1、什么是小產權房？
小產權房是指在農村集體土地上建設的房屋，未繳納土地出讓金等費用，其產權證不是由國家房管部門頒發，而是由鄉政府或村政府頒發，亦稱“鄉產權房”。
這也不難理解，很多村中城，城中村越來越多，在城市化高速發展的今天，體制跟不上形勢的今天，于是出現了小產權房，這樣的產物。
也算上是解決農村形式的城鎮化進城的一個臨時的解決方案。
一般小產權房分為這三類：一是在集體建設用地上建成的，即宅基地上建成的房子，只屬于該農村的集體所有者，外村農民不能購買；二是在集體企業用地或者占用耕地違建設的房子；三是各類農業園或養老院的別墅。
小產權房，合不合法，怎么確定？
小產權房也是經過審批和建筑部門的認可合法建設的，但是必須具備三個條件：
首先：必須是村里組織的，由村委會為出面，以集體利益為主的形式；如果是由開發商操作的，那就是違法的，但是目前都是這么操作的，村里出面審批，村里私自出讓土地等等，開發商蓋房銷售和受益。
其次：建設用地是在集體土地上建設的，土地歸村里的所有村民集體所有；但是村里有償轉讓給了開發商，村委會變相的成了土地爺。
最后：購買者和享有者必須為本集體成員所有，由此可以確認，非本村本集體人員購買的，利益將會受損。
2、什么是大產權房？
大產權房即“小產權房”的相對詞，也就是購房者既有了《房屋所有權證》，也有了《土地使用權證》。可以合法的進行二手房交易，買的房建在合法的建筑用地上。大產權房具有占有、使用、收益和處分四項完整的權能。
我們所購買的普通商品房都屬于大產權房，其中包括70年產權、50年產權、40年產權三種。
3、小產權房與大產權房的區別
（1）小產權房
①小產權房的房產證由鄉鎮頒發，個人并沒有實際的產權。
②個人想要轉讓小產權房，必須在購買滿五年之后才能夠進行。
③小產權房的建設用地一般是歸鄉集體所有，并且這類房產只能由這個鄉的村民購買居住。
④購買小產權房之后，若要再轉讓，必須補交土地出讓金，否則便不能夠上市交易。
（2）大產權房
①大產權房的房產證由國家頒發，被國家認可和接受。
②個人可以自由或轉讓大產權房，基本上沒有時間的限制。
③大產權房的用地是由國家（也就是當地）劃撥或者轉讓的，銷售對象可以是任何人。
④購買大產權房之后，購買者可以自由進行使用、或轉讓，不用補繳任何費用。
