一、銀行如何判決二手房貸款的標(biāo)準(zhǔn)?
標(biāo)準(zhǔn)一
看是否有過貸款的行為，對于以前曾全款買房或者向親朋好友借錢買房的借款人，向銀行申請貸款購房就被視為第一套住房貸款，對于曾經(jīng)用房子第一過的，現(xiàn)在再次申請貸款，那就被視為第二套房。
標(biāo)準(zhǔn)二
以家庭為單位，即需要查詢你本人、配偶及未成年子女在個人征信系統(tǒng)的貸款購房情況，其中家庭里有任何一個人用房產(chǎn)申請過貸款的，那也會被視為第二套房。
標(biāo)準(zhǔn)三
包括用公積金貸款和商業(yè)性個人住房貸款在內(nèi)的。如果以前申請的是公積金貸款或者商業(yè)性個人住房貸款，現(xiàn)在再次申請貸款購房的將視為第二套房。若是以前申請過個人商用房貸款、個人綜合消費(fèi)貸款等其他商業(yè)性個人貸款品種的，這種申請購買住房將視為第一套住房貸款政策申請。
標(biāo)準(zhǔn)四
已結(jié)清和未結(jié)清貸款在內(nèi)，對于購置過的房產(chǎn)，不管是不是結(jié)清貸款的，想再次申請購房貸款，都將被視為第二套房。
二、二手房商業(yè)貸款需要什么手續(xù)?
網(wǎng)友提問：如果買二手房想辦理商業(yè)貸款，都需要什么手續(xù)?
律師回答：貸款人在申請貸款時，需要向銀行提供該套房屋的房屋所有權(quán)證、土地使用證、本人有效身份證、收入證明。如果貸款人已婚則應(yīng)提供夫妻雙方的結(jié)婚證，未婚的應(yīng)提供民政部門出具的單身證明，單身離異的應(yīng)提供離婚證和民政部門出具的單身證明。
律師回答：如果想在購買房屋時申請商業(yè)貸款，雙方簽定房屋買賣合同之后，可以向銀行提出申請——銀行指定評估機(jī)構(gòu)對房屋進(jìn)行評估——銀行指定律師事務(wù)所核實貸款人資格——銀行審核貸款人資格后完成審批貸款——買賣雙方在房屋交易部門辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)——產(chǎn)權(quán)過戶完畢后辦理買方房屋的抵押登記——辦理抵押登記完畢后銀行放款——貸款人按月還款，還清貸款后解除抵押登記。
三、二手房如何申請住房公積金貸款?
(一)二手房住房公積金貸款要求
1、具有本地城鎮(zhèn)常住戶口或有效居留身份;
2、具有穩(wěn)定的職業(yè)和收入有償還貸款本息的能力;
3、在本地所屬區(qū)縣內(nèi)購買自住住房;
4、具備購買住房的合同或相關(guān)證明文件;
5、在申請貸款前已連續(xù)繳存住房公積金6個月(含)以上或累計繳存住房公積金12個月(含)以上(離退休職工除外)。
(二)二手房住房公積金貸款手續(xù)
在辦理二手房申請公積金貸款方面，借款人應(yīng)在過戶交易完成并取得新房產(chǎn)證一個月內(nèi)向住房公積金管理中心提出貸款申請，以《房屋所有權(quán)證》的辦理日期為準(zhǔn)。申請者具體需要準(zhǔn)備以下材料：
1、《××市住房公積金貸款申請審批表》一式三份，借款申請人及配偶基本情況填寫應(yīng)真實、完整;
2、委托貸款銀行出具的借款申請人及配偶的個人征信報告各一份;
3、身份與婚姻證明。單身的必須提供戶籍所在地民政部門(縣、區(qū)級婚姻登記處)出具的證明原件+復(fù)印件兩份，并在住房公積金管理中心簽署單身聲明;
4、房屋買賣證明;
5、已付房款證明;
6、具體房屋交易材料。
四、二手房貸款須注意哪些問題？
1、要注意評估價與最高貸款額。
在申請二手房貸款時，銀行一般會先對房產(chǎn)進(jìn)行評估，評估值一般會低于其市值。銀行在放貸時采用合同價和評估價取得的原則，取兩者之間的低值乘以貸款成數(shù)，即為房產(chǎn)的最高貸款額度。
2、要注意竣工年代與貸款年限。
房產(chǎn)證上的竣工年代是通常被容易借款人忽略，其實銀行在審批貸款過程中，通常會把竣工年代作為影響借款人申請貸款年限的主要條件，多數(shù)銀行目前的政策是“房齡+貸款年限≤35年”。
3、要注意還款方式的選擇。
現(xiàn)在銀行的還款方式主要是等額本息、等額本金、雙周供及固定利率等。各種還款方式分別針對是不同的客戶推出的。例如等額本息適合教師、公務(wù)員等收入穩(wěn)定 的工薪階層;等額本金適合那些前期能夠承擔(dān)較大還款壓力的借款人群，如還款方式相對于前者更能節(jié)省利息;雙周供適合周結(jié)工資或者是夫妻雙方月中和月底發(fā)工 資的借款人。此外，借款人在申請貸款時還要結(jié)合自身現(xiàn)有還款能力，一般月供不能超過家庭收入的50%為宜。
4、要注意貸款成數(shù)和利率。
以北京為例，北京各區(qū)各銀行對二手房的政策是首套住房首付兩成、利率下浮30%，二套房首付四成、利率上浮10%的政策。對于公積金貸款的政策是無論之 前是否使用過商業(yè)貸款，現(xiàn)在是否結(jié)清，只要首次使用公積金貸款，利率都是按公積金目前首付兩成，五年以上貸款利率3.87%來執(zhí)行，但如果之前曾使用過公 積金貸款，再次申請公積金貸款時需結(jié)清后方可使用。
5、要注意貸款銀行的選擇。
現(xiàn)在商業(yè)銀行很多，但各家服務(wù)的特色又不盡相同，貸款品種也有所差別，比如之前提到的雙周供并非所有銀行都有。如果借款人選擇的常見的房貸產(chǎn)品，就要綜合各銀行網(wǎng)點數(shù)量、還款的便利程度和工資發(fā)放銀行等條件來選擇，當(dāng)然服務(wù)質(zhì)量等軟性條件也要加以考慮。
6、要注意收入證明與還款能力。
銀行在批貸時，會要求借款人提供能證明其還款能力的證明，就是我們常說的收入證明。收入證明一般是借款人所在單位開具的收入狀況的證明，如果申請人已 婚，一個人的收入證明低于其月供，則可以夫妻雙方同時開具收入證明來申請貸款，符合條件后，銀行也可以審批。另外，還有家庭的一些其他資產(chǎn)如：大額存款、 債券、房產(chǎn)等也可以作為收入證明，銀行是一般會作參考的。
