房地產(chǎn)交易流程 相關(guān)證件審查
個人購買商品房時候應(yīng)當(dāng)進行對開發(fā)商的各種證件進行審查，以確保最終購買的房屋具有合法的手續(xù)，能夠獲得該房屋的所有權(quán)。通常表現(xiàn)為房屋的 “五證”，即《國有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》(建設(shè)工程開工證)、《商品房銷售(預(yù)售)許可證》。
①《國有土地使用證》是證明土地使用者(單位或個人)使用國有土地的法律憑證，受法律保護。所謂的“小產(chǎn)權(quán)房”因為是在集體土地上所建設(shè)，并未產(chǎn)生土地所有權(quán)性質(zhì)的改變，因此不會有國有土地使用證。②《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》是建設(shè)單位在向土地管理部門申請征用、劃撥土地前，經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門確認(rèn)建設(shè)項目位置和范圍符合城市規(guī)劃的法定憑證，是建設(shè)單位用地的法律憑證。房地產(chǎn)商即使取得建設(shè)用地的批準(zhǔn)文件，但未取得《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》而占用土地的，其建設(shè)用地批準(zhǔn)文件無效。沒有此證的用地單位屬非法用地，房地產(chǎn)商的售房行為也屬非法，不能領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)屬證件。③《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》是有關(guān)建設(shè)工程符合城市規(guī)劃要求的法律憑證，是建設(shè)單位建設(shè)工程的法律憑證，是建設(shè)活動中接受監(jiān)督檢查時的法定依據(jù)。沒有此證的建設(shè)單位，其工程建筑是違章建筑。④《建設(shè)工程施工許可證》(建設(shè)工程開工證)是建筑施工單位符合各種施工條件、允許開工的批準(zhǔn)文件，是建設(shè)單位進行工程施工的法律憑證，也是房屋權(quán)屬登記的主要依據(jù)之一。⑤《商品房銷售(預(yù)售)許可證》是市、縣人民政府房地產(chǎn)行政管理部門允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房的批準(zhǔn)文件。開發(fā)商若能提供《商品房預(yù)售許可證》，說明開發(fā)商所預(yù)售的期房符合國家政策規(guī)定，其他三證已經(jīng)取得，所售樓盤達(dá)到符合國家政策規(guī)定的底線。
審查上述“五證”的時候應(yīng)當(dāng)要求銷售人員提供原件，同時自己保留復(fù)印件。如果銷售人員僅提供復(fù)印件，則需要對復(fù)印件進行核實。
一、首先來說一下商品房應(yīng)當(dāng)具備的證件。
商品房應(yīng)該具備的手續(xù)概括起來大概就是“五證”，分別是：
1、國有土地使用證：這是經(jīng)土地使用者申請，由城市各級人民政府辦法的國有土地使用權(quán)的法律憑證。該證主要載明土地使用者名稱、土地坐落、用途、土地使用面積、使用年限和“四至”范圍;
2、建設(shè)用地規(guī)劃許可證：建設(shè)單位向土地管理部門申請征用劃撥土地前，經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門確認(rèn)，該項目位置范圍符合城市規(guī)劃的法律憑證;
3、建設(shè)工程規(guī)劃許可證：是有關(guān)建設(shè)工程符合城市規(guī)劃需求的法律憑證;
4、建設(shè)工程開工證：建設(shè)單位進行工程施工的法律憑證，也是房屋權(quán)屬登記的主要依據(jù)之一，沒有開工證的建筑屬于違章建筑是不受法律保護的;
5、商品房預(yù)售許可證：是房地產(chǎn)行政管理部門允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房的批準(zhǔn)文件。
二、期房和現(xiàn)房對證件的要求
期房是指開發(fā)商從取得商品房預(yù)售許可證開始至取得房地產(chǎn)權(quán)證大產(chǎn)證止，在這一期間的商品房成為期房。此時消費者購買期房應(yīng)該審查上述的“五證“，這里最重要的是國有土地使用權(quán)和商品房預(yù)售許可證，兩者表明所購房屋屬于合法交易范疇。
現(xiàn)房是指開發(fā)商已經(jīng)辦妥房地產(chǎn)權(quán)證大產(chǎn)證的商品房，一般購買后立即可以辦理入住手續(xù)。需要注意的是，現(xiàn)房和期房是法律上的概念，如果房屋沒有蓋好當(dāng)然不是現(xiàn)房，但是即使房屋已經(jīng)蓋好也不一定是現(xiàn)房。區(qū)分現(xiàn)房和期房最大的標(biāo)準(zhǔn)就在于開發(fā)商是否已經(jīng)辦妥房屋產(chǎn)權(quán)大產(chǎn)證。
現(xiàn)房銷售，開發(fā)商不用辦理商品房預(yù)售許可證，購房者只需要審查國有土地使用證和房屋所有權(quán)證就可以了。根據(jù)北京市國土資源和房屋管理局的規(guī)定：“商品房現(xiàn)房未取得國有土地使用證和房屋所有權(quán)證的，不得上市銷售;房地產(chǎn)交易部門也不得辦理商品房過戶手續(xù)。“
