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針對(duì)二手房交易過(guò)程中出現(xiàn)的壓低交易價(jià)、“假贈(zèng)與”等逃避繳納個(gè)人所得稅的現(xiàn)象，國(guó)家稅務(wù)總局8月30日在其網(wǎng)站上再次強(qiáng)調(diào)了相關(guān)政策，要求各地稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)范執(zhí)法，依法加強(qiáng)稅收征管。房產(chǎn)新政出臺(tái)之后，由于存在著“法定征收”和“核定征收”兩種情況，市場(chǎng)上一下子涌出來(lái)許多避稅的方法，但是從目前的實(shí)際操作情況來(lái)看，避稅的種種所謂“高招”，無(wú)論是對(duì)于賣(mài)家還是買(mǎi)家來(lái)說(shuō)，最終帶來(lái)的都很可能是無(wú)盡的煩惱。

　　真買(mǎi)賣(mài)莫成 “假贈(zèng)與”

　　新一輪房地產(chǎn)調(diào)控措施實(shí)施之后，以贈(zèng)與代替二手房買(mǎi)賣(mài)的數(shù)量突然增多，被贈(zèng)與人只要繳納房?jī)r(jià)款4%的契稅，以后轉(zhuǎn)讓給下家依然可以通過(guò)“假贈(zèng)與”的形式來(lái)買(mǎi)賣(mài)房子，無(wú)疑能給交易雙方省下不少錢(qián)。但以“假贈(zèng)與”代替房產(chǎn)交易違背了當(dāng)事人的真實(shí)意愿，一旦發(fā)生糾紛后患無(wú)窮。其不良后果有三點(diǎn)：

　　第一，“假贈(zèng)與”代替房產(chǎn)交易，以貌似合法的形式掩蓋了逃避稅收的目的。根據(jù)合同法的規(guī)定，以房屋贈(zèng)與代替買(mǎi)賣(mài)逃避稅收的行為顯然應(yīng)屬無(wú)效；第二，“假贈(zèng)與”代替房產(chǎn)交易，賣(mài)方有可能不能依據(jù)買(mǎi)賣(mài)合同全額獲得賣(mài)房款(包括追究對(duì)方的延期付款責(zé)任)；買(mǎi)方依據(jù)買(mǎi)賣(mài)合同取得房產(chǎn)的權(quán)利也不能得到法律的有效保護(hù)；第三，“假贈(zèng)與”屬于逃避稅收的行為，違反了國(guó)家稅收征收的有關(guān)規(guī)定，情節(jié)嚴(yán)重者可能會(huì)受到刑事制裁。

　　兩大變招都有隱患

　　大多數(shù)二手房賣(mài)家對(duì)于“假贈(zèng)與”還是具有一定的警惕的，不少人會(huì)通過(guò)其他變招來(lái)達(dá)到少繳稅費(fèi)的目的，主要的招數(shù)有“以租代售”和“陰陽(yáng)價(jià)格”等。“以租代售”是指買(mǎi)賣(mài)雙方在確定成交之后先簽訂房屋租賃合同，租賃期限為辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶不須繳納營(yíng)業(yè)稅時(shí)為止，與此同時(shí)，雙方在租賃合同中約定，在正式簽訂買(mǎi)賣(mài)合同并實(shí)現(xiàn)產(chǎn)權(quán)過(guò)戶后，買(mǎi)方此前支付的租金用以沖抵購(gòu)房款。“陰陽(yáng)價(jià)格”是指在房產(chǎn)交易合同中故意壓低售房的價(jià)格以不繳或少繳營(yíng)業(yè)稅。應(yīng)該說(shuō)，采取這兩種方法確實(shí)對(duì)賣(mài)家有利，但對(duì)于買(mǎi)家來(lái)說(shuō)，雖然可能會(huì)暫時(shí)得到一定的好處，但最終可能會(huì)導(dǎo)致大麻煩。

　　“以租代售”對(duì)買(mǎi)家來(lái)說(shuō)意味著很大的風(fēng)險(xiǎn)，雖然在價(jià)格上討了點(diǎn)“便宜”，但由于沒(méi)有辦理房產(chǎn)證的轉(zhuǎn)讓，從法律上來(lái)說(shuō)，房子仍然屬于賣(mài)家，如果因?yàn)榉績(jī)r(jià)上漲，賣(mài)家到時(shí)反悔不賣(mài)，買(mǎi)家只能吃啞巴虧了。如果買(mǎi)家對(duì)房屋進(jìn)行了裝修，賣(mài)家一旦反悔的話，由于簽訂的是房屋租賃合同，買(mǎi)家會(huì)無(wú)法得到補(bǔ)償。至于“陰陽(yáng)價(jià)格”的做法，賣(mài)家在合同上將價(jià)格寫(xiě)低，可以少繳交易稅，并可能給買(mǎi)家一定的優(yōu)惠，但在買(mǎi)家再次賣(mài)出的時(shí)候，過(guò)低的“陰陽(yáng)價(jià)格”就會(huì)使差價(jià)增加，屆時(shí)所應(yīng)繳納的交易稅自然就會(huì)比實(shí)際情況增加了不少。

　　避開(kāi)20%還需按流程

　　通過(guò)不向稅務(wù)部門(mén)提供完整、準(zhǔn)確的房屋原值憑證，從原先的“法定征收”變?yōu)椤昂硕ㄕ魇铡保幢荛_(kāi)繳納房產(chǎn)增值的20%的個(gè)稅，只繳納1%或2%的營(yíng)業(yè)稅。這能行得通嗎？從目前的情況來(lái)看，如此做還要按照規(guī)范的流程。

　　從目前上海二手房交易的流程來(lái)看，不能確定原值的商品房，業(yè)主必須先到交易中心檔案部門(mén)調(diào)取歷史發(fā)票，通過(guò)所獲得的原始信息確定賣(mài)出房產(chǎn)的原值。如果查不到原值，可由申請(qǐng)人向稅務(wù)部門(mén)申請(qǐng)按照核定征稅的方式繳納個(gè)稅，這項(xiàng)申請(qǐng)需要稅務(wù)部門(mén)查核。由于稅務(wù)部門(mén)在征收房屋交易契稅、營(yíng)業(yè)稅時(shí)，已經(jīng)記錄了每一套房屋的歷史成交價(jià)格，即便不與房地產(chǎn)交易中心的電腦聯(lián)網(wǎng)，稅務(wù)部門(mén)也能很容易地查清二手房的歷史成交價(jià)格。如賣(mài)房者采用種種手段達(dá)到少繳、漏繳稅金的目的，被稅務(wù)機(jī)關(guān)查實(shí)后，會(huì)被要求責(zé)令限期依法繳稅，若逾期仍不繳，稅務(wù)機(jī)關(guān)將按每日萬(wàn)分之五的比例責(zé)令其繳納滯納金。如果賣(mài)房者故意填報(bào)虛假房屋原值，或者稅務(wù)機(jī)關(guān)通知其申報(bào)其仍拒不申報(bào)，還會(huì)因觸犯有關(guān)法律而受到處罰。