隨著新問題的不斷涌現(xiàn)，小產(chǎn)權(quán)房這個(gè)困擾各地政府的老問題如今又面臨著更大的難題，如何妥善處理小產(chǎn)權(quán)房？小產(chǎn)權(quán)房的出路又在何方？房地產(chǎn)高級(jí)經(jīng)濟(jì)師、著名地產(chǎn)評(píng)論人章林曉在接受本報(bào)記者專訪時(shí)表示，叫停小產(chǎn)權(quán)房，需要國(guó)土、規(guī)劃、建設(shè)、房管等各部門同心協(xié)力、齊抓共管，而不是各唱各的調(diào)。
中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：2008年下半年，北京市國(guó)土局嚴(yán)查小產(chǎn)權(quán)房，一度顯露了強(qiáng)烈決心，但一年之后的今日，伴隨著房?jī)r(jià)暴漲，城區(qū)供應(yīng)不足，通州、房山、昌平等京郊的小產(chǎn)權(quán)房卷土重來，既然是違法建筑，小產(chǎn)權(quán)房為何屢禁不絕？
章林曉：任何現(xiàn)象都有其存在的原因和基礎(chǔ)，小產(chǎn)權(quán)房屢禁不絕關(guān)鍵在于建造銷售小產(chǎn)權(quán)房的成本收益率太高。從源頭上講，小產(chǎn)權(quán)房主要分為兩種：一種是擅自在集體建設(shè)用地上建造的房子，另一種則是未經(jīng)農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批，直接占用農(nóng)用地建設(shè)的房子。這兩種小產(chǎn)權(quán)房，從法律上講都是非法的。
小產(chǎn)權(quán)房同商品房相比，在成本上占有優(yōu)勢(shì)，主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：一是擅自占用農(nóng)用地建設(shè)的小產(chǎn)權(quán)房，其“省”下了耕地占用稅、耕地開墾費(fèi)等系列稅費(fèi)；二是“省”下了商品房開發(fā)取得土地時(shí)必須向政府繳納的土地出讓金，其只需向村民支付低廉的地價(jià)；三是“省”下了商品房建設(shè)時(shí)需繳納的大市政配套費(fèi)、人防費(fèi)等費(fèi)用；四是“省”下了商品房建設(shè)銷售過程中需要繳納的營(yíng)業(yè)稅及附加的相關(guān)稅費(fèi)。
因此，即便小產(chǎn)權(quán)房的售價(jià)只占到商品房的三分之一甚至更少，但由于其成本極低，其利潤(rùn)空間依然遠(yuǎn)大于商品房的利潤(rùn)空間。由于小產(chǎn)權(quán)房建設(shè)銷售成本沒有增加多少，而伴隨著房?jī)r(jià)暴漲，其售價(jià)也在跟著增加，因此小產(chǎn)權(quán)房的利潤(rùn)空間也在增大，隨著小產(chǎn)權(quán)房成本收益率的日益提升，建造銷售小產(chǎn)權(quán)房的驅(qū)動(dòng)力自然也就越來越大，小產(chǎn)權(quán)房自然會(huì)呈現(xiàn)出卷土重來的抬頭之勢(shì)。
中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：目前政府關(guān)于小產(chǎn)權(quán)房的相關(guān)政策很明確，態(tài)度也很堅(jiān)決，要封殺“小產(chǎn)權(quán)”，但卻屢禁不絕，那么在整個(gè)執(zhí)行環(huán)節(jié)中，問題出在了哪個(gè)地方？
章林曉：?jiǎn)栴}主要出在兩個(gè)方面：一是行政執(zhí)行力。行政執(zhí)行力問題其實(shí)不單單在“小產(chǎn)權(quán)房”上存在，“小產(chǎn)權(quán)房”上反映出的行政執(zhí)行力問題是個(gè)縮影。只不過“小產(chǎn)權(quán)房”不能夠“藏著掖著”，大家都看得見，而且是當(dāng)前社會(huì)關(guān)注的焦點(diǎn)熱點(diǎn)。
二是財(cái)政分稅制。現(xiàn)行分稅制下，存在著“財(cái)權(quán)上移，事權(quán)下移”問題，特別是越到基層，稅源結(jié)構(gòu)越不均衡，財(cái)政往往越困難，鄉(xiāng)鎮(zhèn)一級(jí)甚至無稅可分。鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府往往屬小產(chǎn)權(quán)房的受益者，同時(shí)也是堅(jiān)定的支持者，這給封殺“小產(chǎn)權(quán)房”大大增加了難度。
中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：目前，全國(guó)不少城市如廣州、濟(jì)南、鄭州等地的國(guó)土部門對(duì)于小產(chǎn)權(quán)房的態(tài)度也很強(qiáng)硬，但似乎“雷聲大雨點(diǎn)小”，效果并不明顯，你認(rèn)為要叫停“小產(chǎn)權(quán)”房，重點(diǎn)難點(diǎn)在哪里？
章林曉：眾人用地，一人管地，土地管理的難度是可想而知的。小產(chǎn)權(quán)房實(shí)質(zhì)是違法建筑，不但違反土地管理法律，同時(shí)也違反城鄉(xiāng)規(guī)劃、建設(shè)管理的法律法規(guī)和政策，因此，叫停小產(chǎn)權(quán)房，需要國(guó)土、規(guī)劃、建設(shè)、房管等部門同心協(xié)力、齊抓共管，不能各唱各的調(diào)，單靠國(guó)土部門一家肯定是管不好的。
叫停小產(chǎn)權(quán)房，同時(shí)還需要紀(jì)檢、監(jiān)察等部門的密切配合。如果國(guó)土部門移送的小產(chǎn)權(quán)房違法案件紀(jì)檢監(jiān)察部門不處理，申請(qǐng)法院強(qiáng)制拆除的案子法院不配合，國(guó)土部門雖然對(duì)小產(chǎn)權(quán)房的態(tài)度很是強(qiáng)硬，但在實(shí)際行動(dòng)中自然就只能是“雷聲大雨點(diǎn)小”了。
附著在小產(chǎn)權(quán)房上的利益太龐大了，這個(gè)龐大不光指資金量的龐大，而且還指利益群體的龐大。特別可怕的是，建設(shè)銷售小產(chǎn)權(quán)房的利益聯(lián)盟已動(dòng)用輿論工具，鼓噪買不起商品房的城市中低收入市民購買了小產(chǎn)權(quán)房，將普通市民成功綁上了他們的利益戰(zhàn)車，這給政府處理、叫停小產(chǎn)權(quán)房增加了極大的困難。
中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：你認(rèn)為在政策與市場(chǎng)的相互博弈之下，大量小產(chǎn)權(quán)房的出路何在？
章林曉：如果小產(chǎn)權(quán)房可搖身一變，毫發(fā)不損地“轉(zhuǎn)正”，或者成本低廉地“轉(zhuǎn)正”，那最終受傷害的將是廣大遵紀(jì)守法保護(hù)耕地的農(nóng)民和購買商品房的市民，而真正得利的是那些違法建設(shè)銷售小產(chǎn)權(quán)房的投機(jī)者，如果是這樣的反向激勵(lì)，必將導(dǎo)致更多的土地違法現(xiàn)象，造成土地市場(chǎng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的混亂無序。因此，違法的小產(chǎn)權(quán)房肯定不可能毫發(fā)不損地“轉(zhuǎn)正”。
當(dāng)然，鑒于購買小產(chǎn)權(quán)房的市民，有一大批是買不起商品房的中低收入的市民。對(duì)于這部分購房群體的利益，估計(jì)會(huì)加以適當(dāng)保護(hù)。或許補(bǔ)辦農(nóng)地轉(zhuǎn)用和征收手續(xù)后變身“經(jīng)濟(jì)適用房”，是這部分小產(chǎn)權(quán)房依法合情合理的出路。
