購房簽約中疑問解答
河南梅溪律師事務所 郎建勇
一、關于房產抵押
購房疑問：開發(fā)商在將房屋出售給消費者之后，又另行全部抵押給銀行申請貸款，這種行為是否合法？
律師答疑：律師建議購房人到房地產所在地的房地產管理部門查詢抵押登記的有關情況。如果查實開發(fā)商已經辦理了購房人所購房屋的抵押登記手續(xù)，且抵押行為在購房人與開發(fā)商簽訂購房合同之前，根據法律規(guī)定，開發(fā)商只有在取得抵押權人(即貸款銀行)書面同意的情況下才能將作為抵押物的房屋轉讓給購房人，否則，其轉讓行為無效。在此情況下，購房人與開發(fā)商簽訂的商品房買賣合同無效，購房人有權要求開發(fā)商返還已支付的購房款，并賠償其因此所遭受的利息及其他損失。如果查實開發(fā)商的抵押行為在購房人與開發(fā)商簽訂商品房買賣合同之后，則購房人可依據商品房買賣合同的有關約定要求開發(fā)商承擔因房產抵押所可能造成的購房人無法按期辦理產權證等損失。當然，由于購房人與開發(fā)商簽訂商品房買賣合同后已經取得了房屋的期得權益，此時，開發(fā)商已無權再以自己的名義將房屋抵押，因此，購房人可以要求開發(fā)商限期對所購房屋進行解押。否則，可以要求開發(fā)商承擔侵權責任并要求其賠償因此所遭受的經濟損失。
二、關于“不可抗力”
購房疑問：如何認定購房合同中標明的“不可抗力”，應如何正確理解“不可抗力”的法律含義？
律師答疑：作為購房合同中免責事由的“不可抗力”，一定要是符合法律明確規(guī)定的，不能憑自己的主觀臆想去推定，否則是要承擔相應的法律責任的。在現行房地產交易中，發(fā)展商通常將以下事項列為不可抗力條款下的免責事項：1、施工中遇到異常困難及重大技術問題不能及時解決；2、市政配套的批準與安裝的延誤。其實，發(fā)展商所述的這兩種情況，依據法律的規(guī)定都不具備不可抗力的三個必備條件，即并非為不能預見、不能避免且不能克服的客觀情況。簡單地分析一下，在施工中遇到的困難和技術問題是開發(fā)商在建造房屋之前就可以預見的，即使是不能克服的，那也是開發(fā)商在建造房屋過程中自己所需要承擔的風險，而不能將此風險轉移給購房者。同樣，市政配套的批準與安裝具有一定的程序性，開發(fā)商在最初總體規(guī)劃時就應當可以預見批準與安裝的期限，如果確實是政府行為而導致延誤的，那也是開發(fā)商在開發(fā)房產過程中可以預見和可能要承擔的風險，而不能將此風險轉移給購房者。
三、關于面積縮水
購房疑問：我在房展會上看中了一套房，但是我懷疑這套房的面積存在縮水問題，請問：我該怎么辦？
律師答疑：購房合同及其他文本提供的房屋面積數往往只是“預測面積”，實測面積待樓盤竣工之后，方能告知購房人，所以此時還無法最后確定是否有面積欺詐行為；如果購房人已經拿到產權證，且產權證上所標明的實測面積是由北京市國土資源和房屋管理局承認的法定測量單位測定，一般也不會有面積欺詐行為。但是，不排除測量結果存在一定的誤差。如果購房人對產權證上所標明的面積存有懷疑，可以上訴法院或申請仲裁。因為，就現行的法律法規(guī)而言，面積的復測只能由法院或仲裁機構提請，測量單位一般不接受個人及其他組織的復測要求。
四、關于公攤面積
購房疑問：請問開發(fā)商能把公攤面積賣給個人嗎？這樣的行為是否合法？
律師答疑：首先需要明白什么是公攤面積。公攤面積是所有業(yè)主均有權利使用的面積，根據《商品房銷售面積的計算及公用建筑面積分攤》里關于分攤的內容的規(guī)定，包括三類：房屋本體公用設施(樓梯、大堂、公共門廳、走廊、過道、公用廁所、電梯、上下水管道、加壓水泵、公用天線、陽臺、消防設備等)和住宅區(qū)公用設施以及公共場所(地)(道路、文化娛樂場所、體育設施、停車場、單車房等)。開發(fā)商是無權把公攤面積出售給個人的，法律上公攤面積屬于業(yè)主共同共有，而不是按份共有。如開發(fā)商將公攤面積出售給個人則已經違法，消費者完全可以起訴該開發(fā)商，有權要回自己的公攤面積或者退房，并要求開發(fā)商進行賠償。凱然
五、關于廣告虛假
購房疑問：在購房時對于開發(fā)商的廣告宣傳與實際房屋交付不一致的問題如何解決？而且據說這種情況在目前的京城樓市中非常普遍。
律師答疑：開發(fā)商在廣告中的宣傳是一種要約邀請。根據《合同法》第十五條之規(guī)定：要約邀請是希望他人向自己發(fā)出要約的意思表示。寄出的價目表，拍賣廣告，招標廣告，招股說明書，商業(yè)廣告等為要約邀請。而開發(fā)商做廣告，其意只在通過廣告招攬購房者，啟動其購買意向，然后再商談具體買賣合同的內容，因此廣告不具有合同的效力，當然對開發(fā)商是沒有任何約束力的。因此希望廣大讀者如果在簽購房合同時憑借廣告作標準，那么在購房合同中可以簽訂補充協(xié)議，要求將開發(fā)商在廣告中的承諾寫入合同，或作為合同的附件，來明確雙方的權利義務，只有這樣才能保證你在購房中自己的權益不受損害。
六、關于補充條款
購房疑問：我買了一套房并交了定金，準備簽合同時，開發(fā)商不允許我在合同中加上補充條款，請問我該怎么辦？
律師答疑：商品房買賣合同應是買賣雙方平等自愿訂立的合同，對于開發(fā)商不同意購房人在合同中簽訂補充條款的行為，購房人完全可以不購買其開發(fā)的房屋。但因為有些購房人在交納定金時，未與開發(fā)商在認購書中作出“如因商品房買賣合同條款雙方不能達成一致時，購房人有權退房，開發(fā)商應將定金全額退還”的約定，購房人在交納定金后，開發(fā)商不同意購房人在合同中簽訂補充條款時，購房人往往比較被動。因此，建議購房人在交納定金前，要求開發(fā)商出示商品房買賣合同文本，并與開發(fā)商協(xié)商修改條款或補充條款的事宜，在商品房買賣合同條款及其補充協(xié)議達成一致意見后再交定金，或者在交納定金時在認購書中與開發(fā)商作出上述約定。"
