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離婚分房糾紛法律咨詢：按揭房分割
按揭貸款買房是近年新生事物，離婚訴訟中分割按揭房屋亦成為司法實(shí)踐中必須解決的新問(wèn)題。訂立合同、首付房款、辦理證書(shū)、償還貸款期間，雙方可能結(jié)婚與離婚，夫妻對(duì)房屋性質(zhì)、分割方法等問(wèn)題經(jīng)常產(chǎn)生爭(zhēng)議。本文從揭示按揭房屋上諸多關(guān)系入手，分析按揭房屋分割中的五種疑難情形并提出相應(yīng)解決意見(jiàn)。
一、按揭房屋上的諸多權(quán)利與平衡。
1、按揭買房所形成的諸多權(quán)利。購(gòu)房人與出賣人訂立房屋買賣合同之后，與銀行訂立貸款合同；銀行將貸款直接支付于出賣人，出賣人協(xié)助購(gòu)房人辦理房屋產(chǎn)權(quán)移轉(zhuǎn)手續(xù)；購(gòu)房人按照貸款合同約定的期限與金額償還貸款。為擔(dān)保購(gòu)房人如期還款，銀行通常在房屋上設(shè)定抵押，設(shè)定抵押之前，銀行通常還要求出賣人提供保證。筆者認(rèn)為：應(yīng)當(dāng)以買房合同訂立之日確定為購(gòu)房之日，之后購(gòu)房人承擔(dān)與房屋相關(guān)的權(quán)利義務(wù)，包括領(lǐng)受房屋、辦理產(chǎn)權(quán)證、支付首付、償還貸款等；行政機(jī)關(guān)頒發(fā)房屋產(chǎn)權(quán)證書(shū)是對(duì)購(gòu)房人享有房屋產(chǎn)權(quán)事實(shí)予以確認(rèn)，但享有權(quán)利不以頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證為準(zhǔn)。
2、銀行對(duì)房屋產(chǎn)權(quán)變更的態(tài)度。在充分考查貸款人還款能力基礎(chǔ)上，銀行才同意訂立貸款合同。夫妻雙方申請(qǐng)貸款，但法院判決一方取得房屋所有權(quán)并承擔(dān)還款義務(wù)；夫妻一方申請(qǐng)貸款，而判決配偶取得房屋所有權(quán)且承擔(dān)還款義務(wù)，因還貸能力明顯將改變或者降低，銀行債權(quán)將出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)。順暢執(zhí)行法院判決包括房屋產(chǎn)權(quán)變更登記、重新簽訂抵押合同、辦理轉(zhuǎn)按揭手續(xù)等，銀行未必配合執(zhí)行。即使銀行可以實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)優(yōu)先受償，但畢竟耗時(shí)耗力；盡管離婚后夫妻雙方對(duì)共同債務(wù)仍然承擔(dān)連帶清償義務(wù)，但離婚協(xié)議書(shū)或法院判決書(shū)通常不予確認(rèn)。
二、五種疑難情形下的原則分割方法。
1、一方婚前按揭貸款且辦理產(chǎn)權(quán)證，婚后雙方共同還貸的房屋。
根據(jù)《婚姻法》第18條和《婚姻法解釋（一）》第19條，夫妻一方婚前訂立房屋買賣合同與貸款合同，領(lǐng)受房屋且產(chǎn)權(quán)證辦理在該方名下的，當(dāng)然屬于一方個(gè)人財(cái)產(chǎn)；除夫妻雙方另有約定外，夫妻一方財(cái)產(chǎn)不因夫妻婚姻關(guān)系延續(xù)而轉(zhuǎn)化為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。婚后雙方共同償還貸款屬于以夫妻共同財(cái)產(chǎn)償還個(gè)人婚前債務(wù)，離婚時(shí)取得房屋所有權(quán)一方將共同還貸部分一半支付于對(duì)方。
2、一方婚前按揭貸款，婚后取得產(chǎn)權(quán)證且共同還貸的房屋。
因訂立買賣合同與產(chǎn)權(quán)證辦畢期間雙方結(jié)婚，故界定房屋性質(zhì)以訂立合同還是以取得產(chǎn)權(quán)證為準(zhǔn)將成為最大爭(zhēng)議焦點(diǎn)。筆者認(rèn)為：夫妻一方訂立房屋買賣合同旨在取得房屋所有權(quán)，之后將承擔(dān)與房屋相關(guān)的一切權(quán)利義務(wù)，房屋產(chǎn)權(quán)亦將登記在其名下，故購(gòu)房人享有房屋產(chǎn)權(quán)。婚后夫妻雙方共同還款行為并不改變房屋所有權(quán)性質(zhì)，離婚時(shí)取得房屋所有權(quán)一方應(yīng)當(dāng)將共同還貸部分一半支付于對(duì)方。
3、婚前共同出資首付，以一方名義購(gòu)房與貸款，婚后共同還貸的房屋。
戀愛(ài)期間，雙方可以共同出資購(gòu)房以備結(jié)婚之用。如果以雙方名義訂立房屋買賣合同，產(chǎn)權(quán)證登記在雙方名下，房屋屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)毫無(wú)爭(zhēng)議。難題是：一方出資，但以對(duì)方名義訂立買賣合同和貸款合同且產(chǎn)權(quán)證登記在該方名下的房屋如何分割。筆者認(rèn)為：出資但未登記為產(chǎn)權(quán)人的一方應(yīng)當(dāng)證實(shí)出資行為，證實(shí)出資目的旨在購(gòu)買房屋，而非借貸或贈(zèng)與。如果舉證不力，除非對(duì)方認(rèn)可，否則出資人很難證實(shí)房屋屬于共同財(cái)產(chǎn)，只能分得婚后共同還貸部分一半。
4、婚后以一方名義訂立買賣合同，以共同財(cái)產(chǎn)償還貸款但產(chǎn)權(quán)登記在該方名下的房屋。
從夫妻內(nèi)部關(guān)系角度出發(fā)，該房屋無(wú)疑屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)。離婚時(shí)應(yīng)當(dāng)根據(jù)財(cái)產(chǎn)具體情況，本著照顧子女和女方權(quán)益原則判決，取得房屋所有權(quán)一方給予對(duì)方相應(yīng)補(bǔ)償。法院判決非產(chǎn)權(quán)登記方取得房屋所有權(quán)并承擔(dān)還貸義務(wù)時(shí)，必須辦理房屋過(guò)戶手續(xù)與還貸變更手續(xù)；如其還貸能力欠缺，銀行未必同意。令該方值得重視的是：如果第三人相信產(chǎn)權(quán)登記簿，向產(chǎn)權(quán)登記人購(gòu)買該房屋，即使登記與實(shí)際權(quán)利不符，第三人基于對(duì)登記簿信賴，該交易應(yīng)當(dāng)法律保護(hù)，其可以取得房屋所有權(quán)。
5、婚前房屋增值或貶值后果應(yīng)當(dāng)由夫妻雙方共同承擔(dān)。
婚前個(gè)人房屋在婚姻關(guān)系存續(xù)期間可能將增值或貶值，由誰(shuí)承擔(dān)該后果無(wú)不產(chǎn)生爭(zhēng)議。一種觀點(diǎn)認(rèn)為：婚前房屋屬于個(gè)人財(cái)產(chǎn)，其價(jià)值增減屬于房屋形態(tài)轉(zhuǎn)化，而非投資收益與風(fēng)險(xiǎn)，其后果仍應(yīng)當(dāng)由該方繼續(xù)承擔(dān)；第二種觀點(diǎn)認(rèn)為：增值與貶值發(fā)生在婚姻關(guān)系存續(xù)期間，以夫妻共同財(cái)產(chǎn)償還婚前個(gè)人債務(wù)，雙方對(duì)房屋價(jià)值維護(hù)均有相當(dāng)貢獻(xiàn)，故價(jià)值變化后果應(yīng)由雙方共同承擔(dān)。筆者同意第二種觀點(diǎn)。作者邢萬(wàn)兵