小產權房，又稱農民房，它并不是一個法律上的概念，只是人們在社會實踐中形成的一種約定俗成的稱謂。所謂“小產權房”是指農民未繳納土地出讓金等費用，在自家宅基地或農村集體土地上建設的房屋。其房產證少數為國家房產部門頒發，大多數產權證不是由國家房管部門頒發，而是由當地的鄉、鎮或街道政府、村民委員會或村民小組或某公司頒發。有的連當地的鄉政府、村民委員會或村民小組頒發的產權證也沒有，其僅僅是某一村民自建的沒有任何產權證的房屋。
1、集體建設用地用二商品房開發目前處于限制事管制階段，國家尚未出臺相應規定，關于“小產權房”的合法化尚地定論，因此購買“小產權房”尚存在可能導致合同無效的法律風險。
2、購買“小產權房”時，一定要注意審核出售房屋的合法手續，要求出賣人出示該項目的建設工程規劃許可證和建筑工程施工許可證，并向建委驗證核實，否則不能購買。實踐中，未辦理合法手續的“小產權房”，通常為違法建筑 ，很有可能會被強拆。
3、即使是購買合法建造的“小產權房”，也存在以下風險：
不能取得產權證，合同雙方僅存在債權。房子建成后，盡管出賣人有處分權，但對于買受人來說，因其未備案，不能辦理權屬變更手續，所以雙方未發生物權變動。小產權房只有使用權，沒有所有權。根據《中華人民共和國土地管理法》的規定，小產權房不能向非本集體成員的第 三人轉讓或出售，即購買后不能合法轉讓過戶。其同時對房屋的保值和升值也有一定影響。購房后如果遇到國家征地拆遷，由于鄉產權房沒有國家認可的合法產權，購房人并非合法的產權人，所以無法得到對產權進行的拆遷補償，而作為實際使用人所得到的拆遷補償與產權補償相比微乎其微。
4、普通商品房的開發商，其開發資金受到銀行和有關政府部門的監管，而“小產權房”的開發資金使用，處于無人監控的狀態，容易出現問題。監管缺位風險鄉產權房屋的開發建設沒有明確的規定加以約束，開發建設的監管存在缺位，對購房者的利益有一定的影響。同時，開發單位的資質沒有，房屋質量和房屋售后保修難以保證。
5、法律效力風險“小產權房”買賣合同的效力一般以認定無效為原則。但也區分不同情況：對于發生在本鄉范圍內農村集體經濟組織成員之間的農村房屋買賣，該房屋 買賣合同認定有效。對于將房屋出售給本鄉以外的人員的，如果取得有關組織和部門批準的，可以認定合同有效。對于將房屋出售給本鄉以外的人員，未經有關組織 和部門批準，如果合同尚未實際履行或者購房人尚未實際居住使用該房屋的，該合同應作無效處理。
