購房，是不少中國人一生中最重要的大事之一。然而，購房過程中、購房之后，房地產糾紛也成為不少購房人不愿面對卻又不可回避的問題。
房地產糾紛，包括房屋買賣糾紛土地、使用權糾紛、建設工程糾紛、房地產開發(fā)糾紛、建筑物區(qū)分所有權糾紛、房屋租賃糾紛、物業(yè)服務合同糾紛等等。1995年1月1日，《中華人民共和國城市房地產管理法》正式實施，標志著中國房地產業(yè)的發(fā)展邁入了法制管理的新時期，為依法管理房地產市場奠定了堅實的法律基礎。
那么購房者在購房過程中，如何做到不被房地產銷售過程中的“迷霧”蒙蔽?如何規(guī)避市場網絡購房帶來的風險?即將成為現(xiàn)實的不動產登記，又將對購房人帶來何種影響呢?新華房產《新華有約》欄目本期特邀湖南金州律師事務所熊超，為購房者一一解答房屋買賣中的陷阱以及政策背后的市場影響。
購房中需要注意五點
隨著中國地產行業(yè)的空前發(fā)展，房屋是人民對美好生活的追求的一部分，買房對大多數(shù)人來說都是一件大事。但是在購房過程中，仍然有不少購房者遇到過交了定金難歸還、收房后發(fā)現(xiàn)實際面積有誤差，更有一些購房者甚至遇到了“一房兩賣”的情況。
針對在購房中容易出現(xiàn)的問題，熊超律師提示購房者應該在購房過程中特別注意合同簽訂、認購定金、房屋面積、違約責任和警惕“一房多賣”五個方面。
“一、合同簽訂前的階段：首先要看開發(fā)商是否具有商品房預售許可證書，其次，開發(fā)商為了吸引顧客會做出一系列關于項目的優(yōu)勢宣傳和優(yōu)惠條件，針對開發(fā)商的宣傳和承諾，購房者要去了解其項目開發(fā)的規(guī)劃設計方案和開發(fā)進度。同時如果開發(fā)商的宣傳具體明確，則在法律上構成合同的要約，購房者在簽訂購房合同時，可要求將這些宣傳寫進房屋買賣合同并約定相應的違約責任，防范開發(fā)商的虛假宣傳。二、認購定金難歸還。簽訂《商品房認購書》時，開發(fā)商會要求購房者先交納定金，并規(guī)定自簽訂認購書后幾日之內與其簽定《商品房買賣合同》，同時交納首期房款，否則定金不予以退還。一旦購房者在簽《商品房買賣合同》時發(fā)現(xiàn)有些條款難以達成一致，并不能接受時，購房者就會陷入被動局面。三、房屋面積誤差。依據我國相關司法解釋的規(guī)定，因銷售的房屋面積存在誤差的，購房者和開發(fā)商之間有約定的從約定;沒有約定的，按法律規(guī)定的原則處理。因此購房者可在合同中約定對自己有利的方面，如開發(fā)商交付房屋的實際面積超出合同約定面積的，可以約定超出部分無償歸購房者所有，不予補差;房屋面積小于合同約定面積的，可以約定解除合同、賠償損失等。四、違約責任。開發(fā)商作為交易的賣方，針對其交付房屋的義務、房屋的質量及與房屋權屬相關的附屬義務(如辦理權屬證書等)可約定具體合理的期限，期限不可約定過長，并相應設置嚴格的違約責任，以免開發(fā)商任意拖延。五、警惕一房多賣。簽訂購房合同后，在房屋價格漲幅較快的時候，開發(fā)商為了獲取房價漲幅的利益，出現(xiàn)一房多賣的現(xiàn)象，對此，購房者可以在合同中對開發(fā)商因此解除合同約定高額的違約金。”
此外，熊超律師表示：“購房者在購買期房時應當辦理商品預告登記，能有效阻止‘一房兩賣’，維護消費者自身合法權益。”
網絡購房保持謹慎
今年以來，樓市成交一直呈現(xiàn)低迷態(tài)勢，多元化的渠道營銷成為不少樓盤拓展銷售業(yè)績的選擇，其中，樓盤聯(lián)合電商網站進行“網上團購”或“第三方待售形式”成為主流方式之一。這種“網上團購”是否存在風險?購房者又應該注意哪些問題?
“網購商品房是一種新的交易模式。網上購房購房信息公開透明，減少了中間環(huán)節(jié)。”熊超認為，在購房時，購房者需要綜合考慮戶型、建筑風格、周邊環(huán)境以及交通便利等影響著房屋的價值的因素。
熊超指出，針對房屋銷售的營銷代理公司等第三方機構也越來越多，銷售形勢也日益多樣化。“購房者在購房的過程中，要注意第三方代理機構的代理權限，即是否經過了開發(fā)商的授權。只有經過了開發(fā)商授權的第三方代理機構才能夠發(fā)布相關團購優(yōu)惠政策并開展授權范圍內的事宜。”
不動產登記有利于規(guī)范房地產市場
為整合不動產登記職責，規(guī)范登記行為，方便群眾申請登記，保護權利人合法權益，國土資源部起草了《不動產登記條例(草案送審稿)》報送國務院審議。國務院法制辦公室經征求有關方面的意見，修改形成了《不動產登記暫行條例(征求意見稿)》。7月30日，國務院常務會議討論征求意見稿，決定向社會公開征求意見。
從一開始，不動產統(tǒng)一登記就備受社會各界關注，近來在各地落效率頗高。國土部日前公布消息稱，目前在我國106個重點城市中，已經有約50%的城市啟動了不動產統(tǒng)一登記相關工作，河北、山東等11個省份已經基本完成不動產登記省級職責整合。
“從長遠來看，不動產統(tǒng)一登記對于規(guī)范房地產市場將起到關鍵性作用。”在熊超看來，不動產統(tǒng)一登記將為房地產市場未來的長足健康發(fā)展提供法律層面的指出。
熊超告訴記者，“《不動產登記暫行條例》實施，將會成為政府查證個人名下的房產、套數(shù)、以及征收房產稅的法律依據。”
