昌盛中國非個(gè)案 地產(chǎn)業(yè)集體淪陷資本困局
國際大鱷低調(diào)抄底 內(nèi)資急呼“刺激消費(fèi)以救活地產(chǎn)一盤棋”
華燈初上，夜幕下的北京、上海、廣州……依舊霓虹閃爍，燈火輝煌。一幢幢摩天大樓背后，是中國房地產(chǎn)
20年發(fā)展的無聲陳述，其背后的例例資本故事，是民企、國資、外資、熱錢間幾起幾落的激烈博弈。時(shí)間行至2008年，“偶遇”次貸危機(jī)，資本角逐宿命般出現(xiàn)了大變局。
龍湖、富力、星河灣、昌盛、恒盛、陽光100……一個(gè)個(gè)聲稱2008年登陸資本市場(chǎng)或回歸A股的企業(yè)相繼斷送融資夢(mèng)，為上市而大量囤積的土地儲(chǔ)備與跌至冰點(diǎn)的銷售業(yè)績(jī)終在此時(shí)凝成命懸一線的資金鏈。
11月，昌盛中國擬出售中華廣場(chǎng)項(xiàng)目以履行對(duì)賭協(xié)議的消息在市場(chǎng)傳開。上海證券報(bào)獨(dú)家消息，因負(fù)債率過高，昌盛中國不排除整體沽售公司資產(chǎn)，大股東清盤走人。
然而，昌盛事件僅是房地產(chǎn)資本泡沫的冰山一角。這一場(chǎng)賭局沒有絕對(duì)的贏家，但一定有相對(duì)的輸家。
市場(chǎng)博弈還在繼續(xù)，最新消息顯示，某國際資本大鱷已經(jīng)深入上海等地探尋，“淘點(diǎn)便宜貨”成為新一輪洗牌的開始。而在前輪角逐中資金實(shí)力消耗巨大的中資房企們坦言，目前唯有寄望于政策救市，快速回籠銷售資金，方是絕地求生，以應(yīng)新役的關(guān)鍵。
昌盛中國：
倒下的第一個(gè)駱駝？
廣州中華廣場(chǎng)，被很多廣州人視為當(dāng)?shù)刈罹呷藲獾姆比A商業(yè)中心之一。中華廣場(chǎng)大股東昌盛中國，曾經(jīng)于年初高調(diào)提請(qǐng)登陸香港聯(lián)交所并發(fā)布招股說明書，融資額23億至31億港元。此前，昌盛中國相繼拿下廣東中山市中山廣場(chǎng)和山西太原等地塊，欲復(fù)制多個(gè)中華廣場(chǎng)，打造中國又一商業(yè)地產(chǎn)巨頭。
然而，隨著美國次貸危機(jī)影響逐漸展現(xiàn)，年初的國際資本市場(chǎng)已經(jīng)開始對(duì)中國概念地產(chǎn)心生忌諱。昌盛最后公布的招股計(jì)劃，凈集資額僅9億港元，比原先預(yù)期的20余億港元縮水過半。消息人士透露，看到機(jī)構(gòu)與散戶認(rèn)購均不踴躍，集資金額大幅縮減，昌盛中國上市計(jì)劃最終被迫擱淺。
就像某待上市企業(yè)高層所言，“要上市可以，但(資本市場(chǎng))認(rèn)可的發(fā)行價(jià)格實(shí)在太低，企業(yè)不甘心。最后選擇了不上市，但如此嚴(yán)重的未上市后果，是企業(yè)沒有想到的。”
有媒體報(bào)道，2006年開始，因?yàn)槌晒\(yùn)營中華廣場(chǎng)項(xiàng)目，昌盛中國開始醞釀赴港上市。彼時(shí)，香港昌盛集團(tuán)董事局主席、廣州市中華廣場(chǎng)經(jīng)營管理有限公司董事長鄒錫昌、昌盛中國與高盛旗下創(chuàng)投基金GSSIA簽訂協(xié)議，向后者發(fā)行可贖回可轉(zhuǎn)換債券，利率為7%，約占當(dāng)時(shí)已發(fā)行股本20%，雙方并訂立2008年底之前上市“對(duì)賭”協(xié)議。
到2007年11月，昌盛中國與香港蘇格蘭皇家銀行又簽訂的關(guān)于中山廣場(chǎng)一期二期土地使用權(quán)收購融資的貸款協(xié)議，本金為6.48億港元，年利息13%。
關(guān)于第一筆可轉(zhuǎn)債，若昌盛中國沒有在期限內(nèi)上市，創(chuàng)投基金可要求其按預(yù)定的價(jià)格購買其所持全部可贖回可轉(zhuǎn)換債券。又若昌盛中國未能在年期內(nèi)償還本金，該項(xiàng)可轉(zhuǎn)債的利息便按每年21%計(jì)算。據(jù)稱，該債券經(jīng)延長后的年期期限為今年12月18日。
于是，從11月開始，市場(chǎng)上開始流傳昌盛欲賣中華廣場(chǎng)項(xiàng)目以變現(xiàn)還債的說法，中華廣場(chǎng)第二大股東新星實(shí)業(yè)被傳可能接盤相關(guān)資產(chǎn)。
資料顯示，中華廣場(chǎng)落成于1999年，最高峰期每日人流量達(dá)到60萬人次，年?duì)I業(yè)收入達(dá)20億元。物業(yè)包括一個(gè)10層購物商場(chǎng)、4層車庫，以及分別為17層和52層的A、B兩棟寫字樓，總建筑面積約為29萬平方米。
11月中旬，中華廣場(chǎng)緊急召開新聞發(fā)布會(huì)，坦承母公司昌盛中國出現(xiàn)資金問題，不排除為解困而出售中華廣場(chǎng)。
然而，上海證券報(bào)從接近昌盛中國的消息人士處獲悉，因?yàn)椴⒅袊壳柏?fù)債過高，一個(gè)中華廣場(chǎng)項(xiàng)目可能無法解決所有資金問題，昌盛有可能通過整體出售公司資產(chǎn)的方式“平倉”，這些資產(chǎn)涉及昌盛北京、山西、中山等眾多項(xiàng)目，海外資金與國內(nèi)房企均有接盤可能。
其實(shí)，造成昌盛資金鏈緊張的原因除了對(duì)賭協(xié)議外，還有擴(kuò)張帶來的巨大資金缺口。知情人士告訴記者，為了順利在香港上市，昌盛此前也同樣大舉拿地。目前，昌盛位于山西太原的項(xiàng)目土地出讓金至今尚未付清，銀行貸款已經(jīng)基本無法拿到。如果昌盛選擇通用的退地方式，已經(jīng)交納的巨額保證金和部分土地出讓金可能面臨無法收回的境況。“相對(duì)于清算資產(chǎn)，整體出售，退地的做法可能損失更大。”上述人士稱。
根據(jù)目前公開報(bào)道，簽訂了類似對(duì)賭協(xié)議的房企不在少數(shù)。例如，同樣計(jì)劃今年年初上市的恒大地產(chǎn)，土地儲(chǔ)備高達(dá)驚人的4580萬平方米。其招股說明書顯示，如果公司在今年6月6日前上市，機(jī)構(gòu)投資者回報(bào)不少于40%，若在今年12月6日前上市，回報(bào)率不少于50%，若在明年6月6日前上市，回報(bào)率不少于60%，于明年12月6日前上市，回報(bào)率不少于70%。
另有消息稱，某投資機(jī)構(gòu)與大型房企與簽訂的可轉(zhuǎn)換債券回報(bào)率高達(dá)年利40%，而一旦企業(yè)無法按期還款，部分項(xiàng)目股權(quán)可能隨即變更。“一些企業(yè)的第一大股東將在清算之際出現(xiàn)變化。”分析人士稱。
“看2009年，一定有廣州的大腕級(jí)房地產(chǎn)企業(yè)轟然倒塌。”一位廣州樓市資深人士稱。
突遇市場(chǎng)變局 投資協(xié)議法律摩擦驟增
昌盛中國的遭遇在今天的房地產(chǎn)市場(chǎng)絕非個(gè)案，也許只是開始。“SOHO中國在上市之前，所有的投行，無一例外地鼓動(dòng)我們實(shí)施兩大戰(zhàn)略，一是大舉拿地，二是全國路線。中國市場(chǎng)有18億畝耕地紅線，土地資源緊缺，人口基數(shù)龐大，‘有地就有錢’成為香港資本市場(chǎng)審視中國概念房地產(chǎn)企業(yè)的重要因素。”SOHO中國董事長潘實(shí)屹告訴記者，此間，他反復(fù)強(qiáng)調(diào)“所有的投行”與“無一例外”。
“永遠(yuǎn)不與投行打交道。”這是香港恒隆地產(chǎn)主席陳啟宗歷經(jīng)數(shù)次市場(chǎng)起落而不倒的秘訣之一。但無疑，這一輪內(nèi)地地產(chǎn)資本泡沫的興起與破滅，與房地產(chǎn)商緊密聯(lián)合投資銀行制造資本神話高度相關(guān)。"
