一、二手房交易的流程
二手房交易是已經在房管局登記備案過的房產再次上市進行交易，其交易流程具體如下：
1、調查房屋權屬。查閱中意房產的房產證，核查房屋產權是否清晰，確定具體房產屬性，居住還是商用。到房管局（不動產登記中心）查詢該房產是否存在產權瑕疵。
2、交付定金、簽訂合同。選擇正規的房屋中介機構或者銀行作為托管方，即具備資金監管賬戶。將定金交予該中介機構，作為第三方托管。當然，如果由買賣雙方共同信任的第三人，也可以讓其作為監管人。在合同中寫明：定金由第三方監管視為賣方收到定金，待贖樓完畢之后監管方將定金交予賣方。
小編提醒：
合同約定的定金或違約金不得高于成交金額的20%。
3、贖樓
贖樓有兩種操作方式：
（1）業主通過擔保公司，向銀行借款贖樓，買家拿到房產證之后，再到銀行做按揭，本過程中的費用：0.8%的擔保費用，以及0.4%的短期贖樓利息；
（2）買家通過擔保公司，向銀行做按揭，銀行再將贖樓款打給賣家，本過程中的費用只有擔保費，但買家需要提前供樓。
4、付首付款與資金監管。買賣雙方到銀行簽一份資金監管協議，然后各自在銀行開一個賬戶，約定在買家過戶完畢、拿到新出的房產證之后，首期款打給賣方。如果交易順利完成，銀行會把款項打給賣方；如果中間因問題導致交易終止，則賣方把首期款再打回給買方。
5、簽訂買賣合同
買賣合同四個重點事項：
（1）房產屬性，產權清晰；
（2）房產總價及定金的約定；
（3）交易稅費的分擔；
（4）戶口、學區方面的承諾。
6、選擇銀行及辦理按揭貸款
關于銀行的選擇，具體咨詢房屋中介機構。
去銀行做貸款申請需要買賣雙方到場，買方要帶上身份證原件、收入證明、買賣合同。
7、過戶及交稅
過戶手續，需要到房產所在地的不動產登記中心辦理。買賣雙方需要帶上身份證原件、房產證原件、二手房買賣合同。具體交稅依合同約定。
二、二手房交易買方、賣方分別承擔什么稅費?
（一）理論上賣方承擔哪些稅?
賣方承擔個稅、增值稅、印花稅、綜合地價款，不同房屋性質涉及稅種不同。
1、個人所得稅
根據2006年國家稅務總局正式發布的《關于個人住房轉讓所得征收個人所得稅有關問題的通知》（國稅發[2006]第108號），自2006年8月1日起開始國內居民在進行個人二手房轉讓時，開始繳納個人所得稅，實施至今。
個稅=差額×20%
其中，“差額”為房子的“轉讓收入”減去如下項目：
（1）房屋原值；
（2）轉讓過程中繳納的稅金；
（3）合理費用；
同時，不同類型的房子，“差額”并不一樣。
商品房：個稅=差額20%
其中，差額指“轉讓收入”減去以下4種費用：
（1）購買該房屋時實際支付的房價款及交納的契稅；
（2）本次轉讓該套住房過程中繳納的增值稅；
（3）上限為10%的裝修款；
（4）上次購房支付的房貸利息。
已購公房：個稅=差額×20%，計算與商品房的唯一區別在于，裝修款的上限可以達到15%。如果“公房”沒有原值憑證，不知道“差額”，則按“網簽價”×1%征稅就好。
經濟適用房：含集資合作建房、安居工程住房。
同樣是這個公式，個稅=差額×20%
但“差額”指，“轉讓收入”減去以下5種費用：
（1）上次購買該房屋時實際支付的房價款及交納的契稅；
（2）上次購房時按規定交納的土地出讓金；
（3）本次交易過程中繳納的增值稅；
（4）上限為10%的裝修款；
（5）上次購房支付的房貸利息等。
而無論是哪種類型的房子，是否“滿五唯一”是交不交個稅的關鍵要素，即：
轉讓家庭名下不滿五年，或滿五年不唯一住宅的，按照“差額”×20%征收個人所得稅；
轉讓家庭名下滿五年且唯一住宅的，免征個人所得稅。
2、增值稅（包括增值稅、城市維護建設費、教育附加費、地方教育及附加費）
增值稅分為全額征收和差額征收兩種，影響房產增值稅的因素主要有1、是否滿2年；2、房子是否為普通住宅
第一種情況：全額征收（房子不滿兩年）
增值稅=（網簽價或核定價/1.05）×5.6%（網簽價、核定價哪個高取哪個）
第二種情況：差額征收（房子滿兩年，但是非普通住宅）
增值稅=（網簽價或核定價-原值）/1.05×5.6%（網簽價、核定價哪個高取哪個）
3、印花稅
根據2008年財政部國家稅務總局發布《關于調整房地產交易環節稅收政策的通知》（財稅[2008]137號），目前對個人銷售或購買住房暫免收印花稅。
4、綜合地價款
綜合地價款是專門針對經濟適用房轉讓時需要繳納的一項費用。
1）滿五年才能賣。根據《北京市人民政府關于引發北京市經濟適用住房管理辦法（試行）》（京政發[2007]27號）和《關于已購經濟適用住房上市出售有關問題的通知》規定，已購經濟適用房家庭取得契稅完稅憑證或房屋產權滿五年的，可以按照市場價出售該經濟適用房。
2）2008年4月11日之后購買的經濟適用房，產權人應按照“原購房價格”和“出售價格”之差的70%，補交“土地收益”等價款；2008年4月11日之前購買的經濟適用房，按照網簽價的10%補交綜合地價款。
（二）理論上買方承擔哪些稅?
買方承擔的稅費：契稅、土地出讓金，如下：
1、契稅
第一種情況網簽價高：
1）90平米以下（含），契稅=（網簽價-增值稅）*1%
2）90平米以上契稅=（網簽價-增值稅）*1.5%
3）二套購房：契稅=（網簽價-增值稅）*3%
第二種情況核定價高：
1）90平米以下（含），契稅=核定價/1.05*1%
2）90平米以上契稅=核定價/1.05*1.5%
3）二套購房：契稅=核定價/1.05*3%
2、土地出讓金
二手房交易過程中的土地出讓金，主要是針對房改房，也是“公房”。這類房屋是在劃撥的土地上建造的，交易是需要補交土地出讓金。有兩種情況：
1）如果業主當年以“成本價”購房：當年成本價×建筑面積×1%
其中，“當年成本價”一般按照當地住建部門給定價格計算，比如，北京城八區為1560元/平米，遠郊區縣為1290元/平米或者1120元/平米。
一套在朝陽區的100平米的“公房”，其“土地出讓金”為：100平米×1560元/平米×1%，約為1560元。
2）如果業主當年以優惠標準價購房，有兩步：
注意，先由“業主”向原單位繳納“土地出讓金”，補足“成本價”，也是俗稱的“優補成”。
當年成本價×建筑面積×6%
由買家再交納土地出讓金：
當年成本價×建筑面積×1%
