摘要：
不動產(chǎn)登記為物權(quán)法中的重要制度，是指經(jīng)權(quán)利人或利害關(guān)系人申請，由國家專職部門將有關(guān)不動產(chǎn)物權(quán)及其變動事項(xiàng)記載于不動產(chǎn)登記簿的事實(shí)。作為物權(quán)公示手段，不動產(chǎn)登記本質(zhì)上為產(chǎn)生私法效果的事實(shí)行為而非登記機(jī)關(guān)的行政管理行為。目前世界上存在的契據(jù)登記制、權(quán)利登記制和托倫斯登記制三種模式各有所長，我們應(yīng)充分比較借鑒上述登記制度的長處，結(jié)合我國的現(xiàn)實(shí)國情，構(gòu)建有中國特色的不動產(chǎn)物權(quán)登記制度。本文回顧了我國不動產(chǎn)登記的歷史，指出我國的登記制度存在諸多缺陷，并歸納總結(jié)了學(xué)者們關(guān)于完善該制度的若干建議，認(rèn)為物權(quán)法中對登記制度的規(guī)定，標(biāo)志著我國統(tǒng)一不動產(chǎn)登記制度的正式確立。本文認(rèn)為，我國的不動產(chǎn)登記制度具有公示力、形成力、推定力和公信力四種法律效力，并對物權(quán)法中的更正登記、異議登記和預(yù)告登記三種特殊類型進(jìn)行了闡述。文章分析了我國不動產(chǎn)登記機(jī)關(guān)應(yīng)履行的職責(zé)，并對登記錯(cuò)誤的責(zé)任賠償問題進(jìn)行了分析，指出物權(quán)法在登記機(jī)關(guān)責(zé)任賠償問題上采納了無過錯(cuò)責(zé)任原則，其目的是為了減少登記錯(cuò)誤，更好地保護(hù)處于相對弱勢地位的受害人的合法權(quán)益。文章最后分析了登記機(jī)關(guān)賠償責(zé)任的構(gòu)成要件，并對賠償范圍及登記機(jī)關(guān)的追償問題進(jìn)行了闡述。
關(guān)鍵詞：不動產(chǎn)登記 登記效力 登記類型 責(zé)任賠償
不動產(chǎn)登記是物權(quán)法中的一項(xiàng)重要制度。在現(xiàn)代市場經(jīng)濟(jì)社會中，法律在保護(hù)財(cái)產(chǎn)靜的安全的同時(shí)，更加注重保護(hù)財(cái)產(chǎn)動的交易安全。由于不動產(chǎn)在財(cái)產(chǎn)權(quán)體系中占據(jù)非常重要的地位，因而作為其物權(quán)公示手段的不動產(chǎn)登記就扮演了極為重要的角色，它甚至決定了基于法律行為的不動產(chǎn)物權(quán)變動能否發(fā)生效力。梁慧星先生在論述登記制度的重要性時(shí)曾經(jīng)指出：“不論物權(quán)法如何完善，如果沒有一個(gè)好的登記制度，那你的物權(quán)法就不會有好的結(jié)果，不會得到切實(shí)的實(shí)施。”因此，研究不動產(chǎn)登記制度，對于正確理解物權(quán)變動法理，準(zhǔn)確適用法律，保障交易安全，維護(hù)交易秩序，都具有重要意義。本文試就我國不動產(chǎn)登記制度的基本問題作一探討。
一、不動產(chǎn)登記概述
（一）不動產(chǎn)登記的意義
不動產(chǎn)登記，是指經(jīng)權(quán)利人或利害關(guān)系人申請，由國家專職部門將有關(guān)不動產(chǎn)物權(quán)及其變動事項(xiàng)記載于不動產(chǎn)登記簿的事實(shí)。例如，某甲通過合法建筑建造住宅一處，經(jīng)甲向房產(chǎn)管理部門申請，由房產(chǎn)管理部門將其房屋權(quán)屬狀況記載于不動產(chǎn)登記簿，該項(xiàng)記載就是不動產(chǎn)登記，又稱不動產(chǎn)物權(quán)登記。不動產(chǎn)登記具有如下含義。
1.登記是依當(dāng)事人申請的行為。當(dāng)事人提出登記申請，是不動產(chǎn)登記的起始環(huán)節(jié)和必經(jīng)步驟，是啟動不動產(chǎn)登記程序的重要法律事實(shí)。沒有當(dāng)事人的申請，就不會產(chǎn)生登記法律關(guān)系。但是，并不是任何人都可以提出登記申請。不動產(chǎn)登記的直接后果是產(chǎn)生不動產(chǎn)登記關(guān)系主體之間的權(quán)利和義務(wù)，其最終目的是為了使當(dāng)事人的不動產(chǎn)權(quán)利通過法律程序得到認(rèn)可。因此，只有與待登記的不動產(chǎn)權(quán)利具有直接利害關(guān)系的人，如權(quán)利人和利害關(guān)系人，才能依法定程序向不動產(chǎn)登記機(jī)關(guān)提出登記申請。
2.登記是國家專職部門的活動。不動產(chǎn)物權(quán)的變動必須登記，這是各國立法的通例。然而，由于登記具有公示作用，對當(dāng)事人權(quán)利具有重要影響，這就要求登記機(jī)關(guān)必須具有權(quán)威性。如果登記機(jī)關(guān)沒有權(quán)威性，其所辦理的財(cái)產(chǎn)登記就可能失去公信力，申請人的權(quán)利也無從得到保障，從而不能實(shí)現(xiàn)財(cái)產(chǎn)登記的基本目的。只有法律規(guī)定的國家專職部門才能以國家行為擔(dān)保登記的公信力，從而擔(dān)當(dāng)?shù)怯浿厝巍Ｒ虼烁鲊鞔_規(guī)定由專門的登記機(jī)關(guān)辦理不動產(chǎn)登記。例如，德國辦理不動產(chǎn)登記的為屬于地方普通法院系統(tǒng)的土地登記局；在日本為司法行政機(jī)關(guān)法務(wù)局、地方法務(wù)局及其派出所；在瑞士大多為各州的地方法院。只有法律明確規(guī)定的登記機(jī)關(guān)，才享有辦理不動產(chǎn)登記的職權(quán)；也只有在該機(jī)關(guān)進(jìn)行登記，登記才能發(fā)生法律效力。
3.登記內(nèi)容為不動產(chǎn)物權(quán)及其變動事項(xiàng)。不動產(chǎn)登記的內(nèi)容是法律規(guī)定要求進(jìn)行登記的不動產(chǎn)權(quán)利。在采不同登記模式的國家，法律對于登記內(nèi)容的規(guī)定存在重大差異。總體而言，在采物權(quán)登記制度的國家，一般由法律明確規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀母鞣N不動產(chǎn)權(quán)利。例如，日本《不動產(chǎn)登記法》規(guī)定，不動產(chǎn)登記的對象包括以下權(quán)利：（1）所有權(quán)；（2）地上權(quán)；（3）永佃權(quán)；（4）地役權(quán)；（5）先取特權(quán)；（6）質(zhì)權(quán)；（7）抵押權(quán)；（8）租賃權(quán)；（9）采石權(quán)。我國臺灣地區(qū)“土地登記規(guī)則”第5條亦有類似規(guī)定。我國法律明確規(guī)定不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定登記。故登記內(nèi)容應(yīng)為不動產(chǎn)物權(quán)及其變動事項(xiàng)。
4.登記事項(xiàng)須記載于不動產(chǎn)登記簿。不動產(chǎn)登記簿是登記機(jī)關(guān)依法制作的用于登錄、記載不動產(chǎn)物權(quán)狀況的檔案簿冊。在采實(shí)質(zhì)主義登記立法的國家，不動產(chǎn)登記簿乃不動產(chǎn)物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)，它具有統(tǒng)一性、權(quán)威性、持久性、公開性四個(gè)特征。不動產(chǎn)物權(quán)只有由登記機(jī)關(guān)記載于不動產(chǎn)登記簿，才能由國家行為擔(dān)保其公信力，并依此對不動產(chǎn)物權(quán)變動的可信性作出保障，才便于由登記機(jī)關(guān)長期保存，并為權(quán)利人和利害關(guān)系人查詢提供方便。因此，登記機(jī)關(guān)在受理不動產(chǎn)登記申請后，須依照法律規(guī)定的格式、形式、程序、方法和具體要求建立登記簿，對當(dāng)事人申請的不動產(chǎn)物權(quán)事項(xiàng)在登記簿上進(jìn)行記載，才能發(fā)生不動產(chǎn)物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓、消滅的效果。
（二）不動產(chǎn)登記的性質(zhì)
不動產(chǎn)登記的性質(zhì)，是指不動產(chǎn)登記行為的法律屬性。關(guān)于不動產(chǎn)登記的性質(zhì)，大致有三種學(xué)說：（1）公法行為說。認(rèn)為不動產(chǎn)登記屬于一種公法上的行政行為，它體現(xiàn)了國家對不動產(chǎn)物權(quán)關(guān)系的干預(yù)，干預(yù)的目的旨在明晰各種不動產(chǎn)物權(quán)，依法保護(hù)物權(quán)人的合法權(quán)益。（2）證明行為說。該說避免公、私法性質(zhì)上的判斷，認(rèn)為“房屋產(chǎn)權(quán)管理機(jī)關(guān)的職責(zé)范圍也只是審查買賣雙方是否具備辦證（交付）條件，房屋產(chǎn)權(quán)變更登記本身，也只是對買賣雙方履行買賣合同的結(jié)果進(jìn)行確認(rèn)和公示，而不是對房屋買賣合同的審查和批準(zhǔn)。”（3）私法行為說。認(rèn)為登記本質(zhì)上應(yīng)為私法行為。
我們認(rèn)為，不動產(chǎn)登記并非登記機(jī)關(guān)的行政管理行為，其本質(zhì)應(yīng)為產(chǎn)生私法效果的事實(shí)行為。
