案情
案外人：梁某，趙某。
申請執(zhí)行人：張某。
被執(zhí)行人：解某。
2011年11月，解某份購買陳某開發(fā)的位于鄆城縣玉皇廟商業(yè)街南區(qū)的兩間樓房一套，2012年4月15日解某將該樓房轉(zhuǎn)賣給張某，雙方簽訂了房屋買賣合同，張某支付房款21萬元，解某出具收條一份。后兩人因此房屋買賣產(chǎn)生糾紛，訴至鄆城縣人民法院，法院立案予以受理，并于2014年11月3日作出(2014)鄆民初字第2310號民事調(diào)解書，雙方達(dá)成如下調(diào)解協(xié)議，解某于2015年5月1日前將位于鄆城縣玉皇廟商業(yè)街南區(qū)的兩間樓房一套交付給張某。后解某未履行民事調(diào)解書所確定的法律義務(wù)，張某于2015年5月13日申請強制執(zhí)行，鄆城縣人民法院以(2015)鄆執(zhí)字第499號立案予以執(zhí)行。
在該案件的執(zhí)行過程中，案外人梁某、趙某于2015年8月24日向鄆城縣人民法院提出執(zhí)行異議，稱案外人梁某與陳某雙方于2012年12月15日簽訂《購房合同》，約定將位于鄆城縣玉皇廟商業(yè)街南區(qū)的兩間樓房一套出售給案外人。案外人已經(jīng)支付全部房款27萬元整，且案外人已經(jīng)收到涉案房屋的鑰匙且已經(jīng)裝修完畢并入住，請求法院中止對上述財產(chǎn)的執(zhí)行。
審判
鄆城縣人民法院認(rèn)為：案外人梁某雖與陳某于2012年12月15日簽訂了《購房合同》一份，但尚未辦理房產(chǎn)登記。由于依據(jù)執(zhí)行的(2014)鄆民初字第2310號民事調(diào)解書已經(jīng)確定解某于2015年5月1日前將位于鄆城縣玉皇廟商業(yè)街南區(qū)的兩間樓房一套交付給張某，且該調(diào)解書已經(jīng)發(fā)生法律效力。故案外人梁某、趙某請求中止對該房產(chǎn)的執(zhí)行申請予以駁回。
評析
在該異議案件的處理過程中，合議庭形成兩種觀點：
一種觀點認(rèn)為，兩份《購房合同》雖然都是關(guān)于“小產(chǎn)權(quán)房”買賣的合同，且是“一房二賣”，但是鑒于目前現(xiàn)行有效的法律法規(guī)尚未對涉及“小產(chǎn)權(quán)房”的買賣合同作出確切的法律規(guī)定，所以參照《最高人民法院關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》中關(guān)于“出賣人就同一普通動產(chǎn)訂立多重買賣合同”的規(guī)定，對不動產(chǎn)買賣合同的處理可參照此規(guī)定，以先行受領(lǐng)交付的買受人作為第一順位的交易方。在本案中，雖然解某與陳某簽訂的買賣合同在前，但是梁某、趙某卻先于解某受領(lǐng)交付，且已裝修并入住。即梁某與趙某對該房屋處于實際占有狀態(tài)。故應(yīng)中止對該涉案房屋的執(zhí)行。
另一種觀點認(rèn)為，依據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》中關(guān)于對案外人提出排除執(zhí)行異議的審查規(guī)定，重點審查三項內(nèi)容，一是案外人是否系權(quán)利人;二是該權(quán)利的合法性與真實性;三是該權(quán)利能否排除執(zhí)行。案外人梁某與趙某雖有《購房合同》，但房屋尚未登記，且國家對待“小產(chǎn)權(quán)房”的權(quán)屬問題尚未作出明確的法律規(guī)定，案外人對涉案房屋享有的權(quán)利基礎(chǔ)不存在，故應(yīng)當(dāng)駁回案外人的異議。
筆者傾向第二種意見。
首先分析第一條，即案外人是否系權(quán)利人;梁某與趙某是否是該“小產(chǎn)權(quán)房”的實際所有權(quán)人。這就涉及到“小產(chǎn)權(quán)房”的權(quán)利歸屬問題。“小產(chǎn)權(quán)房”是一種非獨立房地產(chǎn)，依賴于農(nóng)村的土地制度與農(nóng)民身份，是指由開發(fā)建設(shè)單位在集體所有的土地上開發(fā)建設(shè)，未經(jīng)國家征收轉(zhuǎn)化為建設(shè)用地，未繳納土地出讓金等費用，而作為“商品房”向本集體經(jīng)濟組織之內(nèi)的成員或者之外的居民銷售的居住性房屋。對待“小產(chǎn)權(quán)房”，國家相關(guān)政府部門并不頒發(fā)具有法律約束力的產(chǎn)權(quán)證，其所有人并不享有法律意義上的真正產(chǎn)權(quán)。就本案而言，案外人對此涉案房屋享有的權(quán)利并不是真正的產(chǎn)權(quán)所有權(quán)，如果給予學(xué)理上一個確切的概念，筆者認(rèn)為居住權(quán)更為合適。
二是本案中梁某與趙某對涉案房屋的占有狀態(tài)，是否具有合法性。“占有”是《物權(quán)法》單列的一章，可見我國對占有狀態(tài)的權(quán)益保障相當(dāng)重視。但占有的保護(hù)取決于占有的合法性、合理性。如同《物權(quán)法》中所規(guī)定，基于合同關(guān)系等產(chǎn)生的占有，有關(guān)不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的使用、收益、違約責(zé)任等，按照合同約定;合同沒有約定或者約定不明確的，依照有關(guān)法律規(guī)定。
就本案而言，分析案外人占有的合法性，就涉及到《購房合同》是否具有法律效力。理論上對小產(chǎn)權(quán)房買賣合同的法律效力有兩種意見，一是無效理論。如果房屋不是在集體經(jīng)濟組織內(nèi)部轉(zhuǎn)讓，則認(rèn)為無效，反之集體經(jīng)濟組織成員之間的相互轉(zhuǎn)讓則是有效的;這是依據(jù)我國的《土地管理法》以及《房地產(chǎn)管理法》中的相關(guān)規(guī)定，我國土地根據(jù)用途劃分為農(nóng)用地、建設(shè)用地以及未利用地等，嚴(yán)格限制農(nóng)用地轉(zhuǎn)化為建設(shè)用地;且允許市場上流轉(zhuǎn)的商品房是在國有的土地上開發(fā)建設(shè)的，小產(chǎn)權(quán)房則是在集體所有的土地上開發(fā)的。依據(jù)《房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)行為只能在依法取得國有土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行，因此村委會在集體土地上進(jìn)行的所謂“房地產(chǎn)開發(fā)”違反了我國法律的強制性規(guī)定，該行為是我國法律直接禁止的。因此，“小產(chǎn)權(quán)房”買賣合同內(nèi)容上違反了我國法律的強制性規(guī)定，應(yīng)屬無效。二是有效理論。即小產(chǎn)權(quán)房屋買賣合同只要是符合雙方真實意思表示，基于自由意志達(dá)成的合意，基于恪守誠實信用原則的要求，應(yīng)當(dāng)?shù)玫椒傻恼J(rèn)可和保障。
司法實踐中對小產(chǎn)權(quán)房買賣合同效力的認(rèn)定采取的做法往往是要么回避，要么認(rèn)定無效。這主要是基于國家政策的考慮以及保障農(nóng)民核心權(quán)益的需要。鑒于目前小產(chǎn)權(quán)房屋買賣合同的無效處理原則下，本案中，案外人對涉案房屋的占有并不具備法律基礎(chǔ)。
綜上分析，案外人對涉案房屋并不具備排除強制執(zhí)行的權(quán)益，一個沒有經(jīng)過確權(quán)的“權(quán)利基礎(chǔ)依據(jù)”(小產(chǎn)權(quán)房買賣合同)的“占有狀態(tài)”并不能對抗已經(jīng)發(fā)生法律效力的執(zhí)行依據(jù)。
筆者認(rèn)為，在司法實踐中對待這類“小產(chǎn)權(quán)房屋”糾紛案件，沒有明確法律規(guī)定的情況下，在不違背相關(guān)法律強制性規(guī)定和國家相關(guān)政策的情況下，可參照一些基本法律原則，比如誠實信用原則或者公平衡量的原則。在原則與靈活之間進(jìn)行當(dāng)事人之間利益的衡量與比較，從而做出合法合理合情的裁判結(jié)論。
