二手房交易流程，二手房購(gòu)房寶典，為你提供二手房購(gòu)買流程并且全面進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)提示，保證二手房交易不上當(dāng)受騙。
風(fēng)險(xiǎn)提示：買方在交易前一定要查看房產(chǎn)證等原件，避免“假房東”詐騙。
(2)簽合同
賣方提供了房屋的合法證件，買方可以交納購(gòu)房定金(交納購(gòu)房定金不是商品房買賣的必經(jīng)程序)，買賣雙方簽訂房屋買賣合同(或稱房屋買賣契約)。買賣雙方通過協(xié)商，對(duì)房屋坐落位置、產(chǎn)權(quán)狀況及成交價(jià)格、房屋交付時(shí)間、房屋交付、產(chǎn)權(quán)辦理等達(dá)成一致意見后，雙方簽訂至少一式三份的房屋買賣合同?！∪绻兄薪椋I方與居間方(中介方)的書面委托協(xié)議，應(yīng)明確相應(yīng)的權(quán)利和義務(wù)，居間方以此協(xié)議為求購(gòu)方尋求所需房源并帶領(lǐng)其看房。
風(fēng)險(xiǎn)提示：房屋權(quán)屬、付款方式、付款時(shí)間、交付標(biāo)準(zhǔn)、違約條款、爭(zhēng)議的解決方式等相應(yīng)條款應(yīng)特別留意。在簽約之前建議去交易中心做全面的產(chǎn)權(quán)調(diào)查，看其有無查封等隱患。如出售方還未還清貸款，首付款應(yīng)在中介公司的陪同下用于還貸。
(3)銀行貸款
對(duì)貸款的買方來說在與賣方簽訂完房屋買賣合同后由買賣雙方共同到貸款銀行辦理貸款手續(xù)，銀行審核買方的資信，對(duì)雙方欲交易的房屋進(jìn)行評(píng)估，以確定買方的貸款額度，然后批準(zhǔn)買方的貸款，待雙方完成產(chǎn)權(quán)登記變更，買方領(lǐng)取房屋所有權(quán)證后，銀行將貸款一次性發(fā)放。)
風(fēng)險(xiǎn)提示：簽定貸款合同時(shí)選擇的還款方式一定要符合自身?xiàng)l件，避免今后不能按時(shí)還款影響資信。銀行在交易中心過戶后見他項(xiàng)權(quán)證后放款，放款應(yīng)為出售方的專用帳號(hào)，警惕放款在中介公司或者其它帳號(hào)上的違規(guī)行為。
申請(qǐng)還款。提前還貸是需要預(yù)約的，申請(qǐng)還款要準(zhǔn)備好還款所需材料。
風(fēng)險(xiǎn)提示：銀行對(duì)于還貸預(yù)約時(shí)間的限制有所不同，還貸完畢后取出他項(xiàng)權(quán)證，方能去交易中心注銷抵押。
出售方還清貸款后，去交易中心抵押登記注銷后7個(gè)工作日內(nèi)，方能進(jìn)行權(quán)利轉(zhuǎn)移(過戶)。
風(fēng)險(xiǎn)提示：抵押注銷后應(yīng)及時(shí)去交易中心過戶，盡快的收回房款，以免節(jié)外生枝，例如實(shí)施新的稅費(fèi)政策而導(dǎo)致更多稅費(fèi)支出。
(4)辦理過戶
買賣雙方共同向房地產(chǎn)交易管理部門提出申請(qǐng)，接受審查。買賣雙方向房地產(chǎn)管理部門提出申請(qǐng)手續(xù)后，管理部門要查驗(yàn)有關(guān)證件，審查產(chǎn)權(quán)，對(duì)符合上市條件的房屋準(zhǔn)予辦理過戶手續(xù)，對(duì)無產(chǎn)權(quán)或部分產(chǎn)權(quán)又未得到其他產(chǎn)權(quán)共有人書面同意的情況拒絕申請(qǐng)，禁止上市交易。
風(fēng)險(xiǎn)提示：要確認(rèn)出售方的抵押是否注銷，否則無法過戶。
(5)繳納稅費(fèi)
稅費(fèi)的構(gòu)成比較復(fù)雜，要根據(jù)交易房屋的性質(zhì)而定。比如房改房、危改回遷房、經(jīng)濟(jì)適用房與其它商品房的稅費(fèi)構(gòu)成是不一樣的。
(6)辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移過戶手續(xù)
交易雙方在房地產(chǎn)交易管理部門辦理完產(chǎn)權(quán)變更登記后，交易材料移送到發(fā)證部門，買方憑領(lǐng)取房屋所有權(quán)證通知單到發(fā)證部門申領(lǐng)新的產(chǎn)權(quán)證。自送件之日起最快8個(gè)工作日后領(lǐng)取新產(chǎn)權(quán)證以及抵押憑證他項(xiàng)權(quán)利證明，此證交付銀行后方能放貸。
風(fēng)險(xiǎn)提示：收件收據(jù)是領(lǐng)取產(chǎn)權(quán)證的合法憑據(jù)，此時(shí)房屋已過戶給買方，但尾款還未收回，風(fēng)險(xiǎn)無疑在賣方，因此收件收據(jù)最好交由中介公司或者銀行代為保! 收件收據(jù)保管人代為領(lǐng)取新產(chǎn)權(quán)證，待買方支付尾款辦理好交房手續(xù)后交付給買方，保障賣方順利回收尾款。
(7)打余款完成交易
買方領(lǐng)取房屋所有權(quán)證、付清所有房款，賣方交付房屋并結(jié)清所有物業(yè)費(fèi)后雙方的二手房屋買賣合同全部履行完畢。
買方拿到屬于自己的新產(chǎn)權(quán)證后進(jìn)行房屋交割，包括維修基金、水、電、煤、有線電視、寬帶、電話的過戶和費(fèi)用結(jié)算。
風(fēng)險(xiǎn)提示：房屋內(nèi)如有戶口，應(yīng)以書面的形式約定在具體時(shí)間內(nèi)遷出，并制定違約罰則。
