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離婚了，怎樣分割房改房
［案例］
一樁離婚案件不久前剛剛判決，其他無(wú)所謂，惟獨(dú)關(guān)于房產(chǎn)的判決使得男方很不滿意。該房屋系二居室房屋，90平方米，原為女方單位分配的公房，1994年，夫妻倆按照房改政策以4萬(wàn)元的成本價(jià)買下了這套住房，但還沒(méi)有辦下產(chǎn)權(quán)證。因?yàn)閭z人鬧離婚，對(duì)房子爭(zhēng)執(zhí)不下。男方?jīng)]有其他住房，就在法庭上提出，希望兩人各住一間房，或按照房屋的市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格公平分割。但法院未給予支持，判決此套房屋給予女方居住使用，女方則將購(gòu)房款的一半即2萬(wàn)元交給男方作為補(bǔ)償，男方須立刻搬出該房屋。男方心里非常不滿，總覺(jué)得吃虧，又不知在哪里吃了虧，遂向律師請(qǐng)教。
［律師評(píng)析］
夫妻雙方在婚姻關(guān)系存續(xù)期間參加房改，取得房改公房產(chǎn)權(quán)，離婚時(shí)如何處理房產(chǎn)的問(wèn)題，在現(xiàn)階段及以后相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)間里，在全國(guó)各地會(huì)普遍存在。
作為律師談?wù)摯藛?wèn)題，所述所想，均應(yīng)以法律為據(jù)，但房改在我國(guó)剛剛開(kāi)始，尚屬于初始階段，所以沒(méi)有明確的法律對(duì)此作出調(diào)整。我們所能依據(jù)的，是《民法通則》、《婚姻法》，最高人民法院《關(guān)于審理離婚案件中公房使用、承租若干問(wèn)題的解答》及有關(guān)房改的若干政策、法規(guī)等。
取得房改公房產(chǎn)權(quán)有兩種可能，一種是以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)房，取得部分產(chǎn)權(quán)。一種是以成本價(jià)購(gòu)房，取得完全產(chǎn)權(quán)。對(duì)此，我作分別的論述。
以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)房只能取得部分產(chǎn)權(quán)，無(wú)論比例高低，都與售房單位存在著一種產(chǎn)權(quán)共有關(guān)系。屬于公民所有的部分，即是夫妻雙方的共同財(cái)產(chǎn)。
我國(guó)《婚姻法》第十三條規(guī)定：夫妻在婚姻關(guān)系存續(xù)期間取得的財(cái)產(chǎn)，歸夫妻共同所有，雙方另有約定的除外。夫妻對(duì)共同所有的財(cái)產(chǎn)，有平等的處理權(quán)。
依據(jù)這一條款，最高人民法院在《關(guān)于審理離婚案件中公房使用、承租若干問(wèn)題的解答》中規(guī)定：對(duì)夫妻共同出資而取得部分產(chǎn)權(quán)的房屋，人民法院可參照上述有關(guān)解答，予以妥善處理。但分得房屋部分產(chǎn)權(quán)的一方，一般應(yīng)按所得房屋產(chǎn)權(quán)的比例，依照離婚時(shí)當(dāng)?shù)卣嘘P(guān)部門(mén)公布的同類住房標(biāo)準(zhǔn)價(jià)，給予對(duì)方一半價(jià)值的補(bǔ)償。
我們可以看出，這種規(guī)定不大公平、不大符合房改及市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的趨勢(shì)。公房上市是必然的，一旦上市，其價(jià)格定會(huì)比房改購(gòu)房的標(biāo)準(zhǔn)價(jià)高得多，夫妻離婚時(shí)，一方取得標(biāo)準(zhǔn)價(jià)的一半，而另一方卻擁有價(jià)值巨大的房屋，這顯然違背《婚姻法》的夫妻平等財(cái)產(chǎn)所有權(quán)、處分權(quán)的規(guī)定。
因此，在此司法解釋中，最高人民法院又作一變通規(guī)定稱：對(duì)夫妻雙方均爭(zhēng)房屋部分產(chǎn)權(quán)的，如雙方同意或者雙方經(jīng)濟(jì)、住房條件基本相同，可采取競(jìng)價(jià)方式解決。雖然這也不能說(shuō)是一種好的辦法，但必竟已經(jīng)有了司法解釋，也只能適用該司法解釋。而對(duì)于以成本價(jià)購(gòu)買的房改公房，離婚時(shí)又該如何處理呢。
現(xiàn)階段房改的政策法規(guī)，均沒(méi)有也無(wú)權(quán)直接對(duì)離婚時(shí)如何分配此種房產(chǎn)作出規(guī)定，我們要作一個(gè)法律邏輯推理。
建設(shè)部《關(guān)于房改售房權(quán)屬登記發(fā)證若干規(guī)定的通知》中規(guī)定：職工以成本價(jià)購(gòu)買的住房，產(chǎn)權(quán)歸個(gè)人所有，經(jīng)登記核實(shí)后，發(fā)給《房屋所有權(quán)證》，產(chǎn)別為私產(chǎn)。
也就是說(shuō)，婚姻關(guān)系存續(xù)期間，夫妻雙方任何一方參加房改以成本價(jià)購(gòu)得的公房，即為公民私有財(cái)產(chǎn)，享有完全的占有、使用、收益、處分權(quán)利。而依據(jù)《婚姻法》之規(guī)定，無(wú)論該房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)證上登記的是夫妻一方或雙方，該房產(chǎn)實(shí)際上都是夫妻雙方的共同財(cái)產(chǎn)，雙方都對(duì)該房產(chǎn)享有所有權(quán)。任何他人不得對(duì)夫妻共有財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)加以侵害。離婚時(shí)對(duì)該房產(chǎn)的處理，就不可再依據(jù)最高人民法院的司法解釋，而應(yīng)象夫妻共有的彩電、冰箱等其他財(cái)產(chǎn)一樣，按實(shí)際價(jià)值予以析產(chǎn)。
打個(gè)比方，假設(shè)夫妻二人在婚后買了1000元的股票，離婚時(shí)已漲到10000元，則雙方各能分得5000元；若離婚時(shí)股票已跌到100元，則雙方只能各分50元，決沒(méi)有再按1000元來(lái)分割股票的道理。
取得產(chǎn)權(quán)的房改公房，其性質(zhì)同其他商品房住宅別無(wú)二樣，其價(jià)值也同于相似商品房住宅，一旦進(jìn)入市場(chǎng)，其價(jià)值會(huì)直接體現(xiàn)出來(lái)。所以，夫妻雙方離婚時(shí)，只能按該房產(chǎn)的實(shí)際價(jià)值來(lái)分割，而不能再按照取得該房產(chǎn)時(shí)所付出的代價(jià)確定房屋的價(jià)值，只有這樣才是公平、合理、合法的。
目前，有些地方法院以不好評(píng)估為借口，不愿意在審理過(guò)程中按上述方法析產(chǎn)。實(shí)際上，除了讓評(píng)估機(jī)構(gòu)作出精確評(píng)估外，最簡(jiǎn)單的方法，就是參考同類地段同類型的房產(chǎn)價(jià)格（可以從有關(guān)售樓廣告中查知），計(jì)算出自己房產(chǎn)的重置價(jià)格，扣除析舊，即為房產(chǎn)現(xiàn)價(jià)，再由夫妻雙方協(xié)商分割即可，從技術(shù)上看這并不困難，也完全可以辦得到。