導(dǎo)讀：進(jìn)行房屋買賣時(shí)要注意哪些事情?房屋買賣需要注意的事項(xiàng)有哪些?詳細(xì)內(nèi)容請(qǐng)看本文介紹：
房屋買賣需要注意事項(xiàng)：
1、開發(fā)商將房屋先賣后抵可獲賠償。
出賣方將房屋先賣后抵押，屬于惡意違約，應(yīng)予制裁。根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》的規(guī)定，導(dǎo)致商品房買賣合同目的不能實(shí)現(xiàn)的，無(wú)法取得房屋的買受人可以請(qǐng)求解除合同，要求出賣人返還已付房款及利息、并可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任。
2、商品房買賣中哪幾種情形可以適用懲罰性賠償?
商品房買賣不適用雙倍賠償?shù)姆梢?guī)定。根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》明確規(guī)定一房二賣等情況，消費(fèi)者請(qǐng)求返還已付購(gòu)房款及利息賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任。不超過已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任不是雙倍的賠償責(zé)任。這和《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》第49條的規(guī)定不一樣。但是，法律上都將這兩種賠償方式叫做懲罰性賠償。
根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》規(guī)定下列五種情形可以適用懲罰性賠償原則：
一、商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人;
二、商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人;
三、故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明;
四、故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí);
五、故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)。
在以上五種情況下，致使買受人無(wú)法取得房產(chǎn)的，除可請(qǐng)求出賣人返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失外，并可請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任。所以，如果開發(fā)商的行為致使蔡先生不能取得房產(chǎn)的話，可以要求開發(fā)商承擔(dān)懲罰性的賠償責(zé)任。
3、開發(fā)商將我的房子又買給別人,我的權(quán)益能得到保障嗎?
兩個(gè)合同都有效，第一購(gòu)房者擁有該房屋的所有權(quán)。開發(fā)商對(duì)第二買受人承擔(dān)惡意違約的賠償責(zé)任。根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第九條的規(guī)定，如果出賣人故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給他人的事實(shí)，導(dǎo)致合同無(wú)效或者被撤銷、解除的，第二買受人可以請(qǐng)求返還已付購(gòu)房款及利息賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任。
4、開發(fā)商將拆遷補(bǔ)償安置房屋作商品房銷售給我。
這屬于典型一房二賣的行為。開發(fā)商在簽訂商品房買賣合同時(shí)，雖然雙方簽訂的買賣合同有效，但是因拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議因具有優(yōu)先效力，購(gòu)房者的債權(quán)無(wú)法對(duì)抗，開發(fā)商將房屋交付給被安置人時(shí)，購(gòu)房者自然無(wú)法取得房屋。所以，購(gòu)房者可有權(quán)選擇請(qǐng)求撤銷合同或者解除合同，要求法院對(duì)開發(fā)商的行為適用懲罰性賠償。
5、房產(chǎn)商擅自變更規(guī)劃、設(shè)計(jì)，購(gòu)房者有權(quán)退房嗎?
商品房銷售管理辦法》規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照批準(zhǔn)的規(guī)劃、設(shè)計(jì)建設(shè)商品房。商品房銷售后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得擅自變更規(guī)劃、設(shè)計(jì)。經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)的規(guī)劃變更、設(shè)計(jì)單位同意的設(shè)計(jì)變更導(dǎo)致商品房的結(jié)構(gòu)形式、戶型、空間尺寸、朝向變化，以及出現(xiàn)合同當(dāng)事人約定的其他影響商品房質(zhì)量或者使用功能情形的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在變更確立之日起10日內(nèi)，書面通知買受人。買受人有權(quán)在通知到達(dá)之日起15日內(nèi)做出是否退房的書面回復(fù)。買受人在通知到達(dá)之日起15日內(nèi)未做書面回復(fù)的，視同接受規(guī)劃、設(shè)計(jì)變更以及由此引起的房?jī)r(jià)款的變更。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未在規(guī)定時(shí)限內(nèi)通知買受人的，買受人有權(quán)退房;買受人退房的，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)違約責(zé)任。所以，有權(quán)選擇退房。
6、層高比約定的差。
開發(fā)商已經(jīng)違約，他提供的房屋空間體積顯然小于合同約定的體積。很多的購(gòu)房人對(duì)層高達(dá)不到合同約定的責(zé)任沒有約定，給了開發(fā)商鉆空子的機(jī)會(huì)，開發(fā)商即使違反了合同的約定，我們也不知道該如何要求他承擔(dān)法律責(zé)任。所以，建議消費(fèi)者在簽定合同的時(shí)候一定要將層高不一的違約責(zé)任協(xié)商好寫進(jìn)購(gòu)房合同。
7、未取得商品房預(yù)售許可證，和開發(fā)商簽定的商品房買賣合同有法律效力嗎?
開發(fā)商未取得商品房預(yù)售許可證明，訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效，但是在法院起訴前取得商品房預(yù)售許可證的，預(yù)售合同有效。
8、買房合同約定的違約金過高或過低時(shí)如何調(diào)整?
根據(jù)《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十六條規(guī)定:當(dāng)事人以約定的違約金過高為由請(qǐng)求減少的，應(yīng)當(dāng)以違約金超過造成的損失30%為標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)減少;當(dāng)事人以約定的違約金低于造成的損失為由請(qǐng)求增加的，應(yīng)當(dāng)以違約金造成的損失確定違約金數(shù)額。當(dāng)事人沒有按照約定履行義務(wù)或者遲延履行合同義務(wù)，構(gòu)成違約的，應(yīng)當(dāng)按照商品房買賣合同約定的違約金數(shù)額或者損失賠償額的計(jì)算方法，承擔(dān)違約責(zé)任;當(dāng)事人如果以約定的違約金過分高于因違約造成的損失為由請(qǐng)求減少的，人民法院可以約定的違約金是否超過損失的30%為標(biāo)準(zhǔn)，予以適當(dāng)調(diào)整;當(dāng)事人以約定的違約金低于因違約造成的損失為由請(qǐng)求增加的，應(yīng)以損失確定違約金數(shù)額。
9、合同中應(yīng)約定開發(fā)商違約的處理辦法。
很多合同中常可以看到這樣的條款，“應(yīng)于××日前如何如何”，但是并沒有約定如果沒有在“××日前如何如何”后該怎樣處理。這樣，即使最后認(rèn)定是開發(fā)商的過錯(cuò)，你也很難制裁他，最多是調(diào)解了事。購(gòu)房者與開發(fā)商簽署的合同中要明確對(duì)開發(fā)商如果沒有履行承諾的處理辦法，做到越詳細(xì)越好。
10、開發(fā)商可以一邊報(bào)建,一邊改建物業(yè)的兩層嗎?
不可以。建筑物的擴(kuò)建、改建必須報(bào)主管部門批準(zhǔn)并對(duì)原《建筑工程規(guī)劃許可證》進(jìn)行變更或備注并領(lǐng)取施工許可證后，方可施工。如未履行以上手續(xù)，將會(huì)被認(rèn)定為違法建筑。
11、買了五證不全的房子，請(qǐng)求確認(rèn)買房合同無(wú)效，法院會(huì)支持嗎?
人民法院對(duì)出賣人預(yù)售資格的審查，主要是看其是否取得商品房預(yù)售許可證明，對(duì)其他預(yù)售條件的審查主要是行政管理部門的權(quán)限。最高人民法院的《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》對(duì)此進(jìn)一步予以明確，以避免司法審判權(quán)與行政管理權(quán)之間的沖突。
因此，如果出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效。需要補(bǔ)充說明的是，《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》明確規(guī)定：即使出賣人在訂立商品房預(yù)售合同時(shí)尚未取得商品房預(yù)售許可證，但只要出賣人在起訴前取得商品房預(yù)售許可證，合同可以認(rèn)定有效。
12、小區(qū)布局發(fā)生變化，有權(quán)拒絕驗(yàn)收嗎?
這個(gè)問題非常普遍。對(duì)開發(fā)商改變小區(qū)環(huán)境的行為，沒有一個(gè)業(yè)主不憤怒但又苦無(wú)良策。開發(fā)商也自以為其對(duì)小區(qū)環(huán)境的改變是經(jīng)過規(guī)劃部門許可的、是合法的，就可以不承擔(dān)任何責(zé)任。其實(shí)不然。
開發(fā)商改變小區(qū)環(huán)境無(wú)論是否經(jīng)過規(guī)劃部門的許可，即無(wú)論是否合法，都構(gòu)成對(duì)購(gòu)房人的違約。購(gòu)房人有權(quán)以小區(qū)環(huán)境變化為由退房并追究開發(fā)商的違約責(zé)任;亦可以不退房，在追究開發(fā)商的違約責(zé)任的同時(shí)，以小區(qū)環(huán)境變化導(dǎo)致房屋品質(zhì)下降為由要求開發(fā)商降低房屋銷售價(jià)格。
13、開發(fā)商違約，未約定違約金的具體計(jì)算方式。
由于沒有約定是按總房款的利息還是首付款的利息賠償，作為消費(fèi)者完全可以提出按總房款為基數(shù)要求開發(fā)商支付違約金。因?yàn)橄M(fèi)者是弱勢(shì)群體，如果在合同中出現(xiàn)了爭(zhēng)議不清的地方，法律會(huì)偏向于沒有參與合同制定的一方，也就是消費(fèi)者這一方。開發(fā)商拿出合同，消費(fèi)者在上面簽字就存在一種不平等，所以如果合同中有爭(zhēng)議，那么消費(fèi)者可以要求更有利于自己的賠償方案。
14、開發(fā)商偽造合同。
開發(fā)商偽造合同其性質(zhì)是非常惡劣的。這不僅是糾紛問題，還可以追究其法律責(zé)任，因?yàn)樗麄円呀?jīng)構(gòu)成了欺詐。可以去司法部門鑒定筆跡，再向法院起訴。也可以到消委投訴來(lái)維護(hù)正當(dāng)權(quán)益。另外，根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》，實(shí)測(cè)面積如果超過了合同面積的3%，那么多出面積的款額就應(yīng)該由開發(fā)商支付。
15、應(yīng)該如何理解商品房買賣合同中的“不可抗力”?
根據(jù)《民法通則》第 153條規(guī)定，“不可抗力”是指不能預(yù)見、不能避免并不能克服的客觀情況 ，如：地震、火災(zāi)、戰(zhàn)爭(zhēng)等。依據(jù)此規(guī)定，不可抗力應(yīng)表現(xiàn)為一種客觀情況，且該客觀情況的出現(xiàn)須同時(shí)具備不能預(yù)見、不能避免并不能克服三個(gè)條件。如果開發(fā)商逾期交房的理由，符合這三個(gè)條件，那么可認(rèn)定該事由為不可抗力，可免除開發(fā)商的違約責(zé)任，否則就不能視為不可抗力，應(yīng)追究開發(fā)商的違約責(zé)任。現(xiàn)行商品房買賣中，開發(fā)商通常將以下事項(xiàng)列為不可抗力條款下的免責(zé)事項(xiàng)：
(1)施工中遇到異常困難(如：惡劣氣候、季節(jié)影響)及重大技術(shù)問題不能及時(shí)解決;
(2)市政配套的批準(zhǔn)與安裝的延誤或其他政府原因。其實(shí),開發(fā)商所述的這二種情況，依據(jù)法律的規(guī)定可以推出，都不具備不可抗力的三個(gè)必備條件。簡(jiǎn)單地分析一下，在施工中遇到的困難和技術(shù)問題是開發(fā)商在建造房屋之前就可以預(yù)見的，即使是不能克服的，那也是開發(fā)商在建造房屋過程中自己所需要承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)，而不能將此風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給購(gòu)房者。同樣，市政配套的批準(zhǔn)與安裝是具有一定的程序性，開發(fā)商在最初總體規(guī)劃時(shí)就應(yīng)當(dāng)可以預(yù)見批準(zhǔn)與安裝的期限，如果確實(shí)是政府行為而導(dǎo)致延誤的，那也是開發(fā)商在開發(fā)房產(chǎn)過程中可以預(yù)見和可能要承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)，而不能將此風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給購(gòu)房者。因此，在簽訂購(gòu)房合同時(shí)，正確理解“不可抗力”的法律含義。建議購(gòu)房者將不可抗力的事由寫清楚。
16、逾期交房責(zé)任無(wú)約定，可否要求開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任?
雖然合同沒有明確具體的違約責(zé)任，但并不影響你在開發(fā)商逾期交房時(shí)向其主張違約賠償?shù)臋?quán)利。根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十七條之規(guī)定，商品房買賣合同沒有約定違約金數(shù)額或者損失賠償額計(jì)算方法，違約金數(shù)額或者損失賠償額可以參照以下標(biāo)準(zhǔn)確定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定。
17、按揭借款人提前還清貸款是否構(gòu)成違約?
我國(guó)《合同法》第二百零八條規(guī)定：“借款人提前償還借款，除當(dāng)事人另有約定的以外，應(yīng)當(dāng)按照實(shí)際借款的期間計(jì)算利息。”根據(jù)該條的規(guī)定，在借款合同未做明確約定的場(chǎng)合下，銀行無(wú)權(quán)禁止借款人提前償還借款，也無(wú)權(quán)單方面向提前還款者收取費(fèi)用，更不應(yīng)向提前還貸者收取違約金。當(dāng)然，在銀行與借款者有明確約定的前提下，并不否認(rèn)銀行可以向提前還貸的借款者收取一定的務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。 物業(yè)管理企業(yè)雇請(qǐng)保安人員的，應(yīng)當(dāng)遵守國(guó)家有關(guān)規(guī)定。保安人員在維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序時(shí)，應(yīng)當(dāng)履行職責(zé)，不得侵害公民的合法權(quán)益。
18、承租人拖欠物業(yè)管理費(fèi),出租人也可以不交嗎?
若業(yè)主與房屋承租人約定由承租人交納物業(yè)管理費(fèi)的，則物業(yè)管理公司應(yīng)向承租人收取物業(yè)管理費(fèi)，但業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。因此，若承租人未交納物業(yè)管理費(fèi)，則物業(yè)管理公司既可以要求承租人交納，也可以要求出租人交納。
19、開發(fā)商不可以承諾物業(yè)管理內(nèi)容。
