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購房經驗談
　　執業以來，筆者一直致力于研究、處理房地產法律事務，期間，也曾多次代表購房者與開發商就預售合同中存在的問題進行交涉。現結合以往案例，簡單總結幾點購房經驗，供大家參考。
　　一、合同簽訂前
　　很多專業人士都建議購房者在與開發商簽訂合同之前，一定要讓開發商提供營業執照原件、“五證”（《國有土地使用證》、《建設工程規劃許可證》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程施工許可證》、《商品房預售許可證》）以及最新年檢報告等等，借此了解開發商的資信、土地權利是否存在瑕疵、建設工程是否違法等等。
　　無須諱言，就風險回避而言，預先審查上述證件對購房者來說是有利無害，譬如：購房者可能因發現土地、工程存在問題而放棄交易，風險自然會有所回避。但事實上，出現這種可能性的幾率真是微乎其微。如果上述證件真有問題，購房者一般是不太可能看到原件的，開發商至多提供一些經過篡改的復印件。在此情形下，不要說是普通購房者，即使是一個專業的房地產律師，也不可能有多大作為。
　　從市場實際情況看，即使是對那些在行業內算是比較講規矩、重形象的開發商來說，通常也不過是將部分證件的復印件張貼在銷售大廳，很少有開發商會主動或應購房者要求提供上述一大堆證件，更別說是原件。這種現象的存在，歸根結底還是市場原因，相對來說，開發商目前仍處于市場主導地位。無外乎，面對售樓小姐，我們經常聽到的是這樣一些聲音：如果你現在不買，隨時都有其他人來訂購；沒有《預售許可證》，我們怎么敢在這里明目張膽的銷售，政府部門早就來查了……
　　因此，在目前的市場環境下，如購房者要以開發商提供各種證件為交易前提，是否完全可行，還要看具體情況。除此之外，筆者認為，購房者在“下定”之前，至少應當準備以下兩項工作：
　　1、盡可能多的了解有關預售樓盤的信息，包括開發商的投資背景、以往項目、行業地位等等；
　　2、在廣州房地資源網（www.shfdz.gov.cn）上，核實開發商是否就預售樓盤已取得《預售許可證》，同時，下載開發商公布的《商品房預售合同》示范文本并仔細。盡管是示范文本，但一般來說，大部分條款都是開發商事先填寫好的，因此，購房者可以對合同具體內容加以分析。
　　對于提前研究開發商公布的《商品房預售合同》示范文本，筆者認為非常必要。在很多情形下，購房者都是在售樓現場，根據售樓小姐提供的合同范本進行洽談直至簽訂。實際上，由于缺乏專業知識、經驗不足或時間有限等原因，購房者在簽訂《商品房預售合同》時可能并不一定完全理解某些條款的背后涵義，事后發現于己不利時又為時已晚，只能被迫默認。因此，筆者建議，購房者在決定與開發商簽訂合同之前，應先仔細研究示范文本中的具體條款，甚至請教專業人士，在弄清楚各項條款的真正意思后，再根據自己的簽約要求與開發商進行談判。
　　二、合同簽訂中
　　筆者發現，購房者在簽訂《商品房預售合同》時，通常會忽視以下幾項條款：
　　1、土地期限
　　有些購房者在簽訂合同時，只注重房屋面積、總價等數字是否有誤，常常忘
　　記要求開發商在合同中明確土地使用期限。筆者的一個朋友，是在2003年買的商品房，最近因為在銀行辦理消費貸款，才無意中發現自己房屋項下的土地使用期限只有50年，而一般商品房的土地使用年限都是70年。相比之下，這位朋友雖然支付了同樣的價格，卻白白縮短20年的使用權。
　　2、面積誤差
　　對于面積誤差問題，合同中最常見的約定是：“甲方同意當暫測面積與實測面積的誤差超過＋____％（包括____％），不向乙方收取超過部分的房價款；甲方同意當暫測面積與實測面積的誤差超過－____％（包括－____％），乙方有權單方面解除本合同。乙方行使單方解除權時，必須在雙方簽署《房屋交接書》之時或之前提出，否則視為放棄該項權利。”
　　對此，購房者很少會去考慮暫測面積和實測面積究竟指的是“房屋建筑面積”還是“套內建筑面積”。由于前者包括了套內建筑面積和共攤面積兩部分，在現實中，購房者驗房時經常會遇到這樣的問題：房屋建筑面積增大，且未超過約定的誤差比例，但套內建筑面積減少，公攤面積增大。這時，由于購房者沒有對套內建筑面積的增減誤差做出特別約定，只能按照房屋建筑面積來處理，故無法依據上述條款追究開發商的責任。
　　為避免出現這種情形，購房者可以考慮在合同中特別約定套內建筑面積不得增、減多少，以及超出此范圍該如何處理等內容。
　　3、貸款不成
　　現實中，經常會有購房者因貸款不成、無力支付剩余房款而被開發商告上法庭。在此，筆者認為，購房者在簽訂合同時，應當仔細審查“付款條件和方式”中的內容。一般來說，開發商在合同中預先約定：貸款不成或不足的，購房者應當在規定的期限內自行補足剩余房款。對此，購房者應當對自己的貸款能力有充分估計，在沒有充足把握的情況下，應極力要求開發商刪除或變更上述內容，以免己方因貸款不成而承擔違約責任。
　　4、規劃變更
　　在筆者處理的案例中，曾有這樣一位購房者。他原本是打算購買小區另一處商品房，后在售樓小姐的極力推薦下，買了現在的商品房。按照售樓小姐的描述，房屋面前應當是一片空曠的綠地，但當他最近去看房時才發現，那片空地上已經聳起一座大型變電站，剛好將自己二樓的房屋視野和光線擋住。雙方為此發生爭議，購房者拒絕收房。
　　根據購房者提供的《商品房預售合同》看，合同附件“小區平面圖”只是一張非常簡陋的手工圖紙，上面簡單的畫了幾幢房屋的地理位置，其余均為空白，沒有任何有關綠地、變電站、水泵房以及垃圾站等標注。但在售樓廣告及樓展模型中，筆者發現，在購房者所購買的商品房位置正前方，都顯示有一個建筑標識。盡管購房者后來對筆者說，售樓小姐當初對他們說這只是一個很小的垃圾箱，不會影響綠地環境，但雙方畢竟沒有就此落成書面文字，更何況，現在售樓小姐已不認可。顯然，在此情形下，購房者要通過打官司退房或要求開發商承擔賠償責任都將存在很大的訴訟風險。
　　在這里，筆者也建議各位購房者，簽約時一定要注意審查小區規劃圖中有關變電站、垃圾房等建筑物的具體位置，在無法辯識的情況下，至少應該要求開發商在附件中明確約定自己所購買的房屋四周多少米之內不存在變電站等建筑物。