對(duì)于一個(gè)家庭來說，買房的目的有的是自住，有的是為了改善居住條件，也有的是出租或待機(jī)轉(zhuǎn)手獲利。不過，買房不像買衣服買手機(jī)那樣，穿夠了、用 夠了就可以換一換，因此，在買房的問題上每個(gè)家庭都是慎之又慎。特別是購(gòu)買二手房的網(wǎng)友們，買二手房注意事項(xiàng)是你們必須要知道的，那么，在進(jìn)行二手房交易 過程中，選購(gòu)二手房的流程和注意事項(xiàng)是什么?下面我們一起來看看。
選購(gòu)二手房的流程
一、瀏覽信息、電話咨詢
到地區(qū)專業(yè)房產(chǎn)網(wǎng)站瀏覽房產(chǎn)出售信息選擇合造的房源，然后選擇中介公司或房東進(jìn)行電話咨詢。
二、預(yù)約看房
聯(lián)系中介或者房東實(shí)地看房。
三、協(xié)商房?jī)r(jià)
由地區(qū)中介公司二手房專業(yè)人員負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)，促成雙方成功交易。
四、簽定買賣協(xié)議
(一)賣方夫妻出具三證，即房產(chǎn)證、契稅證、土地證，有效身份證或公證書；
(二)買方出具有效身份證。
五、預(yù)付定金
六、 辦理過戶手續(xù)
(一)辦理房產(chǎn)證。
1、私人之間：(1)《房屋所有權(quán)證》、《國(guó)有土地使用證》(復(fù)印件留存)、契證(復(fù)印件留存)；
(2)雙方當(dāng)事人當(dāng)場(chǎng)，交驗(yàn)身份證(復(fù)印件留存)，經(jīng)掛牌后的網(wǎng)簽買賣合同。
2、單位之間、單位與私人之間：
(1)《房屋所有權(quán)證》、《國(guó)有土地使用證》(復(fù)印件留存)；
(2)經(jīng)當(dāng)年年檢的營(yíng)業(yè)執(zhí)照或單位法人資格證書(復(fù)印件留存)；
(3)當(dāng)事人到場(chǎng)，交驗(yàn)身份證(復(fù)印件留存)，如單位法人代表委托，須提交授權(quán)委托書，交驗(yàn)代理人身份證(復(fù)印件留存)；
(4)買賣協(xié)議及單位上級(jí)部門同意出售證書或同意證明(如國(guó)有房產(chǎn)，需報(bào)國(guó)資部門審批)。
3、其他有關(guān)文據(jù)：
(1)繼承須提交繼承公證書；
(2)贈(zèng)與須提交贈(zèng)與公證書；
(3)已婚夫妻出賣私房，須配偶方到場(chǎng)并提交身份證原件(復(fù)印件留存)及合法婚姻證件；
(4)出售共有房，須提交《共有權(quán)保持證》和共有人書面同意出售的證明；
(5)轉(zhuǎn)制、兼并而發(fā)生的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移，須提交縣、區(qū)級(jí)以上人民政府或上級(jí)主管部門同意轉(zhuǎn)制、兼并的文件；
(6)合資入股而發(fā)生的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移，須提交政府授權(quán)部門批準(zhǔn)入股的文件；
(7)其他相應(yīng)的有關(guān)文據(jù)。
(二)辦理契稅證。
(1)契稅納稅申報(bào)表；
(2)房產(chǎn)交易鑒證申請(qǐng)書；
(3)受讓方身份證明復(fù)印件(單位提供營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件)；
(4)原契證及復(fù)印件；
(5)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同原件及復(fù)印件；
(6)房產(chǎn)證、土地證復(fù)印件；
(7)有效評(píng)估報(bào)告的提供評(píng)估報(bào)告原件及復(fù)印件；
(8)房產(chǎn)取得時(shí)計(jì)稅價(jià)格的有效憑證及復(fù)印件。
(三)辦理土地證。
1、身份證；
2、房產(chǎn)證、原國(guó)有土地使用證；
3、住宅轉(zhuǎn)讓合同、公證書或法院判決書；
4、完稅憑證；
5、繳納土地收益金憑證(保留劃撥)。
七、付清房款
如需二手房抵押貸款：
(1)該房源必須產(chǎn)權(quán)明晰，符合政府規(guī)定的可進(jìn)入房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)流通的條件。
(2)選擇一家銀行指定的能夠辦理按揭貸款業(yè)務(wù)的房產(chǎn)交易代理機(jī)構(gòu)，并在該代理機(jī)構(gòu)完成房產(chǎn)價(jià)值評(píng)估工作，交納房產(chǎn)評(píng)估費(fèi)。
(3)買賣雙方須提供的相關(guān)資料，購(gòu)房人(貸款人)須提供的資料有：戶口簿復(fù)印件、身份證復(fù)印件、婚姻狀況證明復(fù)印件、買賣雙方簽訂的《房地產(chǎn)買賣合 同》購(gòu)房協(xié)議書及收據(jù)、收入證明(單位收入證明)，并可有選擇性地提供包括存款證明、有價(jià)證券在內(nèi)的其他財(cái)產(chǎn)證明，買方一寸近照1張。賣房人(售方)須提 供的資料有：身份證復(fù)印件、戶口簿復(fù)印件、婚姻狀況證明、夫妻雙方同意出售證明、所售房屋的產(chǎn)權(quán)證明。
(4)去房產(chǎn)中介代理機(jī)構(gòu)填寫二手房按揭申請(qǐng)表，由中介代理機(jī)構(gòu)把所有證明資料交送銀行進(jìn)行貸款審批。
(5)銀行在規(guī)定工作日內(nèi)完成貸款審批工作。
(6)買賣雙方到房屋所在地房地產(chǎn)交易所辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。
(7)買方(夫妻雙方)到房管處辦理房屋抵押登記手續(xù)。
(8)領(lǐng)到抵押登記它項(xiàng)權(quán)證后、送交銀行，銀行劃撥款項(xiàng)至賣方賬戶。
八、交割房產(chǎn)
辦理水、電、煤氣、有線等過戶及戶口遷移手續(xù)。
選購(gòu)二手房注意的事項(xiàng)
1、產(chǎn)權(quán)是否可靠：需注意產(chǎn)權(quán)證上的名字與房主是否一致，產(chǎn)權(quán)的性質(zhì)和內(nèi)容，包括面積、地址及標(biāo)準(zhǔn)價(jià)房的分配比例。同時(shí)，還要驗(yàn)看正本、查詢產(chǎn)權(quán)證的真 實(shí)性。此外，還要知曉二手房是成本價(jià)房還是標(biāo)準(zhǔn)價(jià)房或者是經(jīng)濟(jì)適用房，產(chǎn)權(quán)性質(zhì)的不同牽涉到成交過程的復(fù)雜程度，也牽涉到買房收益的分配問題，最終影響到 二手房買賣合同的簽訂。
2、原單位是否允許轉(zhuǎn)賣：需確認(rèn)原單位是否同意出讓及與原產(chǎn)權(quán)單位確認(rèn)利益的分配辦法，標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買的公房出讓是 存在按成本價(jià)補(bǔ)足費(fèi)用或者與原單位按比例分成的問題，買主應(yīng)當(dāng)對(duì)此有所了解。此外，軍產(chǎn)、院產(chǎn)、校產(chǎn)的公房一般與本單位的辦公場(chǎng)所在一個(gè)大院里，上述單位 一般被列為特殊單位，這種公房單位沒有同意之前，不可能取得上市資格。
3、是否有私搭私建部分：需注意是否占用公共空間，是否有改動(dòng)過房屋的內(nèi)部結(jié)構(gòu)，是否有牽涉到面積計(jì)算的結(jié)構(gòu)改動(dòng)，在購(gòu)買時(shí)應(yīng)該將這些因素考慮到，并將額外增加的面積刨除在房?jī)r(jià)計(jì)算之外，當(dāng)然了，這需要和房主具體協(xié)商了。
4、確認(rèn)所購(gòu)二手房的準(zhǔn)確面積：產(chǎn)權(quán)證上一般標(biāo)明的是建筑面積，買主還需了解使用面積和戶內(nèi)的實(shí)際面積。
5、認(rèn)真觀察房屋的內(nèi)部結(jié)構(gòu)，注意戶型是否合理，管線是否太多，二手房是否帶裝修，另外，還要所要房屋的內(nèi)部結(jié)構(gòu)圖，以便日后裝修。
6、查詢物業(yè)的管理水平，包括提供服務(wù)的內(nèi)容和水準(zhǔn)、保安、保潔、綠化的水準(zhǔn)及基本生活設(shè)施的管理。
7、考察房屋的市政配套：主要包括水、有線電視、供電容量、電線、電話線、煤氣、天然氣、熱水、暖氣。
通過找中介購(gòu)買二手房注意事項(xiàng)
選擇房產(chǎn)中介公司
首先，選擇房產(chǎn)中介公司。最好選擇規(guī)模大、有營(yíng)業(yè)許可證、有資質(zhì)證書、信譽(yù)較好的房產(chǎn)中介公司。另外，在與房主簽訂購(gòu)房協(xié)議之前，購(gòu)房者應(yīng)該多去幾次中介公司的店鋪，每次到訪時(shí)，觀察店中的業(yè)務(wù)員是否固定及有無其他買賣雙方同這家公司發(fā)生爭(zhēng)執(zhí)。
評(píng)估及考察房屋詳情
中介公司審核房主身份證及產(chǎn)權(quán)證(包括產(chǎn)權(quán)是否共有、房屋是否抵押等)，并留存?zhèn)浒浮Ｖ薪楣緦?shí)地考察，掌握房屋詳情，如天花板、墻體、衛(wèi)生間、廚房的 給排水情況，有沒有破壞結(jié)構(gòu)的裝修，有無私搭亂建、占用屋頂平臺(tái)、走廊的情況。初步估價(jià)，為確定售價(jià)提供參考。此環(huán)節(jié)中合適的房源及房屋評(píng)估最受關(guān)注。
簽訂協(xié)議
驗(yàn)證核實(shí)房屋后，交易中介公司分別與售房人和買房人簽訂委托出售、購(gòu)房協(xié)議。買賣雙方確認(rèn)房屋的價(jià)格及相關(guān)事宜后，到中介公司簽訂買賣合同。一般情況 下，在合同上都要注明賣方的房子的詳細(xì)情況，同時(shí)繳納委托代理費(fèi)。一般代理費(fèi)由買方繳納，金額為房?jī)r(jià)的2.5%，也有分別向買賣雙方同時(shí)收取的。為減少二 手房交易中可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)，以下條款必不可少：
1.基本情況要列出：買賣雙方的姓名、住所、聯(lián)系方法。
2.要求出售方或中介方明確寫清房屋的基本情況，包括房屋位置、性質(zhì)、面積、結(jié)構(gòu)、格局、裝修、設(shè)施設(shè)備、有無抵押、共有人是否同意出售。
3.涉及價(jià)款的問題：在合同中，寫明總房?jī)r(jià)，注明是一次性付款、分期付款還是申請(qǐng)貸款，寫清付款的時(shí)間，約定付款條件。
4.寫明交房時(shí)間、條件、辦理相關(guān)手續(xù)的過程及費(fèi)用。
5.違約責(zé)任：明確出現(xiàn)何種情況時(shí)即視為違約，違約金、定金、賠償金的計(jì)算與給付，產(chǎn)生糾紛協(xié)商不成時(shí)如何解決爭(zhēng)議(仲裁、訴訟等)。
6.寫明合同生效、中止、終止或解除條款等有關(guān)事項(xiàng)。
7.在合同中約定變更與轉(zhuǎn)讓的條件或不能進(jìn)行變更、轉(zhuǎn)讓的禁止條款。另外，補(bǔ)充一些條款時(shí)，一定要落實(shí)在文字上，并要求中介方在上面加蓋公司公章。
簽訂《居間中保合同》
為保證房產(chǎn)買賣雙方的切身利益，杜絕交易中不必要的糾紛，中介接受買賣雙方當(dāng)事人的共同委托后，以中間保證人的身份為房產(chǎn)交易中的“購(gòu)房款給付、房產(chǎn)交 接” 事宜提供居間中保服務(wù)。買賣雙方在簽訂買賣合同后，與中介共同簽訂《居間中保合同》，并繳納中保費(fèi)。賣方提交房屋所有權(quán)證原件及復(fù)印件、公房上市批準(zhǔn)確認(rèn) 通知單、人名章。買方提交身份有效證件復(fù)印件、人名章，外地個(gè)人購(gòu)房還需辦理《外省市個(gè)人在京購(gòu)房批準(zhǔn)通知單》。
買方將房款在立契過戶 前全部存入中保方指定的賬戶。若買方欲向銀行申請(qǐng)抵押貸款，應(yīng)與擔(dān)保方簽訂《委托擔(dān)保合同》，同時(shí)將總房款的30%作為首付款存入中介指定賬戶，貸款全額 待銀行放款后匯入中介指定賬戶。上述兩種款項(xiàng)與總房款之差額也應(yīng)由買方在銀行放款前一次性存入中保方指定賬戶。
過戶結(jié)算
買賣雙方繳納相關(guān)稅費(fèi)，辦理立契過戶手續(xù)，然后中保方在買賣雙方對(duì)房產(chǎn)確認(rèn)無誤后，協(xié)助買賣雙方進(jìn)行物業(yè)交割和物業(yè)管理費(fèi)結(jié)清及辦理賣方的戶口遷出，將所賣房屋鑰匙交與買方，將買方的房款交與賣方，三方進(jìn)行中保結(jié)算；由經(jīng)紀(jì)公司協(xié)助辦理產(chǎn)權(quán)變更；如果買家需要貸款，由經(jīng)紀(jì)公司協(xié)助辦理和提供階段性擔(dān)保。
立契過戶當(dāng)天，買賣雙方及其業(yè)務(wù)員同時(shí)來到房屋所在區(qū)縣的房地產(chǎn)交易管理部門簽訂《買賣契約》。選擇一次性付款的購(gòu)房者，應(yīng)該向賣方付清剩余房款。選擇 貸款買二手房的購(gòu)房者，要等銀行看到《買賣契約》后，才能放貸。許多區(qū)縣的房產(chǎn)局要求，立契當(dāng)天，繳納稅費(fèi)，所以購(gòu)房者要向房地產(chǎn)交易管理部門的相關(guān)科室 繳納土地出讓金、契稅、印花稅。此外，還有測(cè)繪費(fèi)、工本費(fèi)、產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)。購(gòu)房者繳納土地出讓金后，還要在住建局簽訂《土地使用權(quán)出讓合同》。隨后，住建局 將為您購(gòu)置的這套房子審檔，辦理產(chǎn)權(quán)登記，測(cè)繪，制作新的產(chǎn)權(quán)證。
