二手房購房流程
第一環(huán)節(jié)：著手準備
買房前首先根據(jù)資金實力、還款能力等估算自己的實際購買力，并根據(jù)工作生活的需要，確定房屋的區(qū)位、面積、價格、樓層、朝向等。
第二環(huán)節(jié)：挑選房源
這一環(huán)節(jié)是準備工作的延續(xù)，可以從報紙、房展會、正規(guī)有品牌中的介機構(gòu)或相關(guān)房地產(chǎn)網(wǎng)站上查詢，初選房源。
第三環(huán)節(jié)：實地看房
這是一道比較復雜而且非常重要的工序。在專業(yè)經(jīng)紀人帶領(lǐng)下，對要購買的房屋進行實地考察。要查看有關(guān)房屋的資料，如產(chǎn)權(quán)證，房主的身份證等，經(jīng)過比較后定下該房。
第四項環(huán)節(jié)：談判簽定買賣合同
確定目標后，就進入了和售房人實質(zhì)性接觸的談判階段。談判簽訂買賣合同這一環(huán)節(jié)是購房過程中最重要的環(huán)節(jié)，買賣雙方必須把自身的權(quán)利和義務落實到文字上，特別是有關(guān)房屋的面積、付款方式、物業(yè)狀況等關(guān)鍵條款。
第五環(huán)節(jié)：辦理貸款
目前二手房可以辦理商業(yè)貸款。根據(jù)自身的財力和所購房屋的各種條件綜合考慮貸款的額度、年限等。由中介公司協(xié)助按銀行的有關(guān)規(guī)定辦理貸款手續(xù)。
第六環(huán)節(jié)：辦理產(chǎn)權(quán)過戶
原來賣方的名字要更換成新的買房人的名字。要在中介公司的指導下準備齊相關(guān)的資料，然后權(quán)證人員協(xié)助辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。
第七環(huán)節(jié)：驗房入住一定要把所購房屋的水、電、煤氣、有線電視費、供暖費、物業(yè)費等費用結(jié)清，買賣雙方和中介公司都要在物業(yè)交割單上簽字備檔。
相關(guān)法律知識：
房屋轉(zhuǎn)讓過戶的規(guī)定
投入使用的房地產(chǎn)買賣雙方，應當簽訂房地產(chǎn)買賣合同，合同文本可以使用房屋土地管理局制定的示范文本，也可使用自制合同。使用自制合同的，當事人在過戶申請前應委托經(jīng)市房地局認定的法律服務機構(gòu)進行預審，法律服務機構(gòu)對符合規(guī)定的自制合同，提出預審合格意見。市、區(qū)、縣房地產(chǎn)交易管理機構(gòu)受理過戶申請后，應對買賣雙方提供的申請過戶資料進行審核，審核內(nèi)容如下：
一、當事人提供的材料是否合法、有效;
二、申請書填寫的內(nèi)容與提供的材料是否一致、無誤;
三、房地產(chǎn)的權(quán)屬是否清楚，有無權(quán)屬糾紛或他項權(quán)利不清的現(xiàn)象，是否屬于《房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓辦法》規(guī)定不得轉(zhuǎn)讓的范圍;
四、受讓人按規(guī)定是否可以受讓該房地產(chǎn);
五、買賣的房地產(chǎn)是否已設(shè)定抵押權(quán);
六、買賣已出租的房地產(chǎn)，承租人是否放棄優(yōu)先購買權(quán);
七、買賣共有的房地產(chǎn)，共有人是否放棄優(yōu)先購買權(quán);
八、房地產(chǎn)交易管理機構(gòu)認為應該審核的其他內(nèi)容。
買賣雙方當事人對于市、區(qū)、縣房地產(chǎn)交易管理機構(gòu)作出的不予過戶決定有異議，可向市房地局申請行政復議，也可直接向人民法院起訴。
辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶的手續(xù)和費用：
1、5年內(nèi)的房屋過戶，需要由賣方交納個人所得稅。5年以前的不需交。
2、第一次過戶要交納1.75%的訖稅(財政部門收取)
3、6元/平方米的手續(xù)費(房管局收)
4、房屋評估費按評估后總價的5‰收(評估事務所收)
5、公證費最高300元
經(jīng)濟適用住房上市交易應繳稅費
一、買賣：
除所得收益繳納外，以成交價(或評估價)為計(費)基數(shù)按下列規(guī)定繳納稅費：
(一)土地出讓金：按國家、省已購公有住房和經(jīng)濟適用住房上市出售土地出讓金和收益分配管理的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行;
(二)所得收益繳納(已購經(jīng)濟適用住房出售免繳)：由賣方繳納。按成交價扣除當?shù)卣嫉耐诮?jīng)濟適用住房平均單價、原支付超過住 房面積標準的房價款和賣方按本規(guī)定繳納的土地出讓金、印花稅、監(jiān)證費 后的凈收益，按超額累進比例繳納。成交價高于當?shù)赝诮?jīng)濟適用住房平 均單價50%以下的部分，按20%繳納所得收益，80%歸賣方;成交 價高于當?shù)赝诮?jīng)濟適用住房平均單價50%以上的部分，30%繳納所 得收益，70%歸賣方。超過住房面積標準的凈收益全額繳納。
(三)印花稅：0.1%，買賣雙方各承擔一半;
(四)契稅：1.5%，由買方繳納;
二、出租：
(一)土地收益：按出租建筑面積每平方米0.5元征收，由出租方繳納;
(二)營業(yè)稅、房產(chǎn)稅、教育費附加、社會事業(yè)發(fā)展費、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)附加費、城市維護建設(shè)稅、個人所得稅：按租金收入10%的綜合征收 率征收，由出租方繳納;
(三)土地使用稅、印花稅：按現(xiàn)行規(guī)定征收;
三、已購公有住房和經(jīng)濟適用住房上市交易的其他行政事業(yè)性收費按國家和省有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
房產(chǎn)過戶的費用有下列幾項，但各地可能有出入：
一、政策性收費：
1、契稅：普通住宅：評估價*1.5%;非普通住宅：評估價*3%
2、個人收入調(diào)節(jié)稅：(評估價-原購入價)*20%
3、營業(yè)稅：住宅購入不滿兩年的：評估價*5.55%;非普通住宅購入兩年以上的：(評估價-原購入價)*5.55%;普通住宅購入兩年以上的免交。
4、房產(chǎn)交易費：房屋建筑面積*6元/平方米
5、印花稅：評估價*0.1%
6、房產(chǎn)證工本費：85元
7、土地證工本費：105元
8、交易評估費：評估價*0.3%
二、如果通過中介交易，應支付的中介費：
1、交易中介費：成交價*1%
2、房產(chǎn)權(quán)證代辦費：每證100元
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