以案說法
公有住房由于歷史原因，目前還有很多承租人在承租。而在原公房承租人死亡后，公房由誰來承租成了房產(chǎn)糾紛的一大焦點。
有一個案例：張老伯曾住一套公房，該房系老人承租且只有張一個戶口，其子女均不在這里常住。后老人找了一個老伴王氏，王雖然原是上海人，但戶口在外地。老兩口在張的房屋內(nèi)居住了七年后，張去世了，王提出要承租房屋，但張的子女認為其沒有本市常住戶口，不能繼續(xù)租賃該房屋。
我們先來看有關規(guī)定，根據(jù)市房屋土地資源局《關于貫徹實施上海市房屋租賃條例》的意見(二)》第十二條之規(guī)定：“承租人死亡的，其生前在本處有本市常住戶口的共同居住人協(xié)商一致，要求變更承租戶名的，出租人應予同意。協(xié)商不一致的，出租人應當按照上款規(guī)定書面確定承租人。”
同時該條又規(guī)定“承租人死亡，其生前在本處無本市常住戶口的共同居住人，其生前具有本市常住戶口的配偶和直系親屬協(xié)商一致，要求變更租賃戶名的，出租人應予同意。協(xié)商不一致的，出租人應當按照下列順序書面確定承租人：(一)原承租人的配偶;(二)原承租人的子女(按他處住房情況);(三)原承租人的父母;(四)原承租人的其他直系親屬(按他處住房情況)。”
根據(jù)上述規(guī)定，似乎可以看出公有居住房屋原承租人死亡的，其生前的共同居住人應該是在該處有本市常住戶口，才可以繼續(xù)履行租賃合同。這是因為，原有公房配給制度主要是為保障承租人家庭成員的居住利益，而且原來戶籍制度與房屋居住情況是比較一致的，有戶口的共同居住人一般是原承租人的近親屬，屬于原公房配給制度的保障范圍。
那是否王老太就無家可歸了呢?回答是否定的。隨著實際情況的不斷發(fā)展，比如無本市常住戶口人員的婚姻增加、出國戶口的遷離、房屋實際的居住情況等，有關法院在判決時也考慮到目前社會的實際情況，大致有下列兩種情形的人員雖然沒有戶口但也一般認為可以具備繼續(xù)履行租賃合同的資格：
一：在本市無常住戶口，但因與原承租人或同住人結婚而在該公房內(nèi)實際居住生活一年以上的;
二：因服兵役、就學、服刑等原因，戶口遷出原承租人生前承租公房，但在原承租人死亡前已實際居住在該公房內(nèi)且在本市無其他住房，或雖有其他住房但居住困難的。
上面兩種情形其實是對于“共同居住人”這個概念作了一定的擴大解釋，遵循著公平合理的法律原則來解決實踐中的問題，顯然非常具有實際意義。因此，筆者認為，基于上述審判實踐，該老人的老伴可以成為該公有住房的承租人，其老人權益可以得到保護。但相關解釋應在今后的司法實踐中進一步完善。
