2009年12月，張勇（化名）所在的村進行舊村改造，張勇得到兩套二居室。張勇的同事李凱(化名)聽說張勇拆遷得了兩套房子，就與張勇協商購買其中的一套。雙方于2010年2月簽訂《房屋轉讓合同》，約定：張勇為原房屋產權人(小產權)，愿將本套房屋的所有權賣給李凱。本房屋的出售價格為154000元。
房子賣了以后，當地的房價卻一路飆升。2012年10月，張勇以國家禁止城市居民購買農民房屋，李凱因為是城市居民，故房屋轉讓合同屬于無效合同為由，起訴要求法院確認雙方簽訂的房屋轉讓合同無效，讓李凱騰房。
法院判決
法院經審理后認為，公民合法的民事權益受法律保護，原被告雙方是在雙方自愿基礎上簽訂的《房屋轉讓合同》，其內容合法，且已各自履行了全部合同義務。在合同約定的內容已實際履行完畢的情況下，原告張勇要求確認其與被告李凱簽訂的《房屋轉讓合同》無效、要求被告李凱退房的請求，理由不充分，對其訴訟請求，法院不予支持。法院依據《民法通則》第五條之規定，判決駁回原告張勇的訴訟請求。
律師分析
近幾年來，隨著舊村改造、小城鎮建設步伐的加快，以及國家基礎設施建設用地的需求猛增，征房占地現象較為普遍，由此導致的城市郊區小產權樓房層出不窮。其中很大一部分是農村村民拆遷后以優惠價款購買的自住樓。這些小產權樓房中的一部分通過買賣等方式被城鎮居民購買。隨著小產權樓房的升值，部分賣房人在利益的驅使下，起訴要求確認雙方的買賣合同無效，讓買房人退房。
對于城鎮居民購買農民小產權樓房的效力問題，目前尚沒有任何一部法律對此作出明確的規定。鑒于法官不得拒絕裁判的法理精神，法院在沒有明文規定的情況下，仍然必須作出裁判。一般而言，法官在裁判此類案件時需要綜合考慮以下幾個因素：一、當事人之間的行為是否符合民法的基本原則：平等原則、自愿原則、公平原則、誠實信用原則、公序良俗原則；二、是否存在導致合同無效或者可撤銷的法定情形，即能否適用合同法第52條至第54條的內容；三、基層組織比如村委會、黨支部的意見。由于我國實行村民自治，因此，村民委員會的意見至關重要。
雖然，在一定條件下購買小產權房有效，但是，郝雄偉律師還是要特別提醒廣大消費者盡量不要購買小產權房，切勿貪小便宜吃大虧。
律師提醒
1.城市居民或非同一集體經濟組織購買農村所謂“村產權”、“鄉產權”房是不合法的，這種房屋雖然價格便宜，但風險非常大，廣大讀者在購買時一定要慎重。
2.集體土地上建造的房屋，以“廉租房”、“公租房”、“集資房”、“新農村工程房”、“新居工程房”等名義，或變相以租代售進行房屋交易，因無法辦理產權過戶，合同效力無法補正，所以這些房屋買賣交易的合法性并不受法律保障。
3.任何開發公司或鄉鎮政府向城市居民或非同一集體經濟組織成員頒發的房屋“所有權證”或“集體土地使用權證”不具有合法性，一旦出現糾紛，購房者的權益很難得到保障。
