本文介紹共有人在國外的房產是否屬于違約，應該怎么購買?
如何購買共有人在國外的二手房
問：我購買一套二手房，已經簽訂房屋買賣合同，交納了1萬元定金，但該房共有人現居住于加拿大，賣方說可以讓共有人出具書面證明。合同約定，賣方違約，向我支付房款30%的違約金，如果這套房子買不成，我能否追究賣方的責任?
答：這涉及三個層次的問題。
1、處分共有財產，應當經共有人同意。《物權法》第97條規定：“處分共有的不動產或者動產以及對共有的不動產或者動產作重大修繕的，應當經占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人同意，但共有人之間另有約定的除外”，賣方出售共有房屋應當征得其他共有人書面同意，否則該行為為無權處分。《合同法》第51條規定：“無處分權的人處分他人財產，經權利人追認或者無處分權的人訂立合同后取得處分權的，該合同有效。”該房屋為共有，除非共有人追認或者出賣人取得全部產權，否則你與出賣人訂立的合同為無效合同。
2、共有人書面證明的法定要求。共有人同意出售的書面證明形成于國外，應當符合涉外證據的法定要求。《民事訴訟證據的若干規定》第11條規定：“當事人向人民法院提供的證據系在中華人民共和國域外形成的，該證據應當經所在國公證機關予以證明，并經中華人民共和國駐該國使領館予以認證，或者履行中華人民共和國與該所在國訂立的有關條約中規定的證明手續”，出賣人提供的書面證明不符合此證據要求，應當要求其限期完善。
3、房屋買賣合同無效，可以要求出賣人返還定金與賠償損失。《合同法||| 》第58條規定：“合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產，應當予以返還;不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。”如果合同無效，可以要求返還定金和賠償損失。買賣合同約定了違約金條款，但違約金以合同有效為前提，因買賣合同無效，自然不能要求支付違約金。(文邢萬兵)
