區(qū)域經(jīng)濟(jì)理論與政策研究專家、燕山大學(xué)兼職教授 趙軍
中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：中國(guó)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展是如何影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的？
趙軍：其實(shí)從十四大開始這么多年來，中國(guó)都是按照區(qū)域經(jīng)濟(jì)模式這一主要模式來發(fā)展的。事實(shí)也證明，各個(gè)城市和外部區(qū)域間的競(jìng)爭(zhēng)與合作，是最能發(fā)揮市場(chǎng)這個(gè)“看不見的手”的資源配置作用的，通過區(qū)域間要素的合理流動(dòng)組合實(shí)現(xiàn)最優(yōu)化的互補(bǔ)，從而帶動(dòng)整個(gè)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，而其中房地產(chǎn)的發(fā)展就是最直接最重要的一個(gè)組成部分。
中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：按照您所提倡的區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展影響房地產(chǎn)觀點(diǎn)來分析的話，中國(guó)城市化、基礎(chǔ)設(shè)施和交通條件仍在不斷建設(shè)發(fā)展中，那么當(dāng)前“唱衰房地產(chǎn)”的論調(diào)是否站不住腳？
趙軍：唱衰房地產(chǎn)肯定是錯(cuò)誤的觀點(diǎn)。由于某些房?jī)r(jià)過高城市泡沫破裂，就以偏概全地認(rèn)為中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)將要崩潰，這就是極不負(fù)責(zé)任的“一點(diǎn)論”。從區(qū)域經(jīng)濟(jì)的視角來看，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)區(qū)域不平衡，地段不平衡，不可能出現(xiàn)全國(guó)性的衰退。就像你所說，城市化還在進(jìn)行，基礎(chǔ)設(shè)施和交通條件日新月異，這些仍然是房地產(chǎn)發(fā)展的重要依托。
中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：如果以北京及周邊房地產(chǎn)市場(chǎng)為例，如何理解您所說的經(jīng)濟(jì)區(qū)域模式中市場(chǎng)將發(fā)揮資源配置基礎(chǔ)性作用？
趙軍：燕郊的崛起就是這樣的典范。無論之前燕郊的價(jià)值如何不被看好，但是市場(chǎng)的作用不以人的意志為轉(zhuǎn)移，現(xiàn)在已經(jīng)有10萬在北京工作的人入住燕郊。沒有中央政府和各級(jí)政府的指導(dǎo)推動(dòng)，燕郊卻在不經(jīng)意間崛起了，這完全是市場(chǎng)作用下產(chǎn)生的現(xiàn)象。市場(chǎng)配置了生產(chǎn)力要素，產(chǎn)生的力量是持續(xù)性的，因而蘊(yùn)藏了生機(jī)和活力。
北京的城市功能無法滿足其發(fā)展需要，環(huán)境、生態(tài)、休閑等適合條件都不具備，成為城市生活巨大的制約因素。這就需要北京和周邊區(qū)域的互補(bǔ)、聯(lián)合，而周邊區(qū)域借助中心城區(qū)的輻射，雙方實(shí)現(xiàn)城市功能的交換，其中房地產(chǎn)市場(chǎng)的交換是重要環(huán)節(jié)，于是形成了燕郊的繁榮發(fā)展，也解決了北京中心區(qū)城市功能不足和人口流動(dòng)的問題。這是區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展到今天的新格局，以中心城市的都市圈為核心的城市群正在加速形成，特別是特大城市，在其聚集和輻射的過程中，將帶動(dòng)周邊區(qū)域的全面發(fā)展。
中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：您如何看待“燕郊現(xiàn)象”？
趙軍：大都市快速交通體系的建設(shè)和形成，輻射和帶動(dòng)了燕郊的發(fā)展。燕郊的蓬勃發(fā)展可以用以下幾點(diǎn)來說明。首先，燕郊已經(jīng)成為北京大市場(chǎng)的主要組成部分，通過北京中心區(qū)的輻射，承擔(dān)了北京人口居住功能，從而與北京地產(chǎn)市場(chǎng)融為一體，這是市場(chǎng)自己的最優(yōu)選擇；其次，北京城區(qū)東擴(kuò)、南擴(kuò)，燕郊就是擴(kuò)張路線圖上的重要一站，對(duì)于整個(gè)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的功能連接意義重大，可以預(yù)見，燕郊和通州一樣，將形成新的百萬人口規(guī)模的“次中心”；再次，由于奧運(yùn)會(huì)后交通線路的迅速鋪設(shè)，北京中心區(qū)對(duì)周邊的輻射速度加快，形成新的生活方式，即繁華都市與自然休閑的轉(zhuǎn)換結(jié)塊，而燕郊以良好的生態(tài)環(huán)境，成為了北京的后花園和休閑城；最后，在中國(guó)市場(chǎng)上由于投資渠道匱乏，房地產(chǎn)投資需求巨大是一個(gè)無法扼制的趨勢(shì)，而燕郊作為一個(gè)潛力巨大的投資洼地，在政策的長(zhǎng)期利好之下有十分可觀的升值空間。
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