導讀：現實生活當中有不少的人將單位分配的房改房擅自賣掉，但因房價的高漲或者房屋拆遷補償而想反悔，這樣就涉及到了房屋買賣合同的效力問題，房改房的買賣合同效力是怎樣的呢?房改房的買賣未經單位同意出售有效嗎?
[案情簡述]
彭某在一次房改中買到了現有的一所房屋，當時是以成本價購買的，并領有私房所有權證和劃撥土地使用權證。后來，彭某因資金需要，將此房賣與董某，并辦理了房屋所有權過戶手續。2009年彭某賣出去的房子被規劃為拆遷的范圍，并且開發商給出的補償價遠高于當初彭某收取所賣的房款。彭某認為，自己賣出的房屋是房改房，出賣時未經單位同意，且未辦理土地變更登記，所以房屋買賣應該不能成立。彭某要求確認其與董某間的房屋買賣合同無效，拆遷補償款應由彭某自己獲得。為此，雙方發生糾紛。
房改房的房屋買賣合同效力：
房改房在交易方面確實與商品房有所區別。一般來說，職工個人取得房改房產權時支付的價款都不是房屋的市場價，而是標準價或者成本價。職工以標準價取得的產權只有部分產權，與出售單位構成共有關系，以成本價取得的產權是完全產權，房屋歸職工個人所有。但在兩種產權類型下，房屋所占土地一般還都是劃撥土地，即實際上職工個人在從單位購房時并沒有繳納土地出讓金。
1999年出臺的《河南省已購公有住房和經濟適用住房上市交易管理暫行辦法》，標志著河南省大部分地區都放開了已售公房的交易市場。該《辦法》第八條規定，以成本價購買的公有住房和以標準價購買的公有住房可以上市交易。第十條規定，已購公有住房上市交易時，房屋產權人應到房地產交易市場辦理上市確認和交易手續。辦理手續時應持身份證明和房屋所有權證，提供房屋產權共有人同意上市交易的書面意見，居民個人擁有部分產權的住房，還應當提供原產權單位同意上市交易且在同等條件下保留或者放棄優先購買權的書面意見。該《辦法》還規定，已購公有住房上市交易，應繳納土地出讓金或相當于土地出讓金的價款，由土地管理部門負責辦理土地使用權轉移登記。
房改房買賣的注意事項：
購買房改房首先要驗證原產權人是否有產權證，房改房的產權證是否可靠，是否被用于抵押、典當等，這可以通過房管部門查驗便一目了然。假如有人以種種借口解釋拿不出產權證正本而只能給復印件，那就要提高警惕了，以防上當受騙。在查驗產權證時，還要注意產權證上的名字，房主與賣房人是否同一個人?若不是同一個人，則必須搞清他們之間是什么關系?這種關系是否可靠?特別是，產權證的產權分配比例必須明確，如標準價購買的公房出讓時存在按成本價補足費用或者與原單位按比例分成的問題，此外，有的房改房系夫妻共同財產或家庭共同財產，購買時必須了解清楚，以免引起不必要的糾紛。
其次，按規定，房改房在同等價格條件下，原產權單位擁有優先購買權。因此，房改房上市交易必須經原產權單位的同意方可進行轉賣。同時還要明確是否與原產權單位確認利益分配辦法。如標準價購買的公房出讓時存在按成本價補足費用或者與原單位按比例分成的問題。需要特別指出的是，軍產、院產、校產的公房一般與本單位的辦公場所在一個大院里，這些單位一般被列為特殊單位，有些可能不宜有外人入住，這種公房在單位沒有同意之前，不可能取得上市資格。購房者應對此進行必要的查詢，明辨真假。
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