首付提高、利息增加、貸不到款……近段時(shí)間以來，國家頻頻出臺(tái)房產(chǎn)調(diào)控政策，一些購房者因購房難度加大而導(dǎo)致違約糾紛。業(yè)內(nèi)人士提醒，購房者在簽訂買賣合同過程中，應(yīng)盡量考慮周全，將有可能會(huì)產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)因素全部考慮進(jìn)來，以避免“被違約”造成的經(jīng)濟(jì)損失。
“違約”越來越多
張先生是定遠(yuǎn)人，為了兒子能在合肥上學(xué)，他決定在合肥買一套房子。4月初，他籌集24萬元首付款，與合肥某樓盤簽訂了購房合同。但不久后，他就聽到“外地人不能辦理銀行貸款”的消息。他咨詢樓盤，樓盤工作人員說，目前省內(nèi)購房者仍可爭(zhēng)取辦到按揭，但首付要提高至4成。
“之前的首付款已經(jīng)用完多年的積蓄了，現(xiàn)在又要增加8萬，一時(shí)籌不到；再說了，現(xiàn)在銀行能不能辦下來按揭還說不準(zhǔn)?！睆埾壬谑窍氲搅私饧s。
記者了解到，近段時(shí)間，因樓市調(diào)控新政造成的購房違約現(xiàn)象涌現(xiàn)。據(jù)了解，4月中旬以來，國家頻頻出臺(tái)樓市調(diào)控政策，其中如2套房首付比例提至50%、3套房暫停放貸、異地購房暫停放貸等規(guī)定對(duì)購房者影響較大，使得部分購房者措手不及。
違約成本誰承擔(dān)
“違約的成本誰來承擔(dān)成為矛盾的焦點(diǎn)?！卑不栈仗炻蓭熓聞?wù)所王明紅律師表示，一方面，買家希望不支付違約金解約，拿回定金和首付；另一方面，賣家希望能夠履約，起碼也要拿到違約金解約。
那么違約的責(zé)任如何明確？王明紅說，合同中若約定過，因政府或者銀行政策發(fā)生變化，導(dǎo)致貸款審批或者比率發(fā)生變化的，買方必須補(bǔ)差價(jià)的，必須按照合同約定處理，不得以新政為名要求解除。
一般情況下適當(dāng)增加貸款首付、提高利率，不會(huì)導(dǎo)致買方不能繼續(xù)履行合同。如果合同有條件履行，還是要履行，有條件而不愿意履行，需要支付違約金。除非買方舉出證據(jù)，證明首付提高、利率上漲，多出的費(fèi)用將嚴(yán)重影響履約能力，導(dǎo)致他無法正常生活，可提出解除合同。
另外，因政策規(guī)定如“外地人、三套房”等無法貸款的，屬于“不可歸責(zé)于雙方原因而導(dǎo)致合同無法履行”，買賣雙方任何一方都可以提出解除合同，無需支付違約金。但如果因?yàn)橘I房資信等個(gè)人問題無法貸款，買方應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。
簽合同前要細(xì)看
不管是主動(dòng)違約還是“被違約”，都有可能要承擔(dān)違約責(zé)任。為了避免這一點(diǎn)，王明紅建議說，現(xiàn)階段政府對(duì)樓市調(diào)控力度加大，不時(shí)有房產(chǎn)政策出臺(tái)，對(duì)于購房者來說，這些信息必須隨時(shí)掌握，因?yàn)殡S著信貸、稅收政策的變化，市場(chǎng)會(huì)發(fā)生一系列連鎖反應(yīng)，只有掌握這些信息，才能做到以變應(yīng)變。
具體操作上，購房者也可以多加注意。購房前，可讓有經(jīng)驗(yàn)的專業(yè)人士對(duì)自己是否符合銀行貸款進(jìn)行預(yù)審，可把風(fēng)險(xiǎn)降到最低；在簽訂住房買賣合同過程中，應(yīng)該根據(jù)現(xiàn)行政策以及未來有可能會(huì)出現(xiàn)的政策，將所有可能出現(xiàn)的情形統(tǒng)統(tǒng)考慮進(jìn)來，并針對(duì)這些變化，提出相應(yīng)的應(yīng)對(duì)策略，并盡量在合同中體現(xiàn)出來。在征得對(duì)方同意的前提下，將違約成本降到最低。(胡霞利)
