昨日，北京市二中院通報(bào)了該院3年來(lái)審理的因戶(hù)口遷移引發(fā)的房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件，買(mǎi)房人要求現(xiàn)有戶(hù)口遷出的案件占86%。市二中院表示，法院無(wú)法判決遷移戶(hù)口，但買(mǎi)房人可以根據(jù)合同約定主張相應(yīng)的違約金。
違約金最高達(dá)房款20%
在因戶(hù)口遷移引發(fā)的糾紛案件中，涉及學(xué)區(qū)房買(mǎi)賣(mài)的案件占25%
如房屋中已登記有多人戶(hù)口，現(xiàn)有學(xué)籍可能已被使用，影響學(xué)區(qū)房落戶(hù)。
涉及連環(huán)買(mǎi)賣(mài)的案件占20%，如房屋中有賣(mài)房人或前手房屋所有權(quán)人的戶(hù)口，戶(hù)口登記人不配合遷出或無(wú)法遷出等。
50%的案件涉及案外人的戶(hù)口，即涉案房屋中除了賣(mài)房人戶(hù)口外，還涉及其親屬等其他案外人的戶(hù)口，或者前手房屋所有權(quán)人及相關(guān)人員的戶(hù)口。
當(dāng)事人在二手房買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中大多對(duì)違反戶(hù)口遷移義務(wù)的違約金進(jìn)行了明確規(guī)定，如一般約定按房屋總價(jià)款的一定比例按日支付違約金。由于違反戶(hù)口遷移義務(wù)的違約行為持續(xù)時(shí)間較長(zhǎng)，導(dǎo)致訴訟時(shí)違約金數(shù)額較高。“多數(shù)人要求違約方繳納幾十萬(wàn)元，也有部分要求的高達(dá)百余萬(wàn)元，最高數(shù)額已經(jīng)達(dá)到總房款的20%。”
不遷戶(hù)口原因多樣
“學(xué)區(qū)房”交易市場(chǎng)較為活躍。有的當(dāng)事人購(gòu)買(mǎi)“學(xué)區(qū)房”，尤其是東城、西城等中心城區(qū)的平房，房產(chǎn)證上登記為居住，但實(shí)際是過(guò)道，或?qū)嶋H面積非常小，有的甚至不到2平方米，無(wú)法滿足居住條件，在落戶(hù)中可能存在障礙。或因?qū)W籍使用限制等原因無(wú)法確保入學(xué)資格，導(dǎo)致購(gòu)房目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)。
還有買(mǎi)房人未預(yù)先調(diào)查核實(shí)，未與其他戶(hù)籍登記人明確戶(hù)口遷出義務(wù)，僅僅是賣(mài)房人答應(yīng)讓其親屬遷出，以至于在合同履行過(guò)程中，出現(xiàn)登記人不愿配合、根本找不到登記人，甚至登記人已經(jīng)死亡等情形，致戶(hù)口遲遲無(wú)法遷出。
部分戶(hù)口的登記人沒(méi)有其他落戶(hù)地點(diǎn)，如有的賣(mài)房人賣(mài)房后租住“公租房”，有的老人以“賣(mài)房養(yǎng)老”的方式居住在養(yǎng)老院等，因“公租房”、養(yǎng)老院及私人租賃的房屋等不具備落戶(hù)的條件，導(dǎo)致戶(hù)口無(wú)法遷出。
提前核實(shí)戶(hù)口學(xué)位
如果登記人不同意遷出戶(hù)口或不具備遷出戶(hù)口，或者涉案房屋有其他無(wú)法落戶(hù)的情況，買(mǎi)房人僅能依據(jù)雙方買(mǎi)賣(mài)合同的約定，主張相應(yīng)的違約金，無(wú)法要求法院判決他人遷出戶(hù)口或判決其遷入戶(hù)口，公安機(jī)關(guān)亦沒(méi)有強(qiáng)制他人遷出戶(hù)口的權(quán)力。但根據(jù)現(xiàn)有的戶(hù)籍政策，房屋內(nèi)現(xiàn)有的戶(hù)口不影響新的所有權(quán)人戶(hù)口的遷入，買(mǎi)房人取得房屋所有權(quán)后，可以辦理戶(hù)口遷入。
買(mǎi)房人應(yīng)在簽訂買(mǎi)賣(mài)合同前全面了解涉案房屋中的戶(hù)口登記情況，并在合同中明確約定房屋內(nèi)現(xiàn)有戶(hù)口的遷出期限及相應(yīng)違約責(zé)任。以購(gòu)買(mǎi)“學(xué)區(qū)房”為主要目的的買(mǎi)房人，應(yīng)提前向?qū)W校及教育部門(mén)核實(shí)相關(guān)入學(xué)政策及涉案房屋學(xué)籍的使用情況。如果所在學(xué)區(qū)對(duì)學(xué)籍使用有限制，建議在合同中明確約定入學(xué)指標(biāo)使用問(wèn)題及相應(yīng)違約責(zé)任。
如果雙方明確約定涉案房屋對(duì)應(yīng)的學(xué)籍指標(biāo)歸買(mǎi)受人使用，如果賣(mài)房人違約，有可能導(dǎo)致買(mǎi)房人購(gòu)房目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)，買(mǎi)房人要求繼續(xù)履行合同的，那么買(mǎi)房人可在訴訟過(guò)程中向法院申請(qǐng)行為保全，禁止使用涉案房屋及該房屋對(duì)應(yīng)的戶(hù)口的學(xué)位。
在實(shí)踐中，我們可能會(huì)遇到買(mǎi)賣(mài)合同簽訂后，賣(mài)房人由于種種原因，無(wú)法及時(shí)將房屋內(nèi)的戶(hù)口遷出，導(dǎo)致購(gòu)房人無(wú)法在所購(gòu)房屋內(nèi)落戶(hù)的情況發(fā)生。對(duì)于這類(lèi)問(wèn)題，目前解決途徑非常有限，所以一定要在前期就做好預(yù)防，以免到時(shí)候造成巨大麻煩。
為避免類(lèi)似糾紛出現(xiàn)，我們可以從以下三點(diǎn)做好預(yù)防：
1、戶(hù)籍核查
在簽訂二手房買(mǎi)賣(mài)合同并向房地產(chǎn)交易登記管理部門(mén)申請(qǐng)過(guò)戶(hù)登記前，購(gòu)房者應(yīng)親自或委托房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)到房屋所在地的警署進(jìn)行核實(shí)。有的出售方承諾沒(méi)有戶(hù)口，但仍應(yīng)到警署核實(shí)。這樣做除了核實(shí)出售方承諾的真實(shí)性以外，還可以防止有其他人的戶(hù)口仍未遷走，比如出售方以前購(gòu)房時(shí)的上家戶(hù)口等。
2、明確戶(hù)口遷出時(shí)間和違約責(zé)任
核實(shí)結(jié)果表明有戶(hù)口的，應(yīng)在房屋買(mǎi)賣(mài)合同中設(shè)定戶(hù)口遷移條款以及違約責(zé)任條款和司法救濟(jì)條款。如上家有戶(hù)口在所出售的房屋當(dāng)中，約定戶(hù)口遷移條款應(yīng)注意三方面，首先應(yīng)要求出售方在申請(qǐng)過(guò)戶(hù)登記前的特定期限內(nèi)將戶(hù)口遷出，而不能約定在申請(qǐng)過(guò)戶(hù)登記之后。其次，應(yīng)約定具體的違約責(zé)任。比如，每逾期一天的罰金;在逾期多少時(shí)間后，可以解除合同以及合同解除的賠償金等。再次，如出售方提出在交易完成后的一定期限內(nèi)將戶(hù)口遷出的話，購(gòu)買(mǎi)方要審慎決定是否要接受這樣的交易條件。
3、戶(hù)口遷不出則解約
對(duì)于以遷入戶(hù)口作為主要購(gòu)房目的的買(mǎi)房人，可以在合同的《補(bǔ)充協(xié)議》中約定“若出售方因特殊原因?qū)е伦罱K不能將戶(hù)口遷出的，則買(mǎi)方享有單方解除權(quán)，且買(mǎi)方已支付的購(gòu)房款賣(mài)方應(yīng)予全額退還”，以此來(lái)保障購(gòu)房者的權(quán)益。
二手房戶(hù)口遷移問(wèn)題雖可協(xié)商解決，但買(mǎi)家仍需留心眼。在購(gòu)買(mǎi)二手房時(shí)應(yīng)落實(shí)好戶(hù)口信息后，再簽合同。如果買(mǎi)家希望賣(mài)家將戶(hù)口遷走，可在購(gòu)房時(shí)，制定完備的戶(hù)口遷移條款，并預(yù)留購(gòu)房尾款，以確保戶(hù)口按期遷出。
