導(dǎo)讀：我們都知道小產(chǎn)權(quán)房就是鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房，但是部分省份卻對(duì)小產(chǎn)權(quán)房買賣做了明確的規(guī)定，規(guī)定了小產(chǎn)房的買賣不受法律保護(hù)，那么小產(chǎn)權(quán)房可以買賣嗎?小產(chǎn)權(quán)房買賣有什么風(fēng)險(xiǎn)呢?
一、小產(chǎn)權(quán)房買賣中的法律風(fēng)險(xiǎn)
1、法律原則上認(rèn)定無效。
關(guān)于小產(chǎn)權(quán)房買賣合同的效力，根據(jù)我國目前的法律規(guī)定和社會(huì)實(shí)際情況，原則上認(rèn)定無效，可以存在有效的例外情形，社會(huì)爭議很大，存在很大法律風(fēng)險(xiǎn)。
2、房產(chǎn)證問題影響升值。
購買后拿不到房屋所有權(quán)證且不能合法轉(zhuǎn)讓過戶，同時(shí)對(duì)房屋的保值和升值也有很大影響。
3、開發(fā)建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)。
開發(fā)建設(shè)的監(jiān)管同樣存在缺位。如果將購房資金預(yù)交給沒有任何資質(zhì)和監(jiān)管的開發(fā)單位，對(duì)購房者而言，資金的安全，開發(fā)商資金是否按時(shí)到位，是否能夠按質(zhì)按時(shí)的交付房屋存在著很大的風(fēng)險(xiǎn)。
4、國家政策調(diào)控風(fēng)險(xiǎn)及拆遷補(bǔ)償問題。
如果購買的是在建小產(chǎn)權(quán)房， 國家政策變化導(dǎo)致建設(shè)項(xiàng)目停建或者拆除，購房人只能找開發(fā)商索要購房款，可能面臨既無法取得房屋，又不能及時(shí)索回房款的尷尬境地。另外，購房后如果遇到國家征地拆遷，由于鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房沒有國家認(rèn)可的合法產(chǎn)權(quán)，購房人并非合法的產(chǎn)權(quán)人，所以其很可能無法得到對(duì)產(chǎn)權(quán)進(jìn)行的拆遷補(bǔ)償。
5、房屋質(zhì)量和售后維修無保證。
小產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)可能根本沒有經(jīng)過房屋質(zhì)量驗(yàn)收等程序，容易出現(xiàn)房屋質(zhì)量問題，且小產(chǎn)權(quán)房沒有維修資金，一旦房屋質(zhì)量出現(xiàn)問題，買受人的利益很難得到維護(hù)。
6、解決糾紛的法律適用不明確。
由于小產(chǎn)權(quán)房的特殊法律屬性，使得小產(chǎn)權(quán)房不同于普通的商品房，其流通轉(zhuǎn)讓存在很多的限制，人民法院也不能適用商品房買賣的法律規(guī)定及司法解釋處理涉及小產(chǎn)權(quán)房的案件，購房人的權(quán)益很難得到維護(hù)。
二、小產(chǎn)權(quán)房買賣的其他負(fù)面影響
1、對(duì)農(nóng)民利益的侵害
建設(shè)小權(quán)房，從短期看，農(nóng)民得到了遠(yuǎn)比保護(hù)農(nóng)村集體土地所得利益高的多的收益，但這實(shí)際上是一種飲鴆止渴的方式。農(nóng)民失去了土地使用權(quán)意味著失去了最基本的生活保障，也失去了土地升值所產(chǎn)生的收益。開發(fā)小產(chǎn)權(quán)房所產(chǎn)生的大量的土地收益都被村干部和開發(fā)商攫取了，小產(chǎn)權(quán)房實(shí)質(zhì)上是房地產(chǎn)商和鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府合謀榨取農(nóng)民利益的結(jié)果。
2、對(duì)國土資源的侵害
小產(chǎn)權(quán)房的大規(guī)模開發(fā)會(huì)對(duì)我國國土資源造成巨大侵害，導(dǎo)致關(guān)乎全國民生和國防安全的18 億畝耕地不斷受到蠶食。小產(chǎn)權(quán)房是鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府牽頭破壞農(nóng)業(yè)資源的惡劣行為。集體土地需要實(shí)現(xiàn)收益最大化，農(nóng)民需要發(fā)家致富以減少城鄉(xiāng)貧富差距，但無序發(fā)展的小產(chǎn)權(quán)房絕對(duì)不是可取的做法。
3、對(duì)房地產(chǎn)市場的侵害
目前的城市房地產(chǎn)市場是經(jīng)過20 多年發(fā)展形成的較為成熟的體系，有強(qiáng)力的政府進(jìn)行宏觀調(diào)控，有一系列健全的法律法規(guī)，雖然隨著社會(huì)轉(zhuǎn)型逐漸暴露出很多不足，但是若沒有這些 框架，問題將會(huì)嚴(yán)重到一發(fā)不可收拾的地步，導(dǎo)致全 面的社會(huì)動(dòng)蕩。小產(chǎn)權(quán)房實(shí)際上是游離于城市商品房市場之外的另一個(gè)住房市場，這個(gè)市場不受現(xiàn)有商品房法律體系的規(guī)制，存在著一系列的風(fēng)險(xiǎn)鏈，實(shí)際上就是房地產(chǎn)“黑市”。房地產(chǎn)市場確實(shí)需要改革，但那是在保留現(xiàn)有的穩(wěn)定安全的市場及法律秩序下循序漸進(jìn)的合理改革，市場及法律秩序具有連續(xù)性，那種全盤否定目前的既有秩序，不承認(rèn)其內(nèi)在合理性，主張徹底革新的做法是不值得提倡的。
4、對(duì)法制建設(shè)的破壞
小產(chǎn)權(quán)房已經(jīng)在我國存在和發(fā)展了十幾年，其各個(gè)環(huán)節(jié)的參與者：鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府 、農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織 、農(nóng)民 、城市購房者從一開始就明知其違法性，希望法不責(zé)眾以便逃避處罰，獲取非法利益。他們?cè)诿髦洚a(chǎn)權(quán)不受法律保護(hù)，是有缺陷的情況下卻依然我行我素，是對(duì)法律的公然蔑視，其示范效應(yīng)極其惡劣，如果其行為不受到嚴(yán)懲，將極大地破壞法律的威懾力。
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