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■適用房價廉靠的是政策

　　經(jīng)濟適用房因其強有力的價格優(yōu)勢而為社會各方面所關(guān)注。作為社會保障商品房的物質(zhì)形態(tài)，經(jīng)濟適用住房是國家解決中、低收入家庭居住問題的一項新舉措，為此政府給予了免收土地出讓金、減免各項稅費等多項優(yōu)惠政策。這些優(yōu)惠政策的執(zhí)行使得經(jīng)濟適用住房的市場價格大大降低，同時也使得經(jīng)濟適用住房的交易流通中蘊含了極大的潛在投資價值。特別是今年8月份以來，隨著國家關(guān)于經(jīng)濟適用住房上市交易政策的陸續(xù)出臺，經(jīng)濟適用住房的上市流通成為可能，從而也最終為經(jīng)濟適用住房的購房者實現(xiàn)其投資收益敞開了大門。

　　■品質(zhì)和商品房一樣

　　但從目前的市場需求情況來看，一部分購房者對經(jīng)濟適用住房的潛在投資價值并不了解，還存有疑慮。

　　同普通商品房相比，經(jīng)濟適用住房價格低的原因在于政府稅費的減免，而并不在于其品質(zhì)的降低，其規(guī)劃設(shè)計、工程質(zhì)量、物業(yè)服務(wù)等都與商品房并無二致，有的甚至超過普遍商品房。這也是經(jīng)濟適用住房實現(xiàn)其投資價值的基礎(chǔ)。另一方面，經(jīng)濟適用住房在價格構(gòu)成、價格表現(xiàn)及產(chǎn)權(quán)交易方面又有其特殊性，這些特殊性是其實現(xiàn)投資價值的源泉。

　　■補足一定費用就能上市

　　在我國，房屋的產(chǎn)權(quán)包括房屋的所有權(quán)和土地的使用權(quán)，而土地使用權(quán)又分為出讓土地使用權(quán)和劃撥土地使用權(quán)兩種。購買商品房的產(chǎn)權(quán)人享有房屋所有權(quán)和出讓土地使用權(quán)，而經(jīng)濟適用住房因享受政府的優(yōu)惠政策，房價中不包括土地出讓金，因此，其產(chǎn)權(quán)人享有房屋所有權(quán)和劃撥土地使用權(quán)。根據(jù)《土地管理法》和《房地產(chǎn)管理法》，劃撥土地使用權(quán)在上市交易時，還需補交土地出讓金，履行土地出讓手續(xù)，轉(zhuǎn)變?yōu)槌鲎屚恋厥褂脵?quán)。目前，北京市關(guān)于經(jīng)濟適用住房上市交易時需補交土地出讓金的具體額度已有了明文規(guī)定。根據(jù)規(guī)定，已購經(jīng)濟適用住房在上市交易時，購房人應(yīng)按經(jīng)濟適用住房所在地標(biāo)定地價的10％交納土地出讓金或相當(dāng)于土地出讓金的價款。在標(biāo)定地價明確前，土地出讓金或相當(dāng)于土地出讓金的價款暫按房屋售價的3％交納。

　　可見，經(jīng)濟適用住房的產(chǎn)權(quán)距商品房的產(chǎn)權(quán)僅一步之遙，就在這一步之中蘊含著極大的投資價值。尤其是對那些與周邊商品房相比差價較大的經(jīng)濟適用住房更是如此。

　　以通惠家園E組團經(jīng)濟適用住房為例，該項目地處八王墳地區(qū)，緊臨地鐵站口，該地區(qū)普通商品房的價格在6500元／ 左右，而通惠家園僅售4000元／ 。以3％為標(biāo)準(zhǔn)計算其應(yīng)交土地出讓金，在已購的經(jīng)濟適用住房上市交易時，需補交款項約為195元／ ，這樣其上市的成本將在4195元／ 左右，再扣除稅費等因素，則該地區(qū)經(jīng)濟適用住房購房者可獲得收益2000元／ 以上。

　　■內(nèi)在品質(zhì)具有投資性低價不以低質(zhì)為代價

　　有些人認(rèn)為經(jīng)濟適用住房就是低質(zhì)量、粗制濫造的便宜貨，這其實是一種誤解。商品房與經(jīng)濟適用住房之間之所以存在價格上的巨大差異，主要是因為二者的價格構(gòu)成不同。商品房的價格由開發(fā)建設(shè)成本、稅費和開發(fā)商利潤構(gòu)成。而在經(jīng)濟適用住房價格中，稅費、開發(fā)商利潤則因政府的優(yōu)惠和嚴(yán)格限制而大大降低。經(jīng)濟適用住房可免交土地出讓金，大部分稅費減半征收，開發(fā)商利潤也被限制在3％以內(nèi)。

　　所以說，經(jīng)濟適用住房的低價格并不是以犧牲房屋本身的質(zhì)量為代價。相反，當(dāng)前市場上部分經(jīng)濟適用住房的品質(zhì)甚至優(yōu)于普通商品房。比如望京新城A4區(qū)就是一個高品質(zhì)的現(xiàn)代化住宅區(qū)，它無論在規(guī)劃設(shè)計、工程質(zhì)量上，還是在未來的物業(yè)管理上，都是以跨世紀(jì)小康住宅的高標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)格要求的。小區(qū)實行的高標(biāo)準(zhǔn)戶型設(shè)計、高比例停車位數(shù)量、環(huán)保型的壁掛式采暖爐、智能化監(jiān)控、無障礙設(shè)計、人文環(huán)境景觀設(shè)計等都是當(dāng)前北京居住社區(qū)建設(shè)中全新的內(nèi)容。類似這樣一個經(jīng)濟適用住房項目，在以后上市流通時，其房屋的市場競爭能力決不亞于周邊的普通商品房，所實現(xiàn)的價格和帶來的豐厚投資收益也自然有了保障。

　　■好戶型不提價

　　經(jīng)濟適用住房因受政策限價，定價浮動空間較小，政府制定的最高限價已十分接近開發(fā)商的成本，因此開發(fā)商在制定價格時往往不考慮層次、朝向等影響戶型優(yōu)劣的因素，采用統(tǒng)一定價的方法。這就使購房者能夠以同樣的價格買到層次、朝向等均令人滿意的戶型。而未來經(jīng)濟適用房在上市交易時，則不存在限價問題，完全由市場調(diào)節(jié)。每套房自然會因為房屋層次、面積、朝向、戶型的不同而實現(xiàn)不同的價格。在目前商品房項目中，同一幢樓中由于層次、面積、朝向、戶型等原因帶來的房屋差價最高可達40％以上。由此可見經(jīng)濟適用住房在戶型、朝向上也蘊含了極大的投資性。因此購買者在購房時應(yīng)盡早選購，取得較滿意的戶型，以期在將來獲得較高的投資收益。

　　■物業(yè)、環(huán)境與商品房一樣

　　以上是由于經(jīng)濟適用住房的特殊性而帶來的投資價值，除此之外，經(jīng)濟適用住房在物業(yè)管理、小區(qū)品質(zhì)上與商品房也并無不同。首先，在物業(yè)管理上，經(jīng)濟適用住房的開發(fā)商一般采取商品房小區(qū)的管理標(biāo)準(zhǔn)，收費與普通商品住宅差不多；其次，經(jīng)濟適用住房購房者的文化素質(zhì)水平也都與商品房類似。據(jù)通惠家園和望京新城A4區(qū)售樓處統(tǒng)計，購買這兩處經(jīng)濟適用住房的客戶中，大專以上學(xué)歷的占70％以上。

　　所以說，良好的物業(yè)管理和不亞于商品房的社區(qū)品質(zhì)也是經(jīng)濟適用住房實現(xiàn)其特有投資價值的基礎(chǔ)。

　　■怎樣選擇經(jīng)濟適用房

　　從目前北京地區(qū)的經(jīng)濟適用住房項目來看，主要有兩大類。一類是以通惠家園為代表，這類項目戶型小，總價低，兩居室80平方米，總價30萬元左右，但交通十分便利，適合中等家庭購買；另一類以望京新城A4區(qū)為代表，戶型大，總價較高，兩居室100平方米，總價40萬元左右，小區(qū)位置也較遠，但其規(guī)劃設(shè)計先進，環(huán)境、品質(zhì)卓越，適合收入稍高家庭購買。

　　■好區(qū)位又價廉的經(jīng)濟適用房有賺頭

　　對于前一類經(jīng)濟適用住房項目，其投資性在于區(qū)位及由于區(qū)位帶來的經(jīng)濟適用住房與商品房的巨大差價，比如目前八王墳地區(qū)的經(jīng)濟適用住房與商品房的差價已達2000元／ 左右。隨著地鐵復(fù)八線的開通，地鐵周邊的區(qū)位交通得到更大的改善，相應(yīng)的房地產(chǎn)項目會有更大的增值潛力。

　　■戶型及設(shè)施好的項目贏在未來

　　對于后一類項目，其投資性在于該地區(qū)未來的發(fā)展前景及項目品牌的競爭力。這類小區(qū)一般戶型設(shè)計超前，配套設(shè)施齊全，區(qū)內(nèi)環(huán)境優(yōu)越，小區(qū)智能化程度及科技含量也都很高。隨著整體區(qū)位的改善及小區(qū)建設(shè)的完善，經(jīng)濟適用住房與商品房之間的差價也會進一步加大，小區(qū)的投資收益自然也不菲。