二手房交易流程中需要注意的內(nèi)容有哪些?
購二手房應(yīng)該注意以下幾點：
一、是否有私搭私建部分。如占用屋頂平臺、走廊的情況，或者屋內(nèi)是否有搭建的小閣樓;是否改動過房屋的內(nèi)外部結(jié)構(gòu)，如將陽臺改成臥室或廚房、將一間分隔成兩間等，陽臺是否是業(yè)主自己封閉的，這涉及到面積如何計算的問題。
二、確認房屋的準(zhǔn)確面積。包括建筑面積、使用面積和房內(nèi)的實際面積，產(chǎn)權(quán)證上一般標(biāo)明的是建筑面積，最保險的辦法是測驗量一下房屋內(nèi)從墻角到墻角的面積，即所謂地毯面積。
三、觀察房屋的內(nèi)部結(jié)構(gòu)。戶型是否合理，有沒有特別不適合居住的缺點;管線是否太多或者走線不合理;天花板是否有滲水的痕跡;墻壁是否有爆裂或者脫皮等明顯的問題。
四、考核房屋的市政配套設(shè)施。打開水龍頭觀察水的質(zhì)量、水壓;打開電視看一看圖像是否清楚，能收視多少臺的節(jié)目;確認房子的供電容量，避免出現(xiàn)夏天開不了空調(diào)的尷尬;觀察戶內(nèi)外電線是否有老化的現(xiàn)象;煤氣的接通情況，是否已經(jīng)換用了天然氣;小區(qū)有無熱水供應(yīng)，或者房屋本身是否帶有熱水器;冬天暖氣的供應(yīng)以及費用的收取，暖氣片數(shù)夠不夠，暖氣溫度夠不夠。
五、了解裝修的狀況。原房屋是否已裝修，裝修水平和程度如何，是不是需要全部打掉;了解住宅的內(nèi)部結(jié)構(gòu)圖，包括管線的走向、承重墻的位置等，以便重新裝修。
六、物業(yè)管理的水平。水、電、煤、暖的費用如何收取，是上門代收還是自己去交;三表是否出戶;觀察電梯的品牌、速度及管理方式;觀察公共樓道的整潔程度及布局;小區(qū)是否封閉;保安水平怎樣，觀察一下保安人員的數(shù)量和責(zé)任心;小區(qū)綠化工作如何;物業(yè)管理公司提供哪些服務(wù)。
七、了解往后居住的費用。水、電、煤、暖的價格;物業(yè)管理費的收取標(biāo)準(zhǔn);車位的費用。
八、舊房的歷史。哪一年蓋的，還有多長時間的土地使用期限;哪些人住過，什么背景，是何種用途;是否發(fā)生過不好的事情，如是否欠人錢或者發(fā)生過盜竊案;
九、鄰居的組合。好鄰居會讓你生活愉快。在不同的時間去社區(qū)內(nèi)看人來人往，通過衣著和生活規(guī)律判斷人的社會層次;拜訪上、下、左、右的鄰居，了解他們在此居住是否順心;與居委會或者傳達室的值班人員聊天，了解情況。
除此之外，還要了解：
一、產(chǎn)權(quán)——原單位是否允許轉(zhuǎn)賣;確認標(biāo)準(zhǔn)價購買的公房出讓時是否已經(jīng)按成本價補足費用或者與原單位按比例分成;大部分公房進行房改時原單位都保留優(yōu)先回購權(quán)，因此要確認原單位是否同意出讓;一般說來，軍產(chǎn)、院(醫(yī)院)產(chǎn)、校(學(xué)校)產(chǎn)的公房必須要原單位蓋章后才能出讓;注意產(chǎn)權(quán)證上的房主與賣房人是否是同一人;搞清楚是成本價房還是標(biāo)準(zhǔn)價房或者是經(jīng)濟適用住房;產(chǎn)權(quán)證所確認的面積與實際面積是否有不符之處;一定要驗看產(chǎn)權(quán)證的正本，而且要到房管局查詢此產(chǎn)權(quán)證的真實性;確認產(chǎn)權(quán)的完整性，有沒有抵押(包括私下抵押)、共有人等。
二、買房——及時了解手續(xù)、費用、程序上的變化。公房上市是一個新鮮事物，因此要做好心理準(zhǔn)備，隨時了解政策的變化;媒體報道十分關(guān)注公房上市，要注意報紙的新消息;向律師及中介代理行咨詢;最可靠的還是向有關(guān)房管部門咨詢，及時了解最新的信息。
三、房屋值不值這個價——通過對高層上的公房的反復(fù)比較判斷房屋的價值;委托信得過的中介公司或者評估事務(wù)所進行評估;銀行提供按揭時會做保值評估，這個價格可以看成房屋的最低保值價。
四、能否做二手房按揭——二手房按揭的條件是：滿18周歲，有城鎮(zhèn)戶口;能提供穩(wěn)定的收入，支付本息的證明;愿意將所買的房子作為抵押，或者能夠提供其他符合條件的抵押;所購房屋產(chǎn)權(quán)所屬真實可靠;支付有關(guān)手續(xù)費。
五、應(yīng)不應(yīng)該請律師——二手房買賣的情況比商品房更為復(fù)雜，因此有律師提供建議更可靠;公房上市的時間不長，能提供這一類服務(wù)的律師并不多，收費標(biāo)準(zhǔn)也無一定之規(guī);建議請一位盡可能熟悉業(yè)務(wù)的律師做全面顧問。
