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“借名買房”出資人吃虧
來源：新疆法制報(bào)作者：發(fā)表時(shí)間：2010-03-23
因?qū)徺I經(jīng)濟(jì)適用房有資格限制，一些外地人或沒有資格購買的人，常采用“借名”的方式購買。
因?yàn)閼艏蛏矸菟蓿?ldquo;借用別人的身份買房”現(xiàn)象很普遍。房產(chǎn)證上的人是名義上的買房人，而實(shí)際上房子屬于另外一個(gè)人。
如今房價(jià)飛漲，幾年前買的房子現(xiàn)在已經(jīng)翻了幾倍。面對巨大的利益，出借姓名人和實(shí)際買房人的搶房戰(zhàn)屢見不鮮。法律會(huì)如何判決這些借名買房糾紛呢
“借名買房”起糾紛
“明明是我出錢買的房子，堂弟卻讓我騰房給他。”3月20日，車女士無奈地向本報(bào)反映她“借名買房”的事。
2002年8月，剛到烏魯木齊市工作的車女士想買房，苦于自己不是烏市戶口不能購買價(jià)格優(yōu)惠的經(jīng)濟(jì)適用房，為了避免復(fù)雜的手續(xù)，她便找到自己的叔叔，以叔叔的名義購買了西山路某小區(qū)一套96平方米的經(jīng)濟(jì)適用房期房，每平方米950元。
車女士交納首付款后，又以叔叔的名義貸款8萬余元，此后按月還款。
簽訂《商品房買賣合同》當(dāng)天，車女士和叔叔還簽訂了一份《購房協(xié)議書》，約定“由車女士出資，以叔叔名義購買的房屋，產(chǎn)權(quán)和歸屬權(quán)永久性歸車女士所有。”
今年春節(jié)后，車女士的叔叔突發(fā)疾病離世，車女士要求將房子過戶給自己，沒想到堂弟卻不認(rèn)賬了，稱該房屬于他爸爸，買房的首付款是向車女士借的。
烏魯木齊市沙依巴克區(qū)人民法院法官湯秀斌說，按照法律規(guī)定，房屋歸車女士的堂弟及家人所有，雙方之間關(guān)于出資的糾紛可另案解決。私人之間關(guān)于“借名買房，約定房屋歸實(shí)際購買人”的合同不能推翻房產(chǎn)證。因?yàn)閷?shí)際買房人不具有購買經(jīng)濟(jì)適用住房的資格，其借用他人名義買房是為了規(guī)避法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，因此合同無效。這是依據(jù)物權(quán)法和合同法的規(guī)定，使那些自認(rèn)為聰明而“合理規(guī)避法律”的人最終不能得利，這樣的結(jié)果對大多數(shù)遵紀(jì)守法的公民來說是公平的，同時(shí)也不會(huì)使經(jīng)適房的相關(guān)法規(guī)成為擺設(shè)。
情法兩難不易調(diào)解
類似車女士的事件，全疆各地都有。
2005年2月，兵團(tuán)農(nóng)一師11團(tuán)職工萬天亮借用嫂子樊小屏的身份，在阿克蘇市買了一套86平方米的經(jīng)濟(jì)適用房。
如今，樊小屏的愛人去世了，樊小屏要買房子，因當(dāng)年買過一次經(jīng)濟(jì)適用房，現(xiàn)在按照政策就不能再買了。惟一的一個(gè)購買經(jīng)濟(jì)適用房的指標(biāo)讓給了別人，眼看著當(dāng)年買的房子，價(jià)值翻番，樊小屏感覺非常吃虧，她想占有以自己名義購買的經(jīng)適房，便訴至法院。
湯秀斌告訴記者，面對著法理和情理的兩難，類似這樣的出借身份人起訴實(shí)際買房人的糾紛讓法院很難裁判。”房子值錢了，一些實(shí)際買房人心里也開始不踏實(shí)，雖然一直住在房子里，可畢竟房產(chǎn)證上不是自己的名。
湯秀斌說，由于大多數(shù)經(jīng)濟(jì)適用房已經(jīng)過了5年的上市期限，于是，他們想讓名義購房人過戶，把房本換成自己的名字。這類案件很難調(diào)解，雙方的態(tài)度都是堅(jiān)決要房子。
法官說法
房屋歸屬產(chǎn)證為準(zhǔn)
湯秀斌介紹，由于對購買經(jīng)濟(jì)適用房有資格限制，因此一些外地人或者沒有資格購買經(jīng)適房的人，就采用“借名買房”的方式——即借親戚、朋友、同事等人的身份買房。經(jīng)濟(jì)適用住房是政府為解決中低收入人群的住房問題而實(shí)施的政策，所以對于經(jīng)濟(jì)適用房的買賣，除須遵循法律外，還要符合有關(guān)經(jīng)濟(jì)適用住房購買及上市出售的行政法規(guī)的規(guī)定。現(xiàn)實(shí)中還有人借名購買“單位集資房”，就是實(shí)際出資人借用集資單位人的名義買集資房。
“借名買房”官司主要有兩種情況，一是被借身份人想實(shí)際占有房屋，起訴實(shí)際買房人騰房;二是實(shí)際買房人起訴被借身份人，要求過戶到自己名下。
湯秀斌說，對于“借名買房”糾紛，法院判決的原則是依據(jù)物權(quán)法規(guī)定，以房產(chǎn)證上的名字為準(zhǔn)。房屋歸產(chǎn)權(quán)證上的人所有，產(chǎn)權(quán)人歸還實(shí)際買房人的出資，但退還房款不是按現(xiàn)在的市場價(jià)退還，而是按當(dāng)初買房時(shí)的價(jià)錢退還，這樣實(shí)際買房人就非常吃虧。實(shí)際買房人想要回出資，還要提供充足的證據(jù)，比如支付購房款的銀行轉(zhuǎn)賬憑證，轉(zhuǎn)賬日期要和購房日期相互對應(yīng);能證明是借名買房的證人證言;雙方之間簽訂的借名買房協(xié)議等。
湯秀斌說，現(xiàn)在，購買經(jīng)濟(jì)適用房仍然有戶籍和資格的限制，所以借名買房的事兒還有可能發(fā)生。提醒買房人，借名買房在法律上是不被認(rèn)可的，用他人姓名買房的人有一定風(fēng)險(xiǎn)，被借名的人一旦反悔，那么買房人將無法用法律手段來維權(quán)。