1、什么是二手房交易陰陽合同
二手房買賣中常常出現(xiàn)“陰陽合同”(也稱“黑白合同”)，“陽合同”(也稱“白合同”)指的是當(dāng)事人出于網(wǎng)簽避稅、辦理貸款等目的而更改房屋價(jià)款的合同，“陰合同”(也稱“黑合同”)指的是有買賣雙方當(dāng)事人出于對房屋價(jià)款的真實(shí)意思表示的合同。有時(shí)候即使是同一份合同中也可能出現(xiàn)陰陽條款，即交易總價(jià)為真實(shí)交易價(jià)格，但通過其他方式如提高附屬設(shè)施補(bǔ)償款等形式而產(chǎn)生陰陽條款。
對于陰陽合同或者陰陽條款的效力問題，該如何看待?我們認(rèn)為應(yīng)該本著公平原則和誠實(shí)信用原則來判斷。有觀點(diǎn)認(rèn)為應(yīng)當(dāng)認(rèn)定陰陽合同無效，理由是《合同法》第52條第1款第2項(xiàng)規(guī)定：“惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益的合同無效”。但是我們應(yīng)當(dāng)看到，在以陰陽合同為由產(chǎn)生糾紛的案件中，大多數(shù)的真實(shí)原因都是因?yàn)槭芊康禺a(chǎn)交易市場價(jià)格波動(dòng)的影響而不愿意繼續(xù)履行合同。如果僅僅因?yàn)殛庩柡贤拇嬖诰团卸ㄙI賣合同無效既不利于保護(hù)交易也違反誠實(shí)信用原則。分析陰陽合同可以看出，當(dāng)事人簽訂合同的目的包括買賣房屋、辦理貸款、辦理網(wǎng)簽等，逃避稅收并不是當(dāng)事人訂立合同的真實(shí)目的，虛假價(jià)格條款也不是當(dāng)事人的真實(shí)意思表示。根據(jù)《合同法》第56條規(guī)定：“合同部分無效的，不影響其他部分的效力的，其他部分仍然有效”，所以，筆者認(rèn)為，對于陰陽合同的效力應(yīng)當(dāng)認(rèn)定除虛假交易價(jià)格之外的其他條款有效，虛假交易因?yàn)閾p害國家和公共利益應(yīng)認(rèn)定無效。
2、二手房交易中簽訂陰陽合同有什么風(fēng)險(xiǎn)
(1)對于想偷、逃稅的房產(chǎn)交易當(dāng)事人來說，這種做法有違法、犯罪的嫌疑。《中華人民共和國稅收征收管理法》第四十條規(guī)定：納稅人采取虛假的納稅申報(bào)的手段，不繳或者少繳應(yīng)納稅款的，是偷稅。由稅務(wù)機(jī)關(guān)追繳其不繳或者少繳的稅款，處以不繳或者少繳的稅款5倍以下的罰款。根據(jù)《中華人民共和國刑法》的規(guī)定，偷稅數(shù)額占應(yīng)納稅額的10%以上并且偷稅數(shù)額在1萬元以上的構(gòu)成偷稅罪。
(2)對于購房人來說，二手房交易中不如實(shí)申報(bào)成交價(jià)，將導(dǎo)致購房人以后再轉(zhuǎn)讓該房產(chǎn)時(shí)的稅賦可能大幅增加。比如，購房人實(shí)際以50萬元的價(jià)格成交，卻只取得1萬元的購房發(fā)票，再轉(zhuǎn)讓時(shí)購房成本只能以1萬元計(jì)算，會(huì)導(dǎo)致其相關(guān)稅賦的大幅增加。
(3)根據(jù)《中華人民共和國合同法》的有關(guān)規(guī)定，在二手房交易中簽訂“陰陽”兩份買賣合同大多都存在未經(jīng)登記、很不規(guī)范、約定不明甚至只是口頭約定等情況，履行過程中很容易出現(xiàn)矛盾，也極易引起合同糾紛，導(dǎo)致交易雙方當(dāng)事人不必要的重大經(jīng)濟(jì)損失。
3、給簽訂“陰陽合同”的當(dāng)事人提個(gè)醒
雖然陰合同具有合同的效力，可以成為確定雙方民事權(quán)利義務(wù)關(guān)系的基礎(chǔ)。但是這一做法卻嚴(yán)重違反了我國稅收管理規(guī)定。如果屬于一般偷稅行為，行政機(jī)關(guān)有權(quán)給予罰款、拘留等行政處罰;如果偷稅數(shù)額巨大，則可能構(gòu)成犯罪，不僅房屋的出租人要承擔(dān)刑事責(zé)任，房屋的承租人也可能因共犯關(guān)系而面臨牢獄之災(zāi)。
在陽合同的基礎(chǔ)上再搞一個(gè)陰合同，雖然可能一時(shí)僥幸逃過納稅，但由于因合同未經(jīng)登記、很不規(guī)范、約定不明甚至只是口頭約定等情況，在履行過程中一旦發(fā)生糾紛，雙方就很難說清楚誰是誰非，結(jié)果只能是“機(jī)關(guān)算盡太聰明”，反誤了自己的錢財(cái)。
