美國最優(yōu)秀的房地產(chǎn)公司Pulte Home認(rèn)為，有兩個因素基本上可以解釋大部分的住房購買行為：一是客戶的生命周期(生命階段)，二是客戶的支付能力。客戶的生命周期意味著需求的變化，人生的每個階段都需要住房，但住房需求是隨著人的不同生命階段而變化的，。客戶的支付能力主要決定于收入水平，人們總是希望能買他們能夠負(fù)擔(dān)得起的住房。可見，在綜合考慮生命階段或經(jīng)濟(jì)狀況的基礎(chǔ)上，清楚地知道自己的購房目的，才能事半功倍!
從購房目的來看 ，買房無非是自住或投資。其中，自住性住房者的最佳期望是花最少的錢買到最合適的房子，而投資性住房者的最佳期望是用少量的自有資金買到高投資回報的房子。樂居工作室認(rèn)為目前購房人群中最典型的購房目的有三類：過渡居住、改善居住、投資置業(yè)。
下面將分別闡述三類購房目的應(yīng)優(yōu)先考慮的購房因素有哪些。
打算去看房前，要不斷問自己兩個問題：
---- 為什么要買房?
---- 需要什么樣的房子?
以過渡房產(chǎn)居住為目的
案例：將滿28歲的年輕朋友小A，研究生畢業(yè)留在北京后一直租房居住。小A工作已經(jīng)四年，目前已經(jīng)有了10多萬的存款，月收入6000元左右，現(xiàn)在打算考慮買套房產(chǎn)結(jié)束長期的租房生活，并計劃與女友結(jié)婚。
小A的購房現(xiàn)狀在當(dāng)今的年輕人中間十分普遍：工作時間不長，經(jīng)濟(jì)實力有限，首次置業(yè)，若一次性完成置業(yè)可能面臨“買房增加生活負(fù)擔(dān)”的風(fēng)險。有專家指出，26-30歲人群從資金實力上來說，還未達(dá)到購房最佳年齡段，對未來收入預(yù)期不穩(wěn)定，將導(dǎo)致由低齡化而引起的潛在信貸危機(jī)。樂居工作室建議，小A這類首次置業(yè)的年輕人群應(yīng)本著“買得起，還要住得起”的購房原則，將購房的目的定位在過渡性買房，未來隨著經(jīng)濟(jì)狀況的改善，分階段多次完成置業(yè)!
既然是過渡性住房，千萬別盲目追求市中心黃金地段或期望一步到位的大戶型，“小戶型、低總價”就成為小A優(yōu)先考慮的因素，這類低總價房子帶來的是“低首付、低月供”，同時也能降低將來家庭結(jié)構(gòu)、人口變化給住房帶來的影響。
在“小戶型、低總價”的選擇中，購房者應(yīng)重點關(guān)注具有保值或升值潛力的樓盤，便于再次置業(yè)的時候出租或出售，減少置業(yè)壓力。
案例：B先生在北京安家多年，小孩馬上就要上中學(xué)了，又想把一直在外地的老人接到身邊盡孝，現(xiàn)在居住的二居室就顯得相對緊張了。B先生夫婦手里已有了一定的積蓄，想換套大房子。
根據(jù)一份對二次置業(yè)者進(jìn)行的權(quán)威調(diào)查數(shù)據(jù)顯示：有69.23%的已置業(yè)者認(rèn)為，為了改善生活品質(zhì)，二次置業(yè)非常必要，認(rèn)為“可有可無”和“以后再說”的不確定人群分別為17.95%和11.54%，而認(rèn)為完全沒有必要的僅僅為1.28%。(數(shù)據(jù)來源：海峽都市報)
B先生的購房目的很明確：通過置業(yè)升級，改善居住條件，提升生活品位。大多數(shù)像B先生一樣的購房者在前次置業(yè)的過程中，受經(jīng)濟(jì)實力和購房經(jīng)驗的限制，在房子入住一段時間后，總會有這樣或者那樣的不滿意。因此，單純的滿足居住已經(jīng)不是他們再次購房的目的，他們追求的是由“生存需求”轉(zhuǎn)向“舒適需求”。
以改善性置業(yè)為目的的購房者大多在35周歲以上，家庭收入較高，具備較強(qiáng)的購買能力，一般不會計較價格，居住面積、戶型結(jié)構(gòu)、社區(qū)環(huán)境成為了他們優(yōu)先考慮的因素。
以B先生為例，(1)他應(yīng)該根據(jù)家庭成員的數(shù)量決定合適的房屋面積;(2)在戶型結(jié)構(gòu)方面，朝向是首要考慮的;同時，孩子、老人及B先生夫婦都分別需要各自的成長空間，因此還要考慮房屋的私密性，以及是否有利于促進(jìn)家庭成員的交流;(3)對于社區(qū)環(huán)境，要考察小區(qū)容積率、樓間距、園林綠化、會所、停車位等決定小區(qū)品質(zhì)的指標(biāo)，力求讓自己住得寬松、舒適。對于有社會地位的置業(yè)者，小區(qū)的檔次是否與自身社會地位相匹配也是選擇樓盤的一個重要考慮因素。
案例：C先生自己開了一家公司，妻子是一家大外企的高級白領(lǐng)，家庭收入豐厚，除了擁有高檔住宅、小車外，在銀行還有一大筆儲蓄。C先生瞄準(zhǔn)北京房地產(chǎn)市場很久了，計劃用富裕的自有資金投資房產(chǎn)，作為家庭理財?shù)囊粋€重要組成部分。
以投資為目的的購房者，大多存在三大誤區(qū)：只選高檔房、只挑大戶型、只看城市中心，這種非理性的購房行為在房地產(chǎn)市場繁榮的時候很容易成功，一旦市場下行，投資失敗的風(fēng)險會大增。
投資房產(chǎn)要理性對待，區(qū)位特質(zhì)及區(qū)域未來發(fā)展規(guī)劃要優(yōu)先考慮。好的區(qū)域位置是樓盤保值增值的關(guān)鍵因素，也能夠彌補(bǔ)戶型、面積等方面的不足，這里好的區(qū)域位置并不一定是常人所認(rèn)為的市中心;未來發(fā)展規(guī)劃決定了樓盤的增值空間多少，房屋價格將呈現(xiàn)“低開高走”現(xiàn)象，-給投資者帶來收益最大化。
本著投資的目的，C先生的目光應(yīng)鎖定那些隨著城市的發(fā)展，即將變?yōu)辄S金地段的城市周邊地區(qū)，重點關(guān)注區(qū)域未來的功能定位、目前附近的人員結(jié)構(gòu)、交通規(guī)劃等;其次，在戶型的選擇方面，則應(yīng)以中、小戶型為主，便于將來出租或轉(zhuǎn)讓。
這里并沒有對三種典型購房目的下的各種優(yōu)先考慮因素進(jìn)行展開研究，主要是為了告訴購房者只有事先明確了購房目的才能夠進(jìn)一步明確購房需求，提高決策效率。
