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離婚遭遇按揭購房該如何分割
《人民法院報(bào)》2010年1月25日記者李芹本報(bào)通訊員王蕊曾競朱樂
離婚后，為讓前夫鄒某騰退自己婚前購買的房屋，胡某將鄒某告上法庭。記者近日獲悉，北京市第二中級(jí)人民法院已對(duì)此案作出終審判決，駁回鄒某上訴，維持一審法院判決，訴爭房屋歸胡某所有，胡某于鄒某將房屋騰空交付后七日內(nèi)給付鄒某補(bǔ)償款3.7萬余元。
2004年5月，胡某支付首付，并貸款34萬元購買了一處總價(jià)為43萬元的房屋，同年10月入住。2005年1月，胡某與鄒某登記結(jié)婚，婚后雙方共同居住在該房屋內(nèi)。婚姻存續(xù)期間，兩人共同償還貸款7萬余元，2005年7月頒發(fā)的房屋所有權(quán)證登記所有權(quán)人為胡某。2007年9月，雙方經(jīng)法院判決離婚。離婚后，鄒某拒絕搬出上述房屋，胡某只得另行租房居住。
胡某遂起訴至一審法院，表示愿意給付鄒某共同償還貸款的一半錢款，要求確認(rèn)上述房屋歸其所有，鄒某騰房。鄒某辯稱，上述房屋有其出資，屬于其和胡某的夫妻共同財(cái)產(chǎn)。
一審法院經(jīng)審理判決：訴爭房屋歸胡某所有；胡某給付鄒某補(bǔ)償款3.7萬余元。一審判決后，鄒某不服，以兩人婚姻存續(xù)期間共同償還房屋貸款的行為應(yīng)視為財(cái)產(chǎn)投資行為，由此產(chǎn)生的房屋收益應(yīng)屬夫妻共同財(cái)產(chǎn)為由上訴到二中院，要求改判房屋增值部分屬夫妻共同財(cái)產(chǎn)，并依法進(jìn)行分割。
二中院經(jīng)審理認(rèn)為，訴爭房屋屬胡某婚前購買，雖房屋所有權(quán)證于婚后頒發(fā)，但購房合同系胡某婚前與開發(fā)商簽訂，首付款亦于婚前交納。關(guān)于鄒某稱其交納了房屋的首付款，因其未提供充分證據(jù)，對(duì)其該主張不予采信，故訴爭房屋應(yīng)屬胡某婚前財(cái)產(chǎn)。關(guān)于鄒某稱共同償還房屋貸款的行為應(yīng)視為財(cái)產(chǎn)投資行為，由此產(chǎn)生的房屋收益應(yīng)屬夫妻共同財(cái)產(chǎn)的主張。法院認(rèn)為，因訴爭房屋系胡某婚前財(cái)產(chǎn)，雖有婚后夫妻還貸之情形，但該還貸行為只是雙方用夫妻共同財(cái)產(chǎn)對(duì)個(gè)人債務(wù)的償還，而非對(duì)房屋的投資，不能轉(zhuǎn)化成為房屋的增值，亦不能由此推論房屋增值即是夫妻共同財(cái)產(chǎn)，故鄒某要求法院確認(rèn)房屋增值部分屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)，并依法進(jìn)行分割的上訴請(qǐng)求，法院不予支持。據(jù)此，北京二中院作出上述判決。
爭訟房屋不屬于財(cái)產(chǎn)投資
本案審判長王曉云說，本案系離婚后財(cái)產(chǎn)糾紛案件，涉案的標(biāo)的為一套女方于婚前簽訂買賣合同、婚后取得房產(chǎn)證并共同償還貸款的房屋。雙方爭議的焦點(diǎn)歸納為訴爭房屋的權(quán)屬性質(zhì)及婚后共同償還該房貸款之行為的性質(zhì)。
關(guān)于爭訟房屋的權(quán)屬性質(zhì)問題。雙方爭訟之房屋系胡某婚前購買，雖然房屋所有權(quán)證于婚后頒發(fā)，但購房合同系胡某婚前與開發(fā)商簽訂，首付款亦于婚前交納。我國物權(quán)法第十五條規(guī)定“當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力”。根據(jù)該規(guī)定，胡某系于婚前與開發(fā)商簽訂了房屋買賣合同，該合同已發(fā)生法律效力，即使購房者未拿到房屋所有權(quán)證，其也是房屋實(shí)質(zhì)上的權(quán)利人。房屋產(chǎn)權(quán)證僅是一個(gè)由行政管理機(jī)關(guān)頒發(fā)的權(quán)屬證明文件，這個(gè)文件的基礎(chǔ)是生效的合同，是對(duì)權(quán)利人以外的其他人證明該房屋的權(quán)屬狀態(tài)，故爭訟房屋應(yīng)屬胡某婚前財(cái)產(chǎn)。根據(jù)婚姻法第十八條規(guī)定夫妻一方的婚前財(cái)產(chǎn)屬于個(gè)人所有。鄒某上訴稱其交納了該房屋的首付款，因其未提供充分證據(jù)，對(duì)其該主張不予采信。故訴爭房屋應(yīng)屬胡某婚前財(cái)產(chǎn)。故該房所有權(quán)應(yīng)歸屬于胡某。
關(guān)于婚后共同償還爭訟房屋貸款之行為的性質(zhì)問題。鄒某主張共同償還房屋貸款的行為應(yīng)視為財(cái)產(chǎn)投資行為，現(xiàn)該投資表現(xiàn)為房屋的增值，故要求分割該增值部分。
我國現(xiàn)行法律法規(guī)及相關(guān)的司法解釋僅對(duì)投資收益予以明確規(guī)定，未對(duì)孳息、增值予以闡述。《最高人民法院婚姻法司法解釋（二）》第十一條規(guī)定：“婚姻關(guān)系存續(xù)期間，下列財(cái)產(chǎn)屬于婚姻法第十七條規(guī)定的‘其他應(yīng)當(dāng)歸共同所有的財(cái)產(chǎn)’（一）一方以個(gè)人財(cái)產(chǎn)投資取得的收益……”根據(jù)本案所查明的事實(shí)可知，本案爭訟的房屋屬于家庭居住自用，并非基于投資盈利的目的購置，故不屬于婚姻法解釋中所描述的投資性財(cái)產(chǎn)的范疇。故，即便該爭訟房屋存在增值，該部分財(cái)產(chǎn)也不屬于婚姻法上述規(guī)定所指的個(gè)人財(cái)產(chǎn)投資收益，不應(yīng)認(rèn)定為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。
如前所述，爭訟房屋系胡某婚前財(cái)產(chǎn)且系以按揭貸款的形式購買，其與銀行簽訂了個(gè)人貸款合同，其與銀行之間就形成了債權(quán)債務(wù)關(guān)系，該債務(wù)應(yīng)屬于胡某的婚前個(gè)人債務(wù)。鄒某與胡某結(jié)婚后，用夫妻共同財(cái)產(chǎn)償還的房屋貸款針對(duì)的是胡某的個(gè)人債務(wù)，系雙方用夫妻共同財(cái)產(chǎn)對(duì)個(gè)人債務(wù)的償還，而非對(duì)房屋的投資，用夫妻共同財(cái)產(chǎn)償還一方婚前債務(wù)，在離婚時(shí)只可能形成原夫妻之間的債的關(guān)系，不能推論為房屋增值即是夫妻共同財(cái)產(chǎn)，故鄒某關(guān)于確認(rèn)爭訟房屋增值部分屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)，并依法進(jìn)行分割的上訴請(qǐng)求，不予支持。故此，二中院作出了駁回上訴，維持原判的終審判決。
法官提醒：
婚姻關(guān)系是特殊的人身關(guān)系，不是商品交換、市場經(jīng)營，鑒于這種特殊身份關(guān)系而產(chǎn)生的財(cái)產(chǎn)關(guān)系不同于一般的物權(quán)或合同關(guān)系，有其特定的法律規(guī)則，不能簡單地適用合同法、物權(quán)法，而要以婚姻法和繼承法為原則。為了避免因涉及身份關(guān)系而導(dǎo)致財(cái)產(chǎn)價(jià)格較高的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬不明的現(xiàn)象產(chǎn)生，甚至激化基于特殊身份關(guān)系而聯(lián)系在一起的各方的矛盾，同時(shí)也為了防止財(cái)產(chǎn)權(quán)利人利益受損，法官建議：
若婚前雙方共同出資全款購買的房屋，可在辦理房屋產(chǎn)權(quán)證時(shí)，要求登記機(jī)關(guān)將該房屋登記在雙方名下；若婚前系以按揭貸款方式購買房屋，夫妻雙方可就財(cái)產(chǎn)的權(quán)屬問題進(jìn)行書面的約定，約定房屋歸一方所有或雙方共有。因?yàn)楦鶕?jù)婚姻法第十九條的規(guī)定，夫妻可以約定婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得的財(cái)產(chǎn)以及婚前財(cái)產(chǎn)歸各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。將婚姻關(guān)系存續(xù)期間或婚前所得房屋約定其歸屬，是雙方意思自治的體現(xiàn)，具有法律效力。
夫妻共同買房離婚時(shí)房子屬誰
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近年來，大中城市的房價(jià)較高且逐年攀升，準(zhǔn)夫妻共同按揭購買房產(chǎn)現(xiàn)象也在增多，按揭購房既可婚后共同居住又可作為投資手段之一。但是，有些當(dāng)事人法律意識(shí)淡薄，往往基于面子觀念在婚前未能明確房產(chǎn)的權(quán)屬以及詳細(xì)約定還款數(shù)額、方式等事宜，導(dǎo)致婚姻破裂時(shí)財(cái)產(chǎn)糾紛增多，尤其涉及房產(chǎn)分割時(shí)易產(chǎn)生矛盾。北京市海淀區(qū)人民法院的民事法官在審判實(shí)務(wù)中總結(jié)出以下幾種典型的離婚房屋分割糾紛。