據(jù)了解，隨著相關(guān)政策的出臺(tái)，二手房法律方面的矛盾焦點(diǎn)也開始出現(xiàn)了轉(zhuǎn)移，購(gòu)房者未能申請(qǐng)到足夠貸款因而產(chǎn)生的糾紛等有關(guān)的案例開始成為近期焦點(diǎn)。
購(gòu)房者未能成功申請(qǐng)貸款
從2004年下半年開始，隨著一系列相關(guān)政策的出臺(tái)，銀行對(duì)于個(gè)人住房貸款的政策開始作出了一系列的調(diào)整。其中主要包括對(duì)購(gòu)買2套以上住房貸款的限制、單價(jià)7000元以上高價(jià)房貸款額度的調(diào)整、各大銀行收緊個(gè)人房貸的發(fā)放，以及2005年1月施行新的房貸利息等內(nèi)容。
目前，通過貸款支付主要房款是大多數(shù)購(gòu)房人的首選付款方式，可如果購(gòu)房者不能通過銀行審查，自身沒有能力支付房款，基于買賣合同的約定又必須在一定期限內(nèi)支付房款的話，將不可避免地造成違約，最后不得不承擔(dān)違約責(zé)任。當(dāng)然，這其中也不乏部分基于中介公司口頭承諾一定辦出貸款而決定購(gòu)房的。
200 5年2月，茍先生通過中介公司看中一套房子，總價(jià)86萬元。但由于其本身已經(jīng)有2套房子的抵押貸款，所以茍先生擔(dān)心自己不能再貸到款。但中介公司承諾跟銀行很熟，辦出貸款絕對(duì)沒有問題，于是茍先生就與上家簽訂了買賣合同，并開始辦理貸款申請(qǐng)。
然而沒想到的是，多家銀行都沒有批準(zhǔn)貸款。為了付款，茍先生不得不將自己另一套房子匆忙出售。由于已經(jīng)延期付款一個(gè)多月，他不僅向上家賠償了將近2萬元的違約金，而且所出售的房屋由于過于匆忙，也比市場(chǎng)價(jià)低了很多。但由于沒有證據(jù)能夠證明中介公司的承諾，所以無法向中介公司索賠。
從法律關(guān)系上來看，貸款合同與房屋買賣合同屬于兩個(gè)不同的法律關(guān)系，除非在買賣合同中約定未能成功，貸款可以成為終止合同且不用承擔(dān)違約責(zé)任的條件。否則，一旦未能獲得貸款，基于買賣合同付款方式的約定，購(gòu)房者就必須以其他方式支付房款，否則就構(gòu)成了違約。因此在簽訂合同之前，購(gòu)房者應(yīng)當(dāng)充分考慮到自身的支付能力和銀行信貸能力，如果中介公司承諾貸款的，應(yīng)當(dāng)要求其出具書面承諾或者作為付款擔(dān)保人。
期房限轉(zhuǎn)之后的期房買賣
在 “期房限轉(zhuǎn)”政策出臺(tái)之前，通過預(yù)售合同權(quán)益轉(zhuǎn)讓的方式辦理的房產(chǎn)買賣占據(jù)了二手房交易市場(chǎng)相當(dāng)?shù)姆蓊~，而隨著“期房限轉(zhuǎn)”政策開始施行以及隨后而來的一段市場(chǎng)冷淡期，很快又興起了期房轉(zhuǎn)讓的現(xiàn)象，具體的操作方式就是在產(chǎn)權(quán)過戶的問題上做文章。
此類二手房交易出現(xiàn)的糾紛，原因在于售房人受到經(jīng)濟(jì)利益的驅(qū)使，寧愿選擇違約按照合同約定承擔(dān)違約責(zé)任，卻不愿意繼續(xù)履行合同，更有甚者，直接轉(zhuǎn)售他人。
馬先生于今年上半年與張先生簽訂了購(gòu)房合同，合同總價(jià)為70萬元。由于是期房，小產(chǎn)證大約要到今年下半年才能夠辦出，于是雙方約定由馬先生先支付39萬元房款，張先生則將該房屋交付給馬某使用。待小產(chǎn)證辦出之后3日內(nèi)，由張先生協(xié)助辦理產(chǎn)權(quán)過戶，馬先生通過貸款支付余款。但是當(dāng)張先生在辦理出小產(chǎn)證之后，卻以簽訂合同時(shí)沒有產(chǎn)證合同應(yīng)屬無效為由拒絕交易。馬先生為此起訴到法院，要求繼續(xù)履行合同。
案例中交易雙方所簽訂的購(gòu)房合同應(yīng)當(dāng)受到法律保護(hù)，雖然根據(jù)相關(guān)規(guī)定，沒有產(chǎn)證的房屋不能轉(zhuǎn)讓，但是雙方已經(jīng)在合同中約定，當(dāng)房屋符合國(guó)家規(guī)定的轉(zhuǎn)讓條件時(shí)辦理產(chǎn)權(quán)過戶，而張先生現(xiàn)在也已經(jīng)取得了小產(chǎn)證，符合法定轉(zhuǎn)讓條件，因此應(yīng)當(dāng)履行合同。法院最終也判決要求張先生繼續(xù)履行合同，協(xié)助辦理產(chǎn)權(quán)過戶。 #p#分頁標(biāo)題#e#
戶籍遷移之阻礙
戶籍遷移一直都是二手房交易過程中難以解決的問題，由于戶籍管理屬于公安部門進(jìn)行的行政管理，法院無權(quán)干涉，而且法院也不受理二手房交易中以戶籍遷移為訴訟標(biāo)的的案件，因此這個(gè)問題就目前而言可以說解決乏術(shù)。
200 5年1月，毛先生購(gòu)買了一套老式售后公房，取得產(chǎn)權(quán)證之后，毛先生按約支付了全部房款。數(shù)日后想要遷入戶口才發(fā)現(xiàn)自己所購(gòu)買的房屋中居然有其他人的戶口，質(zhì)問售房人才得知是售房人購(gòu)買此房屋時(shí)上家所留下的戶口，售房人也表示自己無能為力，也聯(lián)系不到自己的上家。毛先生找到房產(chǎn)所在地的派出所，派出所表示該戶口沒有遷入地不能辦理遷出。至今為止，毛先生的問題仍然未能得到解決，不禁懊悔自己沒有在購(gòu)房之前了解清楚這些問題。
針對(duì)目前戶籍糾紛中的管理盲點(diǎn)，應(yīng)當(dāng)在合同中約定以戶籍遷移為條件的違約責(zé)任，要求未按照約定遷移戶口的售房人承擔(dān)賠償責(zé)任，直至解除合同。為了能夠保證售房人履行合同或在售房違約時(shí)得到保障，也可以以戶籍遷移作為支付部分房款的條件。在目前的房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓與戶籍遷移相分離的體制中，這樣的措施是必不可少的。
