二手房交易流程之證件審查
一、商品房應(yīng)當(dāng)具備的證件。
商品房應(yīng)該具備的手續(xù)概括起來大概就是“五證”，分別是：
1、國有土地使用證：這是經(jīng)土地使用者申請，由城市各級人民政府辦法的國有土地使用權(quán)的法律憑證。該證主要載明土地使用者名稱、土地坐落、用途、土地使用面積、使用年限和“四至”范圍;
2、建設(shè)用地規(guī)劃許可證：建設(shè)單位向土地管理部門申請征用劃撥土地前，經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門確認(rèn)，該項目位置范圍符合城市規(guī)劃的法律憑證;
3、建設(shè)工程規(guī)劃許可證：是有關(guān)建設(shè)工程符合城市規(guī)劃需求的法律憑證;
4、建設(shè)工程開工證：建設(shè)單位進(jìn)行工程施工的法律憑證，也是房屋權(quán)屬登記的主要依據(jù)之一，沒有開工證的建筑屬于違章建筑是不受法律保護(hù)的;
5、商品房預(yù)售許可證：是房地產(chǎn)行政管理部門允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房的批準(zhǔn)文件。
二、期房和現(xiàn)房對證件的要求。
期房是指開發(fā)商從取得商品房預(yù)售許可證開始至取得房地產(chǎn)權(quán)證大產(chǎn)證止，在這一期間的商品房成為期房。此時消費者購買期房應(yīng)該審查上述的“五證“，這里最重要的是國有土地使用權(quán)和商品房預(yù)售許可證，兩者表明所購房屋屬于合法交易范疇。
現(xiàn)房是指開發(fā)商已經(jīng)辦妥房地產(chǎn)權(quán)證大產(chǎn)證的商品房，一般購買后立即可以辦理入住手續(xù)。需要注意的是，現(xiàn)房和期房是法律上的概念，如果房屋沒有蓋好當(dāng)然不是現(xiàn)房，但是即使房屋已經(jīng)蓋好也不一定是現(xiàn)房。區(qū)分現(xiàn)房和期房最大的標(biāo)準(zhǔn)就在于開發(fā)商是否已經(jīng)辦妥房屋產(chǎn)權(quán)大產(chǎn)證。
現(xiàn)房銷售，開發(fā)商不用辦理商品房預(yù)售許可證，購房者只需要審查國有土地使用證和房屋所有權(quán)證就可以了。根據(jù)北京市國土資源和房屋管理局的規(guī)定：“商品房現(xiàn)房未取得國有土地使用證和房屋所有權(quán)證的，不得上市銷售;房地產(chǎn)交易部門也不得辦理商品房過戶手續(xù)。“
三、如何核實證件的真實性。
現(xiàn)實中要求開發(fā)商出示“五證“的原件可能性幾乎不大，如果能去的復(fù)印件也可以，或者摘抄一些內(nèi)容即可。然后可以利用網(wǎng)絡(luò)查詢相關(guān)信息的真?zhèn)位蛘呷シ康禺a(chǎn)管理部門核實真?zhèn)巍?/p>
小結(jié)：購買房屋時上述證件是必須要審查的，沒有這些證件的保障，購房者付款后恐怕會發(fā)現(xiàn)讓你頭疼的問題，要不購買的房子屬于違章建筑，權(quán)利根本沒有保障;要不就是禁止對社會公開發(fā)售的集體土地上的房屋，無法取得產(chǎn)權(quán)證;要不就是開發(fā)商的經(jīng)濟(jì)狀況不佳，無法支付土地出讓金等費用或無力支付建房資金導(dǎo)致不能辦理相應(yīng)證件，需要向社會上的購房者套用現(xiàn)金，繼續(xù)開發(fā)或者進(jìn)行其他投資。購買這樣的房子，雖然最后可能補(bǔ)齊相應(yīng)的手續(xù)，但也有不少由于開發(fā)商經(jīng)營不利，成了“爛尾樓“的，風(fēng)險太大。
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