效力待定的狀況，若無另一方的追認(rèn)，該合同無效，會(huì)給購(gòu)買方造成損失。
3、應(yīng)實(shí)地查看房屋情況。法律上將雙方買賣的房屋稱作“標(biāo)的物”，只有實(shí)地查看標(biāo)的物后，購(gòu)房者才能了解房屋的情況，如是否被出租，以及是否存在結(jié)構(gòu)變化等情況，如房屋結(jié)構(gòu)與登記事實(shí)不符，導(dǎo)致無法過戶。因?yàn)榉梢?guī)定“買賣不破租賃”，即在房屋租賃關(guān)系存續(xù)期間，即使房屋所有權(quán)人將房屋轉(zhuǎn)讓與他人，對(duì)承租該房屋的人也不產(chǎn)生影響，買房人不能以其已成為房屋的所有人為由，否認(rèn)原房屋租賃關(guān)系的存在并要求承租人搬出。
4、簽訂買賣房屋的格式合同時(shí)，要在合同中對(duì)房屋買賣的時(shí)間、房款支付方式等問題做明確約定。另外，建議購(gòu)房者選擇分期付款，尤其是二手房房屋買賣中，購(gòu)房前可以先交付定金(根據(jù)法律規(guī)定，定金不得超過合同價(jià)款的20%)，同時(shí)，購(gòu)房者還可以約定將購(gòu)房的尾款(房屋總價(jià)格的10%-20%)放在房屋過戶后再行支付。
5、在購(gòu)買二手房時(shí)，購(gòu)房者還需注意房屋的鑰匙、家電、裝修、租金等問題，同時(shí)，水電暖、物業(yè)等費(fèi)用是否結(jié)清也需提前考慮。
