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借名買房經典案例評析
發布時間2010-6-12230212來源張斌律師
本律師在處理日常法律事務中，經常遇到“借名買房”類型的咨詢及委托。如現本律師正在海淀區法院進行的借名購買房改房導致的糾紛的審理。在日常生活中，“借名買房”的事件屢見不鮮。有因為不具備條件而“借”具備條件的人買房的，有為隱藏財產而借名買房的，有因規避法律而借名買房的。。。。
這種行為，存在著很大的法律風險。在房價居高不下的時代，一套房子的價值有可能是普通老百姓一生創造財富的聚集。在巨大的利益面前，很多被借名的人就動了邪念。也有的是被借名的人因為其他訴訟而被查封、變賣以其名義購買的房屋。
處理這種類型的案件，除了要明確名義產權人和實際產權人的區分之外，還要注意借名的行為是否違反法律、行政法規的禁止性規定。在訴訟過程中，分析法理、組織證據等是非常麻煩的事情。
現轉帖一份北京市高級人民法院提審的借名購買經濟適用房導致糾紛的案例，此案例極具經典，對處理類似的法律糾紛有著極其重要的借鑒、參考價值。此案經3級法院前后5次審判，也反映出在處理類似案件時，法官截然不同的審判思路。
田小軍與姚宏偉財產權屬糾紛再審案
——北京市高級人民法院民事判決書
（2007）高民提字第529號
[裁判摘要]
購買經濟適用房等非商品房須具備一定的條件，無購買資格者在征得符合條件的他人同意得情況下，以他人名義購買了經濟適用房，并實際占有、使用了該房，應認定實際購買人享有房屋所有權。由于實際購買人行使了本應由他人享有得購買權利，故應給予他人合理補償。
原審上訴人(一審原告)：田小軍，男，1963年2月26日出生，漢族，無業。
委托代理人：武良軍，北京市國府聞佳律師事務所律師。
原審被上訴人(一審被告)：姚宏偉，男，1975年4月3日出生，漢族，北京市工商行政管理局崇文分局干部。
委托代理人：史小勇，北京市紓繹律師事務所律師。
委托代理人：鄧和平，北京市紓繹律師事務所律師。
原審上訴人田小軍與原審被上訴人姚宏偉財產權屬糾紛一案，北京市第二中級人民法院于2006年10月18日作出(2006)二中民終字第14223號民事判決，已發生法律效力。田小軍不服該判決，于2006年11月8日向本院申請再審。2007年3月19日。本院以(2007)高民監字第248號民事裁定，對本案提審，再審期間，中止原判決的執行。本院依法另行組成合議庭，公開開庭進行了審理。田小軍委托代理人武良軍與姚宏偉委托代理人史小勇到庭參加訴訟。本案現已審理終結。
原終審判決認定，本案所涉房屋并非完全意義上的商品房，其中有政府和相關單位的補貼。據此該住房的購買者具有特定性，應是住房困難的北京市城鎮居民。現田小軍不具有北京市城鎮居民身份，不具備購買上述性質住房的購房條件，其讓姚宏偉幫助購置有康居工程性質住房的行為，不符合有關政策。田小軍要求姚宏偉辦理房屋過戶手續，沒有法律依據。綜上，原審法院認定事實清楚，適用法律正確，予以維持。故判決駁回上訴，維持原判，即：駁回田小軍的訴訟請求。
再審期間田小軍訴稱：1997年6月，我與姚宏偉協商由姚宏偉代理我購買位于北京市朝陽區望京新興產業區37號地C組團5號樓6單元401號住房一套。我們約定由我支付房款，以姚宏偉名義辦理房屋產權證后再過戶到我的名下。我于1997年6月至1998年1月期間多次向姚宏偉匯款用以支付房款，折合人民幣22萬元。1997年9月29日，姚宏偉與北京望京新興產業區綜合開發公司簽訂上述房屋的《商品房購銷合同》。該房屋交付后即由我居住并進行了裝修。2002年4月25日，姚宏偉取得上述房屋的產權證書。此后我多次要求姚宏偉按照約定辦理過戶手續，姚宏偉均以種種理由拒絕。現訴至法院要求姚宏偉將上述房屋過戶到我的名下。但終審判決駁回了我的訴訟請求，故請求再審改判。
姚宏偉辯稱：申請人片面地將當事人雙方購房款拆借及房屋借用關系想當然理解為房屋委托買賣性質，其主觀上即是一種規避法律的初衷，也是對雙方法律關系的一種曲解，不僅違背法律原則，也并不能代表我的真實意思。涉案房產的權利主體和所有權始終屬我所有，申請人所謂委托購房一說純屬無稽之談。請求再審駁回申請人的無理訴求，體現司法公正。
本院再審查明：田小軍、姚宏偉之間系親戚關系，田小軍系外地戶口，姚宏偉系北京市居民戶口。1997年9月29日，田小軍以姚宏偉名義購買位于北京市朝陽區望京新興產業區37號地C組團5號樓6單元401號(現門牌號為北京市朝陽區望京西園一區102樓6門401號)安居住房一套，該房總價款208147.5元由田小軍支付。1997年底田小軍入住該房并進行了裝修，此后的物業管理費、供暖費等均由田小軍支付。2002年4月25日，田小軍用姚宏偉的身份證件、以姚宏偉的名義就該房辦理了經濟適用住房《房屋所有權證》。該房的《商品房購銷合同》、《房屋所有權證》等也一直由田小軍保管。
另查：田小軍因要求姚宏偉辦理過戶手續，訴至北京市朝陽區人民法院。該院于2004年11月2日作出(2004)朝民初字第12846號民事判決：姚宏偉于判決生效后30日內將北京市朝陽區望京西園一區102樓6門401號房屋過戶至田小軍名下，雙方互相配合、各自出具符合要求的文件，相關費用由田小軍負擔。判決后，姚宏偉不服，上訴至北京市第二中級人民法院。北京市第二中級人民法院作出(2005)二中民終字第00189號民事判決，駁回姚宏偉上訴，維持原判。此后，姚宏偉又向北京市第二中級人民法院提出再審申請。北京市第二中級人民去院以[2005]二中民再終字第9915號民事裁定將此案發回北京市朝陽區人民法院重審。北京市朝陽區人民法院重審后作出[2006]朝民初字第12633號民事判決，駁回了田小軍的訴訟請求。田小軍不服該判決，復上訴于北京市第二中級人民法院。北京市第二中級人民法院作出[2006]二中民終宇第14223號民事判決，駁回田小軍上訴，維持原判。