在區分“小產權房”與“三產用地”之前，我們先了解一下我國的土地性質。依據我國的相關的土地法律法規，我國的土地性質類型可分為兩大類：一是全民所有制土地;二是勞動群眾集體所有制土地。
房地產開發只能利用全民所有制土地，而不能利用集體所有制土地，只有通過征用把集體所有制土地轉為全民所有制土地才能進行房地產開發。特別值得注意的是，在集體所有制土地中有一類特殊的土地俗稱“三產用地”。
相對于商品房來說，許多人對于三產用地(或稱村留用地)還不是很熟識，事實上，三產用地并不是一個新鮮事物，但由于這個市場還處于起步階段，很多人把三產用地項目理解為“小產權房”。實際上，這是對“第三產業留用地”與小產權房的概念存在誤讀，那么什么是第三產業留用地?它和小產權房的區別在哪里?，那么什么是第三產業留用地?它和小產權房的區別在哪里?
一、從概念來看，小產權房是指在農村集體土地上建設的房屋，未繳納土地出讓金等費用，其產權證不是由國家房管部門頒發，而是由鄉政府或村政府頒發，亦稱“鄉產權房”。“小產權房”不是法律概念，是人們在社會實踐中形成的一種約定俗成的稱謂。
“三產用地”，是政府為了解決城市內及周圍農民的土地被征用后就業及生活問題，而留給農村集體組織用于發展第三產業的集體土地。“三產用地”雖然位于城市規劃區域內，但它的性質是集體所有土地，不能進入土地市場，不能直接用于房地產開發。“三產用地”可以通過出租或合建開發等方式獲取收益，所以該類土地上的建筑物是不能辦理商品房產權證。(它與商品房的差異在于一個能辦商品房產權證，另一個不能辦理商品房產權證。但是三產用地不可買賣，不過可按照自己的意愿轉讓租賃權。)
二、從法律上來講，第三產業留用地是合法的，而小產權房是非法的且無房產證。第三產業留用地項目經過國土局備案通過，屬合法開發，受到法律保護，具有“國有土地證”、“規劃許可證”、“房產證”大三證。
三、從土地性質來區別，小產權房用地屬于集體土地，批建手續只停留在鄉鎮或者村一級。而“三產用地”是國有土地審批手續上升到市國土的層級。
四、第三產業留用地的房子主要用于發展第三產業，所以不能分割轉讓;同時第三產業留用地項目符合規劃，不會拆遷。小產權房屬于非法開發，完全不受法律保護，國家可隨時征地拆遷。
