韓世遠 清華大學法學院 教授，博士生導師
因城市居民購買農村住房而發生糾紛，作為法律問題，必須面對。立法者在制定物權法時回避了這一問題，如今輪到了裁判者直面它。司法實務界面對這一問題，給出的答案通常是認定該房屋買賣合同無效，雙方當事人相互返還。
按照上述實務立場，作為出賣人的村民多年后反悔，便會向法院主張確認當年的房屋買賣合同無效，要求返還房屋。法院判決予以支持，實際上就等于讓不守諾言者獲益，讓信守諾言者吃虧。看似依法裁判，卻產生了如此悖理之事！于是人們感嘆“法不容情”。筆者以為，法官應像那位手持利劍和天平的女神，被蒙住的只應是其觀看世象的眼睛，而不應是其追求正義的良知。
德國法學家拉德布魯赫曾說：“法的安定性不是法必須實現的唯一的價值，也不是決定性的價值。除了法的安定性之外，還涉及另外兩項價值：合目的性與正義。”堅守法律，哪怕此舉得出悖理的結果，這樣的做法便只是在堅守法的安定性。但是，法的安定性是否一定要以犧牲合目的性與正義（法的妥當性）為代價呢？
暫且不論實務界認定買賣合同無效所依據的具體規范是哪一條，其背后的規范目的恐怕無外乎兩個方面：一是保護集體的利益；二是保護農民的利益。然而，不認定合同無效是否就不能實現上述規范目的呢？答案是否定的。即使不認定買賣合同無效，由于宅基地所有權以及使用權均不具有流通性或者可移轉性，因而，一方面，集體仍有宅基地的所有權，村民仍有宅基地的使用權（只要它沒有被集體收回），它們的利益絲毫沒有因為買賣合同而受到影響；另一方面，許多農村集體經濟組織（或地方政府）歡迎城市居民到他們那里買房安家（比如有的為此舉辦“文化節”），因為此舉可以帶動當地經濟的發展；而作為買賣合同出賣人的村民，則早就將房屋價款拿到手了，其利益并未因此而受損害。只要不存在欺詐、脅迫等事由，對于自愿的行為，原則上就應肯定其效力，這是私法自治的要求。當事人是自身利益的最佳判斷者，立法者當年的安排未必符合今日當事人的利益要求，裁判者便應顧及時過境遷，便應與時俱進。如此，在法政策上，限制無效的濫用便具有正當性。因而，關于居民購買農村房屋合同效力的認定及處理，筆者認為應當注意以下幾點，供參考：
其一，房與地在事實上的一體，并不意味著在法律上亦必然一體。實際上在我國，房屋和土地是兩個所有權的客體，是兩個分別存在的“物”，物權法繼續肯定了這一立場。房和地既為兩個物，因而，可以分別對待，而非必然一體成為交易的對象。
其二，個人所有的房屋屬于公民的個人財產范疇，公民的合法私有財產不受侵犯；國家依照法律規定保護公民的私有財產權。公民個人對于其房屋既然有受法律保護的財產所有權，自然有依法對自己的財產占有、使用、收益和處分的權利。其中的處分，包括出賣、互易、贈與等方式。另外，現行有效的法律法規，并無禁止農民處分其房屋的規定。土地管理法第六十二條第四款也只是規定農村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的不予批準，并沒有禁止農村房屋的出賣。按照私法中的“法不禁止即屬自由”原則，農民原則上可以出賣自己的房屋，購買者可以是本村村民，也可以是其他人（包括城市居民）。
其三，關于合同效力的認定，應以全國人大及其常委會制定的法律和國務院制定的行政法規為依據，不得以地方性法規、行政規章為依據。另外，有些規范性文件雖然是以國務院名義發布，如果算不上行政法規，也不應作為依據。“不作為依據”不僅指形式層面在裁判文書中不援引，也包括實質層面在裁判過程中不參照。
其四，買賣合同是全部無效抑或部分無效？合同法第五十六條后段肯定了“部分無效”制度，應該注意靈活運用。由于在我國法上，房與地是兩個物，涉及“地”的部分的意思表示無效，在法律上并不當然影響到“房”的部分的意思表示，因而，當事人就房屋買賣所達成的合意，仍然可以獨立存在，法院不應以“地”的部分意思表示無效而株連于“房”的部分意思表示。否則，無異于在法律上將“房”與“地”一體化，與我國法律精神不合。
其五，關于買賣農村房屋的合同部分無效的處理，可以有兩種方案。方案一是依合同法第五十八條處理，這樣宅基地本應返還給出賣人，但是，由于買賣房屋的部分仍然有效，因而只要該房屋存在，返還宅基地便屬于不能。依第五十八條前段，“不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。”具體如何補償，可由法院裁量。比如，法院可以采取定期金的方式，讓房屋的買賣人為其占用宅基地支付補償，實際上相當于使用宅基地的租金。由于合同無效是自始沒有法律約束力，因而，從法理上分析，租金的起算應當是自始起算。并且，由于部分無效，也應當扣除買受人在合同中為使用宅基地而支付的相應的價款。但是，在有些案件中，當事人之間的合同已經履行了十年八載，這樣計算起來可能過于麻煩，也可以考慮租金的起算不溯及于買賣合同成立之時，而由法官依個案具體判斷，以求公平合理。比如，有的案件可以自判決生效之時起算；對于既往的部分，即使雙方利益有些差異，也可歸入合同法第五十八條后段“雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任”。
