1.什么是小產權房
從真正的意義上來說，小產權房只是一個泛指和俗稱，并沒有在法律形成正式的稱謂，它主要是指由鄉鎮政府頒發產權證，而不是由國家直接頒發產權證的房產，從法律意義上來說，它并不構成真正的產權。
在現今國內通常是指那些由村集體組織或者開發商打著新農村建設等名義出售的的建在集體土地上的房屋或是由農民自行組織建造的“商品房”。
2.小產權房出現的原因：低價+低價+低價
第一種是建在集體建設用地上的房屋，一般這類房屋是屬于該集體所有，除該集體內部人員外，任何人都不能購買。
第二種是建設在集體企業用地或非法占用耕地上。
與我們平時所接觸的商品房最大的區別是，小產權房并沒有土地出讓金這一塊，而且沒有開發商在里面攪動，所以一般小產權房的價格要比普通的商品房低很多，局部地區甚至只需要商品房的1/5，也正是因為這個原因，致使大量的城鎮居民頂著巨大風險，暗地里購買小產權房。
3.小產權房是否違法
因為小產權房并不能獲得國家直接頒發的產權證，于是很多人就以為購買小產權房是違法的，其實這個說法并不正確：
根據國家法律，只要依法辦理了相關審批手續，它就是合法建筑，我國法律允許在鄉村集體土地上進行住宅的建設。
因此并不是說小產權房就是非法的，只是因為小產權房有許多的限制性，而現在有部分小產權房在銷售上和法律相沖突而已，根據我國法律，鄉村集體所有土地使用權是不能出讓或者出租于非農業建設，農村宅基地。
4.小產權房的風險
通過上面的描述我們知道：鄉產權房只能在集體成員內部進行轉讓、置換。并不能向非本集體成員第三人轉讓或出售。
正是基于小產權房的上述特性，所以城鎮居民在購買小產權房是時，會承擔有很大的風險：
第一、由于小產權房不具備商品房的法律性質，所以法律中對商品房的規定是無法運用在小產權房的，所簽訂的購房合同也是不受法律保護的，一旦購房人和開發商出現了紛爭，購房人也無法通過法律途徑得到解決，只能憑白損失，而且小產權房放的質量也相對的無法得到保障。
第二、一旦購房人與開發商簽訂了購房合約和交付款項后，如果上級部門要對鄉產權房進行整改、拆除的話，那么購房人就會陷入既已交錢有無法得到房屋的境地。同時由于鄉產權房沒有合法的產權，購房者也無法得到相應的拆遷補償。
第三、由于鄉產權房屋沒有商品房的法律特性，故而其開發實無法得到銀行貸款的支持，一旦開發商資金出現了問題，那么這個項目就可能成為了爛尾工程，這對購房者是一個極大的損失，另外，由于開發商沒有資質，房屋本身的質量也無法得到保障。
第四、小產權房對房屋升值有很大影響，是不能用于房產投資的。現在很多人買房是為了升值，進行房產投資，可是小產權房由于無法得到法律的認可跟保護，無法辦理合法產權手續，所以就算購買后也不能轉讓過戶。
最后小編提醒，在無法確認自己能承擔那樣的風險的基礎上，千萬不要輕易購買小產權房，如果你真的很想要這樣的產權房，那么你最好將戶口轉到該小產權房所在的村里，這樣才能保障自己的利益。
