買了好幾年的房，賣方拿到房產證不肯辦過戶，買方告到法院，賣方也提起反訴，要求確認買賣合同無效。除了母親代簽字、妻子不知情等理由外，賣方還提出這么一個理由：收房時的房屋面積，比合同約定的面積多出了4平方米。那么這會導致這份房屋買賣合同無效嗎?
剛貸款買房又賣掉領房產證拒辦過戶
在外企工作的王先生為了結婚買房，經房屋中介介紹，看中了北京市海淀區一套三居室商品房。這套商品房是劉先生剛剛在開發商處購買的，但買后不久，他又看上了朝陽區的一套房屋，就決定將剛買的三居室賣掉。2010年2月2日，劉先生的母親代替他與王先生簽訂了《北京市存量房屋買賣合同》及《補充協議》，約定劉先生將海淀區的這套三居室以280萬元賣給王先生。簽訂合同當日，王先生支付了60萬元定金，后又付給劉先生購房首付款140萬元;剩余80萬尾款，雙方約定以貸款方式支付給劉先生。
因該房屋存在抵押登記，雙方約定賣方劉先生應解除涉案房屋的抵押登記，將銀行貸款還清。同時，雙方還約定在劉先生取得房產證后3個工作日內，雙方共同向房屋權屬登記部門辦理房屋過戶手續，如果由于賣方原因逾期未辦理產權過戶手續的，每日將按全部已付房款的萬分之五支付違約金。
同年8月劉先生向王先生交付了房屋。王先生裝修房屋后入住。到2013年初，王先生得知劉先生已辦理房產證，便多次催促劉先生配合辦理房屋過戶及貸款手續，但是劉先生一直拖延，拒絕辦理。經多次溝通，王先生終于知道了劉先生的意圖，原來3年來房屋價格上漲較快，該房屋市場價格從簽訂合同時的280萬元已漲到700多萬元，劉先生心有不甘，想讓王先生補些差價。王先生聽后很惱火，“這不公平!明明白紙黑字約定好的事情，怎能不講信義隨意違約?”
王先生趕緊找到房屋中介，中介與劉先生進行了溝通，但劉先生仍以各種理由拒絕配合過戶，并聲稱房屋買賣協議是無效的，王先生應當返還房屋。
買方起訴賣方反訴
要求確認合同是否有效
王先生決定訴諸法律討個公道。他找到辦理房產案件較有經驗的北京市銘滔律師事務所錢學志律師進行法律咨詢。
錢律師認為，雙方簽訂的《北京市存量房屋買賣合同》及《補充協議》均為有效協議，賣方劉先生應當配合辦理過戶及貸款手續，其要求補差價毫無根據。隨后，錢學志律師到海淀區建委了解到，劉先生已于2012年12月2日辦理了房屋登記手續，即取得了房產證。另外通過進一步核實得知：劉先生收到王先生200萬元首付款后，并未歸還房屋貸款，該房屋還存在抵押登記情況。
隨后錢律師代理王先生將劉先生告上了法庭，要求法院判決雙方簽訂的《北京市存量房屋買賣合同》有效，因劉先生拖延履行合同，要求劉先生自2012年12月6日起支付逾期履行合同違約金。
對此劉先生辯稱，根據《中華人民共和國城市房地產管理法》第38條規定，未依法登記領取權屬證書的房地產不得轉讓。“我還沒有拿到產權證，就將房屋賣給了王先生，這協議是無效的。而且簽訂協議時不是我本人簽的字，是我母親簽的，我不認可。我妻子對賣房一事也不知情，她并不同意賣房，因此房屋買賣合同是無效的。另外收房后，開發商說房屋面積有誤差，多出4平方米，當初約定的房屋面積與實際房屋面積不不符，由此協議也是無效的。”劉先生因此提出反訴，請求法庭確認雙方所簽房屋買賣合同無效。
未領取房產證 不等于禁止房產買賣
劉先生未取得房屋產權證書，就與王先生簽訂《北京市存量房屋買賣合同》，錢學志律師認為，在這種情況下，該房屋買賣合同并不當然是無效的。
《北京市高級人民法院關于審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的指導意見(試行)》第三條規定：《城市房地產管理法》第三十八條第(六)項“未依法登記領取權屬證書”的房屋不得轉讓的規定，在性質上不屬于《最高人民法院關于適用中華人民共和國合同法若干問題的解釋(二)》第十四條規定中的“效力性強制性規定”，不應作為認定房屋買賣合同無效的法律依據。
也就是說，該條款的立法目的并不在于禁止交易或限制合同自由。未依法登記領取權屬證書的房地產當事人不能辦理所有權過戶手續，不等于禁止房地產買賣。本案訴爭房屋系王先生購買所得，權屬明晰，享有相應的處分權。雙方訂立的房屋買賣合同是雙方真實意思的體現，不違反法律強制性規定，應當為合法有效。
劉妻對售房應當知情 買賣協議有效
錢學志律師認為，簽訂房屋買賣合同時，劉母拿著兒子的授權書代簽協議，屬于合法有效的民事法律行為，劉先生應當承受其代理人的行為后果。如果劉先生不認可授權委托書是真實的，可對授權委托書簽字的真實性申請筆跡鑒定;如果劉先生不申請筆跡鑒定，其應當承擔不利后果。
至于劉先生以“妻子不知情”主張協議無效，錢律師認為，根據婚姻法相關司法解釋，“夫或妻非因日常生活需要對夫妻共有財產做重要處理決定，夫妻雙方應當平等協商，取得一致意見。他人有理由相信其為夫妻雙方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道為由對抗善意第三人。”就本案實際情況來說，劉先生夫妻在朝陽區另購一套住房，是要用海淀區這套房屋的售房款支付的，所以其妻對售房一事是知情的。劉先生向王先生交房當天，劉先生的妻子也在現場。另外，在中介簽署協議時，劉母也代替劉先生簽署了夫妻同意賣房的聲明。因此，王先生有理由相信售房是劉先生夫妻共同意思表示，他已盡到合理注意義務，房屋買賣合同應當有效。
合同標的明確 不能僅因面積誤差主張無效
劉先生聲稱房產證上記載的房屋面積與房屋買賣合同規定的房屋面積不符，他能否主張協議無效?錢學志律師認為，雙方簽訂合同時約定的房屋面積，是根據劉先生原始購房合同填寫的。另外雙方都非常清楚，房產證記載的面積很可能與原始購房合同約定的面積不符，這也是商品房交付時常見的現象，雙方在簽訂合同時對此均有合理預期。而涉案三居室是劉先生在該小區購買的唯一一套商品房，不存在合同標的不明的情況。劉先生以此理由主張合同無效，應該無法得到法律的支持。
此案經過多次開庭審理，最終法庭認定《北京市存量房屋買賣合同》合法有效，賣方劉先生遲延履行合同違約，應按日向王先生支付違約金。
律師提示
錢學志律師提醒大家：對于房屋買賣雙方來說，都要盡量將買賣合同中每一個條款的含義約定清楚，避免模糊約定，只有這樣才能避免不必要的糾紛，切實保障自己的合法權益。
此外，由于出賣人的原因，買受人在規定期限內未能取得房產證的，除當事人有特殊原因外，出賣人應當承擔違約責任。如果房屋買賣合同未約定違約金，或者損失數額難以確定的，可按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規定的金融機構記收逾期貸款利息的標準，主張逾期違約金。
