資金托管問題研究
目前，二手房交易市場存在著法律制度不完善、買賣雙方及中介機(jī)構(gòu)的信息不對稱、中介機(jī)構(gòu)的誠信缺失等問題。基于利益約束的方式，提出構(gòu)建中介傭金第三方存款模式，利用銀行監(jiān)管中介傭金，規(guī)范二手房市場中介行為，可以增強(qiáng)交易中的透明度和公平性，使其公平獲取利益，以期促進(jìn)二手房市場的健康發(fā)展。
隨著我國經(jīng)濟(jì)的快速增長，房地產(chǎn)行業(yè)在資本市場的助推下不斷升溫，二手房市場也空前活躍，房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)如雨后春筍般的不斷涌現(xiàn)。一方面，中介機(jī)構(gòu)在二手房交易買賣雙方之間，起到媒介和橋梁的作用，促進(jìn)房地產(chǎn)三級交易市場的專業(yè)化發(fā)展；另一方面，中介機(jī)構(gòu)從自身利益最大化的角度出發(fā)，采取欺詐手段欺騙消費(fèi)者，賺取不法利潤，干擾了二手房市場的健康發(fā)展。為此，規(guī)范中介機(jī)構(gòu)行為，構(gòu)建公平、健康、和諧的二手房市場已成為房地產(chǎn)行業(yè)良性發(fā)展的迫切之需。
一、二手房交易市場發(fā)展概述
我國二手房市場興起，源于1998年國家停止住房實(shí)物分配之后，城鎮(zhèn)居民長期壓抑的住房需求得到釋放，再加上住房公積金和商業(yè)性住房金融的支持，此時(shí)，面向二手房市場的中介服務(wù)起步發(fā)展。到2001年之后，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)需求兩旺的景象，商品房價(jià)格快速上漲，二手房市場也受到進(jìn)一步影響，房地產(chǎn)買賣、租賃市場開始全面繁榮，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)進(jìn)入初級發(fā)展時(shí)期。從2004年開始二手房市場進(jìn)入快速發(fā)展期。但是2008年，在金融危機(jī)的影響下，整體樓市不景氣以及消費(fèi)者的觀望情緒，二手房成交量出現(xiàn)了近5年來的首次下降，二手房市場發(fā)展上升曲線出現(xiàn)了拐點(diǎn)，進(jìn)入了調(diào)整期。綜觀二手房交易市場近10年來的發(fā)展，期間走過了起步、發(fā)展、高峰、調(diào)整的各個(gè)階段，逐步形成了房地產(chǎn)行業(yè)中不同于商品房市場，具有自身發(fā)展特點(diǎn)的另一種市場環(huán)境。
二、二手房存在的必要性
1.中國住宅觀念的發(fā)展
中國的住宅概念從建國到改革開放以及到目前房產(chǎn)的高度發(fā)展，其中經(jīng)歷了幾個(gè)不同階段的發(fā)展。在住房制度改革之前，大多數(shù)人依賴企業(yè)、政府解決住房問題，住房的市場供給處于短缺狀態(tài)，無法體現(xiàn)消費(fèi)者對房產(chǎn)的真實(shí)需求。1999年城鎮(zhèn)住房制度改革以后，房地產(chǎn)市場供給告別了短缺狀態(tài)，需求呈多元化態(tài)勢。
(l)已獲得政策性住房的或中等收人群體需要出售其政策房或原有住房轉(zhuǎn)向購買環(huán)境條件較優(yōu)越的中檔、高檔房產(chǎn)。
(2)低收人或暫時(shí)性低收人者需要低價(jià)的住房滿足其對居有定所的需求。
(3)先富起來的高收入者更看中環(huán)境及小區(qū)住戶的自身識別，故而其原有住房也會(huì)進(jìn)人市場流通。
(4)隨著居民收入與社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，消費(fèi)者對住房的需求會(huì)不斷升級，存量房的交易已經(jīng)達(dá)到一級市場的50%(2002年數(shù)據(jù))左右，且存房的交易比例在不斷攀升。從1991年到2000年10年間我國房產(chǎn)銷售市場的銷售趨勢。
綜合美國、歐洲等住宅消費(fèi)發(fā)達(dá)國家和地區(qū)的市場發(fā)展情況分析，當(dāng)市場成熟時(shí)，一級市場(商品房銷售)將與二手房市場交易量相互持平，而且隨城市內(nèi)可開發(fā)用地的不斷減少，城市住宅郊區(qū)化的發(fā)展趨勢，城市內(nèi)房產(chǎn)的交易方式將主要以二二手房置換服務(wù)為主。一、二級市場間有相當(dāng)強(qiáng)的相關(guān)性，二級市場發(fā)達(dá)的地區(qū)，一級市場的開發(fā)銷售也不錯(cuò)，相反二級市場不十分發(fā)達(dá)的地區(qū)，一級市場的開發(fā)也顯得較為滯后。
2.二手房存在的必要性
隨著人們對房產(chǎn)市場需求的急劇增加，在市場的規(guī)則下逐漸形成一種階梯消費(fèi)，即住房者根據(jù)經(jīng)濟(jì)收人的變化來逐步提高改善自己的居住品質(zhì)，從住宅市場的供給來看，由租賃市場，二手房市場到新增商品房市場，從“安置型”、“實(shí)用型”再到“舒適型”，形成了產(chǎn)品的梯級供給。二手房在住宅梯級消費(fèi)中起到承前啟后的關(guān)鍵作用，鏈接住房者不同階段的物業(yè)形態(tài)，也關(guān)系著房地產(chǎn)一、二、三級市場的聯(lián)動(dòng)效應(yīng)，為房地產(chǎn)市場的繁榮和整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)的增長發(fā)揮著作用。
三、二手房交易市場存在的問題
1.法律制度不完善
二手房市場起步晚，發(fā)展迅速，國家的相關(guān)立法滯后，目前適用的法律僅有的《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國物權(quán)法》、修正的《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》和地方政府制定的房地產(chǎn)管理?xiàng)l例等，這在一定程度上影響了我國中介服務(wù)行業(yè)的規(guī)范發(fā)展。因此，建立健全有關(guān)房地產(chǎn)中介管理的政策、法規(guī)和制度，做到有法可依、按章辦事，是實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)中介行業(yè)規(guī)范化管理的基礎(chǔ)。
2.二手房買賣雙方及中介機(jī)構(gòu)的信息不對稱
在二手房交易市場中，由于房屋資源的稀缺性，買方、賣方及中介機(jī)構(gòu)三者之間存在著信息不對稱，為追求自身利益最大化，各自均利用所掌握的相關(guān)房源信息進(jìn)行博弈。
一是買方和賣方。一方面，由于能夠進(jìn)入市場交易的二手房的特性復(fù)雜，買方和賣方的供求信息無法及時(shí)有效地傳遞到對方，供求關(guān)系的交匯點(diǎn)在現(xiàn)實(shí)中難以形成，致使二手房自行交易難以成功；另一方面，賣方為了極盡所能地推銷所持有的待售房屋，通過看房、介紹房屋住所周邊優(yōu)勢環(huán)境等方法，傳達(dá)給買方所關(guān)切的信息。而買方一邊收集賣方所傳遞的信息，一邊審慎的詢問房屋相關(guān)信息，驗(yàn)證賣方的信息，比較權(quán)衡交易機(jī)會(huì)。而現(xiàn)在生活中存在著信息不對稱，買賣雙方難以消除對方在交易中可能存在的不確定因素，尋找并委托第三方專業(yè)機(jī)構(gòu)完成二手房交易，成為買賣雙方共同的選擇。
二是中介機(jī)構(gòu)與買賣雙方。由于房屋交易是一次性博弈，中介機(jī)構(gòu)、買賣雙方從各自利益最大化的角度出發(fā)，利益目標(biāo)不可能完全重合，中介機(jī)構(gòu)的很多行為不能為雙方所知，如經(jīng)營狀況、資金運(yùn)用、信譽(yù)等，于是又產(chǎn)生了信息不對稱。在二手房交易中，中介機(jī)構(gòu)力求使買方出高價(jià)、賣方降低價(jià)格，促成買賣雙方簽訂交易合約，從中獲取中介傭金。
3、供給和需求不平衡
一個(gè)完善的房產(chǎn)市場中，二手房的銷售應(yīng)是新房銷售的5一7倍，但我國目前還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有達(dá)到這個(gè)比例，這說明我國房產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)扭曲，處于不健康的發(fā)展?fàn)顟B(tài)之下。在我國，房產(chǎn)市場可以劃分為投資型市場和消費(fèi)型市場。房產(chǎn)的迅速發(fā)展，使得投資型的房產(chǎn)交易迅速提升。但同時(shí)，房產(chǎn)的二級市場由于直接受到一級市場的直接導(dǎo)向，消費(fèi)型房產(chǎn)投資在整個(gè)房產(chǎn)結(jié)構(gòu)中占的比例過大。而房產(chǎn)的二級市場主要表現(xiàn)為投資型需求以及居住和投資混合型需求，所以，不合理的供給和需求在一定程度上抑制了二手房市場的蓬勃發(fā)展。
