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經(jīng)濟適用住房，“借名買房”擔心房財兩空
網(wǎng)友咨詢：以他人名義購買經(jīng)濟適用房即“借名買房”從法律上來分析是否可行？
王棟認為：以這種方式購買經(jīng)濟適用房存在著兩個嚴重的問題。第一，合同的效力問題；第二，房屋買賣的風險問題。
首先，關(guān)于合同的效力問題。借名買房，指以借他人名義購買經(jīng)濟適用住房，名義買房人和實際買房人簽訂合同，約定實際買房人以符合政府規(guī)定條件的人的名義買房，等到政府允許轉(zhuǎn)讓時再將房產(chǎn)過戶到實際買房人名下，實際買房人則支付給名義買房人一筆酬金或者房屋購買價和市場價的差價作為對價，這叫借名買房合同。在履行過程中，如果發(fā)生糾紛，很有可能被認定為無效，其理由主要應(yīng)從政府推出經(jīng)濟適用住房的目的考慮，政府為了解決低收入和中等收入家庭的居住問題，從而改善整個社會的居住狀況才推出這項針對特殊人群的優(yōu)惠政策，在開發(fā)經(jīng)濟適用住房的過程中，政府一般均需用不同方式和渠道給予財政補貼，而名義買房人轉(zhuǎn)讓的實際上是基于其符合政府規(guī)定的條件從而享有的購房權(quán)，如果這類合同有效，就會使原來不符合購房條件的人購買經(jīng)濟適用住房，而原經(jīng)濟適用住房的人群的住房條件仍然沒有得到改善，這樣就違背了政府的初衷，因而違反了社會公共利益。
其次，即使買賣雙方對這類合同的效力不提出異議，這類合同也存在著巨大的風險。
具體有兩點，第一類可以稱為主觀上的風險，即名義買房人在簽訂合同后反悔導(dǎo)致合同不能履行，這類風險，尤其是在合同本身有缺陷，且證據(jù)難以證明買房款由那一方實際支付的情況下更為嚴重，由于這類合同的雙方，往往具有親朋關(guān)系，不重視書面材料，但在現(xiàn)實中一旦涉訟，實際買房人難以證明自己才是實際付款人，在這樣的情況下，如果法院認定合同無效，實際買房人連要求名義買房人返還購房款也成了問題；第二類風險可以稱為客觀上的風險，即不是合同雙方當事人的原因，導(dǎo)致合同不能履行，由于名義買房人領(lǐng)取房產(chǎn)證后，在一定的期限內(nèi)不能辦理過戶手續(xù)，在該段時間內(nèi)，如果名義買房人對他人有債務(wù)不能清償，則這套房產(chǎn)有可能被查封甚至進而被拍賣，在這種情況下，已經(jīng)付款的實際買房人只能向名義買房人要求返還購房款，而不能要求繼續(xù)履行合同。因此，一般情況下不宜借他人名義買房。
王棟友情提醒有類似想法和做法的購房人：“借名買房”一定要注意兩點，首先是注意收集和保存證據(jù)。根據(jù)物權(quán)法規(guī)定，物的分類有動產(chǎn)與不動產(chǎn)之分，從價值角度評價，不論是動產(chǎn)，還是不動產(chǎn)，它都有一定的價值。因此，如果因客觀原因需要將房屋登記在他人名下，應(yīng)當與對方有一份書面合同，合同中需要明確，如果對方主張其是法律上的物權(quán)人，對方應(yīng)當按房屋當時的市場價支付價款。同時，要保存好本人支付價款的收據(jù)，一旦發(fā)生糾紛，還可以依照合同主張所享有的債權(quán)。這樣雖然喪失了物權(quán)，但是能夠保護自己的債權(quán)。
其次是事先做好咨詢。在現(xiàn)有情況下，可以說買房是大多數(shù)人的終身大事，因此一定要慎重行事，建議大家在作出買房決策前，一定要找律師等專業(yè)人士進行咨詢，他們會告訴你應(yīng)當注意什么和怎么做。要特別提醒的是必須是專業(yè)人士，即具有房地產(chǎn)交易專業(yè)知識、操作經(jīng)驗的人。